（2017）鲁06民终1694号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-04
案件名称
青岛德源泰置业有限公司、张福生商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛德源泰置业有限公司,张福生
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1694号上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司，住所地青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。法定代表人：赵元海，董事长。委托诉讼代理人：相婷婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：栾誉晗，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张福生，男，1961年11月2日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人张福生商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2016）鲁0681民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德源泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判上诉人德源泰公司不予支付逾期交房违约金255964元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院未能支持上诉人的抗辩理由，有违上诉人通知交房的事实和买卖双方的合同约定。1、上诉人已多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致，一审法院认定事实不清，上诉人不应承担赔偿责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预（销）售合同》的约定，上诉人已于2014年1月22日发出《交付使用通知书》通知被上诉人前来办理交房手续，该通知书明确写明：“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付……”，但被上诉人一直未前来办理，后2014年3月1日上诉人又发送《交付催告函》给本案被上诉人，再次催促其前来办理房屋交付手续，然而被上诉人仍不予办理。2015年9月26日，再次发送《利群金街产权登记办理通知书》通知被上诉人办理房产交接手续，然而被上诉人均拒绝接收。上诉人无数次的口头及书面函告通知被上诉人交接房屋，已尽到了相应的通知义务，未能交房的原因在于被上诉人，一审法院认定的事实不清。同时，根据《商品房预（销）售合同》第十一条的约定，因为被上诉人的原因，未按期交付涉案商品房，上诉人发出的《交房通知》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付被上诉人。因此，上诉人已经尽到了交房义务。2、被上诉人未按照合同约定足额缴纳涉案房屋的相关费用（包括物业费），已经违反合同约定在先，一审法院在被上诉人举证不能的情况下，仍作出对其有利的判决，实属证据不足。根据合同约定：“买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房”。同时，上诉人已经委托了本项目的前期物业管理，已经实际产生物业管理费用，因被上诉人的原因拒不收房，由此产生的物业管理费用均应由被上诉人承担。且一审开庭审理过程中，被上诉人一直未提交已缴纳物业费的相关证据，故上诉人有充足的理由依照该条款约定拒绝交付涉案房屋。一审法院仅仅对被上诉人庭审中主张的对其有利的合同条款进行了审查，但未对上诉人主张的上述合同条款进行审查，在被上诉人未提供充分证据的情况下，仍认定上诉人不交付涉案房屋为违约行为，并据此判决上诉人支付违约金，实属证据不足。3、涉案房屋未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》不影响房屋具备交付条件的事实。实践中，《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的取得往往具有一定的滞后性，且仅起到公示作用，因此，取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》仅仅是建设工程竣工验收合格的充分而非必要条件。涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》并不影响房屋实际具备交付条件，且一审判决前，涉案房屋已取得了《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。本涉案房屋未能交付的原因在于被上诉人，被上诉人不能以涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》而不予接收涉案房屋，上诉人不应向被上诉人支付逾期交房违约金。4、一审法院认定违约期间过分不当，即使上诉人应当承担违约责任，则违约责任应计算至2014年1月26日。一审查明：“2014年1月26日，被告将涉案房屋的钥匙交付给了原告。至庭审结束时，原告尚未使用涉案房屋”，退一步讲，即使上诉人承担逾期交房违约责任，在已将钥匙交付于被上诉人，被上诉人可自行使用的情况下，仅仅因被上诉人未使用涉案房屋导致上诉人对交付之后至2015年7月18日（上诉人取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》之日）期间仍承担违约责任，如此判决于法无据，更不合情理。上诉人认为钥匙交付后，因被上诉人未使用涉案房屋导致的损失系由被上诉人自身原因导致，上诉人不应支付交付钥匙之后的违约金。二、一审法院认定违约金数额过高，违约金计算标准及数额依法应予调整。即使一审法院认定被上诉人主张的违约金已经远远超出其实际损失，一审认定的违约金数额远远超出了被上诉人的实际损失。因被上诉人所交购房款为一次性付款，而非银行贷款，即使被上诉人存在损失，也应按照中国人民银行同期存款利率计算，一审按照日万分之二的利率计算的违约金数额过高，判决结果不合理。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，依法应予撤销并改判。