（2016）内0105民初483号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-09-22
案件名称
张婧与呼和浩特万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张婧,呼和浩特万达广场投资有限公司,兴业银行股份有限公司呼和浩特分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初483号原告：张婧，女，汉族，现住呼和浩特新城区。委托诉讼代理人：于显荣，呼和浩特市”148”协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。被告：呼和浩特万达广场投资有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人：于修阳，执行董事。委托诉讼代理人：丁换生、杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司呼和浩特分行。住所地呼和浩特市新城区。负责人：马德权，分行行长。委托诉讼代理人：李金明、褚庆利，公司职员。原告张婧与被告呼和浩特万达广场投资有限公司（简称万达公司）、第三人兴业银行股份有限公司呼和浩特分行（简称兴业银行呼和分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婧向本院提出诉讼请求：1、判令解除商品房买卖合同；2、判令被告返还购房本金合计1106266.46元（其中购房款294848元，按揭贷款57万元，停车费12万元，截止2016年7月已还贷款利息139764.84元）；3、判令被告给付购房款利息387045元（2013年中国银行同期贷款利率0.0655×本金984848元×36个月×2倍）；4、判令被告赔偿装修费损失5000元，装修公司合同违约金36100元；5、判令被告赔偿租房租赁费3万元；6、其他损失3万元。合计标的1612756.84元。事实和理由：2013年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的万达广场二期商品房一套，建筑面积130.18m2，合同价款818213元。原告已付294848元，按揭贷款57万元。被告交付房屋后，原告于2015年5月14日雇佣工人装修时，工人用电钻对踢脚线墙体进行打钻时，墙体内发生爆炸，将工人手部、腿部炸伤。经内蒙古自治区公安厅物证鉴定中心内公物证鉴字（2015）243号检验鉴定报告检验结果为：经检验分析，所送检材编号为2015024311中检出O、Mg、Al、Si、Ca元素及硝酸根离子成分。事故发生后，原告多次与被告协商退房，返还购房款及赔偿相关损失未果。原告认为，原告所购房屋在装修时发生墙体爆炸，致装修工人受伤，经公安司法鉴定机构检验墙体中含有引发爆炸的化学成分，是被告交付房屋的质量问题。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条（1）：”甲方根据合同及补充协议，对该房屋质量问题承担责任”的约定；以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告请求如上。万达公司辩称，1、根据《合同法》第96条的规定，解除合同应当通知对方，对方有异议可以请求法院和仲裁机构确认效力。答辩人没有收到原告的解除通知书，同时也剥夺了被告的诉权。2、原告解除的理由为”房屋存在严重质量问题”，无事实及法律依据。原告因装修过程中发生事故而直接认定房屋存在严重质量问题，其证据和理由不充分。原告必须同时举证证明”房屋存在严重的质量问题”以及”质量问题已达到严重影响正常居住使用的程度”，否则不能解除。本案房屋正常竣工备案、验收通过后交付原告使用，不存在质量问题。3、双方在商品房买卖合同补充协议第五条第二款的约定，”双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题”。原告应当依据约定履行。4、公安厅物证鉴定中心鉴定报告检测结果为：送检的检材中检测出相关的化学元素，并不能说明本案的房屋中均存在化学成分，且事故中是否存在原告所雇佣的施工工人操作不当的情形还尚未明确，仅以该鉴定报告认定房屋存在质量问题没有事实和法律依据。4、原告请求被告向其支付购房款利息、装修费损失、违约金、住房损失费及其他损失，停车费等没有事实依据，本案诉争的房屋不存在质量问题，被告无需向原告支付费用，即便是经具备资质的鉴定机构确认为地基机构和主体存在质量问题，原告有权解除商品房买卖合同，根据商品房买卖合同附件二的相关规定，如乙方系按揭贷款的方式贷款，已付房款及其利息，其中乙方首付款的利率按中国人民银行公布的同期活期存款利息执行，原告请求按中国人民银行二倍支付利息无事实及法律依据；其次，原告请求被告向其支付装修损失，装修合同违约金，房屋租赁费及其他损失3万元没有任何事实和法律依据，原告主张上述费用应当以该商品房存在严重的质量问题，并经具备资质的鉴定机构鉴定后原告方有权解除双方签订的商品房买卖合同，但本案诉争的房屋是否存在严重的质量问题，原告是否有权解除双方签订的商品房买卖合同，其提供的证据尚不能确定上述事实。原告购买的停车位与本案诉争的房屋是两个独立的法律关系，双方对于购买停车位另行签署了相关的协议书，与本案无任何关联性。综上所述，原告要求与被告解除商品房买卖合同并请求赔偿相关费用没有法律依据，请驳回原告的诉讼请求。