（2016）湘0523民初1632号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司与刘云贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邵阳县人民法院
所属地区
邵阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司,刘云贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0523民初1632号原告：湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司，住所地：邵阳县塘渡口镇振羽大道。法定代表人：杨校群，该公司经理。委托诉讼代理人:ＸＸ刚，该公司副经理。委托诉讼代理人：周梦祥，邵阳县维权法律服务所法律工作者。被告：刘云贵，男，1977年2月5日出生，汉族，户籍地湖南省新邵县，现住邵阳县委托诉讼代理人：王贵余，邵阳县联合法律服务所法律工作者。原告湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司（以下简称湘运邵阳县分公司）诉被告刘云贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ刚、周梦祥，被告刘云贵及委托诉讼代理人王贵余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘运邵阳县分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付房屋租金46800元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年，被告刘云贵租用原告位于塘渡口镇丁冲街的1-4号4间门面和修理厂的3间门面用于经营汽车修理业务。合同一年一签，租金根据市场价格调整，租金在合同签订时交清。2014年湖南省邵阳汽车运输总公司邵阳县分公司经改制为湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司，2014年、2015年被告仍租用原告的门面（未签合同），按原告要求支付租金。2016年1月，原告多次要求被告与原告签订门面租用合同或退还门面。被告既不与原告签订合同，也不退还门面。2016年3月后，原告多次要求被告支付1-4号门面每间每月540元，家属区门面（三间）每间每月580元，全年共计46800元的租金，被告至今没有支付。为此，原告提起诉讼，请求法院判如所诉。刘云贵辩称，原、被告从2014年起就没有签订房屋租赁合同，2014年和2015年的房屋租金是双方协商后进行了增幅，但2016的租金增幅原、被告还没有形成一致意见，所以租金只能参照2015年的房屋租金来确定。本案被告没有支付房屋租金，是因为房屋的水圳漏水，合同中约定，门面整体结构、门面漏水原告有义务进行维修，原告没有履行维修义务，门面从2015年冬到现在因漏水就没有使用，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据8中的与刘湘宁签订门面租赁合同（2016年）及刘湘宁交门面租金的收据，因该组证据与本案没有关联，故对该证据本院不予认定；被告提交的证人王某、张某、唐某的证词，因三证人系被告刘云贵的朋友及修理厂员工，与被告均有直接利害关系，其证词不能单独作为认定案件事实的依据，故对三证人的证词本院不作认定；被告提交的七张照片与本案无关联，本院亦不作认定。另查明：被告刘云贵于2010年1月1日起，连续租用原告位于塘渡口镇××号（4间）门面和修理厂房（3间），2010年至2013年双方系一年一签租赁合同，2013年12月31日租赁期间届满后，双方未签订书面的房屋租赁合同，被告继续使用租赁的房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效。2013年度被告向原告交纳房屋租金为29808元，2014年度为33300元，2015年度为36024元。2015年11月因连降大雨，加上排水设施被垃圾堵塞，致修理厂房进水，非房屋整体结构失修漏水所致，后原告组织人员对排水设施进行了疏通。2016年3月9日原告向被告发出通知，要求被告与原告签订房屋租赁合同，同年5月、6月、7月、9月又分别向被告发出催交房屋租金的通知，被告以原告不履行房屋维修义务为由，拒绝与原告签订房屋租赁合同和交纳房屋租金，直至2016年12月31日，被告未向原告提出退租要求。本案经调解无效。本院认为，原告湘运邵阳县分公司与被告刘云贵从2014年至2016年12月31日的房屋租赁虽未签订书面合同，但双方已形成了事实租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故本案中的房屋租赁应属事实不定期租赁合同，而不定期租赁合同的承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同，出租人也可以随时解除不定期租赁合同（但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限），所以被告刘云贵对承租的门面和厂房可以随时通知原告，解除与其的房屋租赁，被告在2016年1月1日至12月31日期间，未向原告提出解除房屋租赁的要求，应视为其对房屋的续租，理应向原告交纳2016年度的房屋租金。但原告主张的年租金（46800元）因超出了前三年租金增幅的平均值，故本院对超出部分不予支持，从原、被告前三年的房屋租金交易数额考量，结合本案实际情况，2016年度的房屋租金应在2015年度的基数上（36024元）增幅10%为宜（即36024元+36024元×10%=39626元）；被告对反驳所依据的事实，未提供充分的证据加以证明，应在本案中承担举证不利的后果，但被告可与原告协商或另行起诉。综上所述，原告要求被告支付2016年度的房屋租金合理合法，但本院支持原告收取其租金为39626元；而被告对其抗辩的理由不能提供合法有效的证据予以证明，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘云贵在本判决书生效之日起十日内向原告湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司支付2016年1月1日至12月31日的房屋租金共计39626元；二、驳回原告湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费970元，减半收取485元，由原告湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司负担135元，被告刘云贵负担350元，受理费原告已预付，由被告刘云贵负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 邓飞元二〇一七年五月三十一日书记员 刘新乐附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。