第三人兴业银行辩称，对原、被告的陈述都没有意见，因为与答辩人没有直接的关联性，而且也未要求答辩人承担责任，答辩人也不提出独立的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对《商品房买卖合同》、补充协议、购房款收据及发票、地下停车位有偿使用合同、房屋交接单、银行流水、鉴定报告等证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，原告张婧（乙方）与被告万达公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买万达广场二期住宅房屋。预测建设面积130.17平米，套内建筑面积106.62平米。房屋单价为6285.65平米，总价款818213元。双方约定按揭付款，买受人于签订合同时支付30%的购房款，即248203元，其余57万元办理按揭贷款手续。同时，双方约定，万达公司于2014年9月20日前，将取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付于原告。合同第十六条约定，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同在2013年1月28日，双方签订《合同补充协议》。协议第五条第1--7款中约定：1、甲方根据约定，对该房屋质量问题承担责任。2、双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。3、如乙方收房后该房屋了生基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构做出结论，认定房屋地基和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。4、如该房屋存在地基基础和主体结构以外的质量问题，经上述鉴定机构鉴定....，甲方应当按照合同约定承担保修责任。7、乙方使用不当（含装修原因）造成房屋质量问题，甲方对此不承担保修责任，概由乙方自行负责维修。协议第十一条第4款中约定，除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权及责任追究权，双方继续履行合同。合同及补充协议签订后，原告已付购房款248203元，按揭贷款57万元，贷款银行为兴业银行股份有限公司呼和浩特分行。同时，原告与万达公司签订《万达广场地下停车位有偿使用协议书》，并向万达公司支付车位使用费12万元。另外，原告又支付公证费1140元；查档证明费30元；代办费300元；契税、维修基金、登记费、他项费等共36821元。向万达广场物业服务有限责任公司支付采暖费、物业费、垃圾清运费、水电燃气费等共8290.62元。2013年4月17日，上述房屋在呼和浩特市房屋产权管理部门进行网签备案。2014年，被告如约交付房屋。另查明，2015年4月30日，张婧与呼和浩特市大友装饰工程有限公司签订《呼和浩特市家庭居室装饰装修工程施工合同书》，委托该公司对本案房屋进行装饰装修。该合同总价款180500元，双方约定张婧先付108300元，待工程进度过半后支付54150元，最后付18050元。如哪一方违约则承担总价款20%的违约金。2015年5月14日，装修工人对该房屋进行装修，其电钻对踢脚线墙体进行打钻时，墙体内发生爆炸，将工人手部、腿部炸伤。原告随即报警。公安部门到达现场后，将爆炸残留物牛皮纸碎片（三片）送检至内蒙古自治区公安厅物证鉴定中心。2015年6月，该物证鉴定中心出具内公物证签字（2015）243号检验鉴定报告，检验结果为：经检验分析，所送检材中检出O、Mg、A1、Si、Ca元素及硝酸根离子成分。同时鉴定中心声明”检验结果仅对所送检材和样本有效”。事故发生后，原告多次与被告协商退房，返还购房款及赔偿相关损失未果。而原告在兴业银行的贷款本息一直如约偿还，未出现拖欠情形。本院认为，原告张婧与被告万达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方对签订合同的事实、交付房屋、业主装修、支付房款、车位使用费、物业费等事实均无争议。双方的争议焦点为：房屋是否达到”严重的质量问题不能导致正常居住使用”，原告是否据此享有解除权。依据最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的赔偿损失的，应予支持。本案房屋在装修过程中墙体发生爆炸，并在送检材料中检出易燃物质，但该鉴定结论不能简单地直接等同于”房屋质量问题严重影响居住使用”。且双方早有约定，涉及到房屋质量问题的，经所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构做出结论后，业主才享有解除权。同时，依据最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十二条的规定，”房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此，不论从约定还是法定的角度，均将”质量核验或者鉴定”作为一项解除合同的前置程序。本案在审理过程中也向原告征询是否申请鉴定，原告不申请鉴定。而房屋质量属于工程质量问题，应当由工程质量监督单位出具专业性的意见后才能确定房屋是否存在质量问题，其质量问题是否达到影响居住使用的程度。就本案证据而言，仅依据”墙体中含有易烯燃物质”的鉴定结论，尚不能有效证明房屋主体结构存在质量问题。基于上述理由，原告目前不享有合同解除权，其建立在解除请求上的其他各项损失亦不能支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张婧的诉讼请求。案件受理费19150元，由原告张婧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王晓霞代理审判员 张俊青人民陪审员 王利华二〇一七年五月三十一日书 记 员 李祝英 微信公众号“”