张福生辩称，一、双方在商品房预售合同中约定，上诉人德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给被上诉人使用。但上诉人2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，才尽到了法定的交房义务。因此，上诉人应当承担自2012年7月1日至2015年7月18日的逾期交房违约责任。二、按照合同约定，被上诉人交纳物业服务费等费用，须以上诉人出售的商品房达到法定的和约定的交房条件为前提。由于交房条件在2015年7月18日才成就，故被上诉人未交纳物业服务费等费用不能成为上诉人违约的正当理由。被上诉人至一审庭审结束时也未实际使用涉案房屋，也不可能产生物业费。三、取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》是上诉人向被上诉人交付房屋的约定条件和法定条件。被上诉人在起诉前，上诉人并未告知其已经取得了《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，也未向被上诉人出示，更未通知被上诉人前去办理房屋交付手续。四、一审判决确定的违约金并未远远超过被上诉人的实际损失。如果被上诉人将购房款借贷给他人，每年最高可获得36%（每天万分之9.9）的利息，远高于双方约定的每天万分之二违约金。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。张福生向一审法院起诉请求：判令德源泰公司向张福生支付自2012年7月1日至2015年7月18日的逾期交房违约金255964元（1149881元×2/10000/天×1113天），本案诉讼费用由德源泰公司承担。一审法院认定事实：2011年12月11日，张福生与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢3层306铺号房订立了商品房预（销）售合同。涉案商品房的建筑面积182.85平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米6288.66元，总价为1149881元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2011年12月11日前一次性付清总房款人民币1149881元。在第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人。如买受人通讯地址有变更须在五日内书面通知出卖人，否则相关责任由买受人承担。买受人除应按物业管理规定缴纳自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用外，还应承担房屋毁损、灭失的风险。买受人在接收房屋前必须交清所有应付款项，否则出卖人有权拒绝交房且不承担任何责任。2、出卖人有权终止本合同，由此产生的任何责任由买受人承担。双方在合同附件四补充协议第10条约定：买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费用等），否则，出卖人有权拒绝交房。在补充协议第11条约定：本补充协议与《商品房买卖合同书》具有同等法律效力。2011年12月11日，张福生一次性向德源泰公司付清了总房款人民币1149881元。2014年1月26日，德源泰公司将涉案房屋的钥匙交付给了张福生。至庭审结束时，张福生尚未使用涉案房屋。2015年7月18日，涉案房屋经验收合格，德源泰公司于该日取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。一审法院依据双方当庭陈述、商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1170号民事判决书、交付使用通知书、EMS快递单、业主入伙接收验房表、业主交房资料和物品明细确认表等证据认定上述事实。一审法院认为，张福生、德源泰公司于2011年12月11日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给张福生使用。但德源泰公司于2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，才具备了法定交房条件，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。德源泰公司虽抗辩称其已于2014年1月26日将涉案房屋钥匙交给张福生，已完成对涉案房屋的交付，不应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。依照上述法律规定，由于2014年1月26日涉案房屋尚未经验收合格，尚未达到法定交房条件，德源泰公司于该日对涉案房屋钥匙的交付因违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，交付行为应属无效。德源泰公司直至2015年7月18日才取得涉案房屋的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，对房屋钥匙的交付才发生法律意义上的交付房屋效力。因此，德源泰公司的抗辩理由不当，一审法院不予采纳。综上，张福生起诉要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金255964元（1149881元×2/10000/天×1113天），符合法律规定，应予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院于2017年1月18日判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付张福生自2012年7月1日至2015年7月18日的逾期交房违约金255964元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5139元，由青岛德源泰置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为上诉人德源泰公司应否向被上诉人张福生支付逾期交房违约金。关于涉案房屋德源泰公司直至2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的事实清楚。德源泰公司在此之前虽向张福生发出过交付通知，但涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，张福生依法有权拒绝接收。德源泰公司虽然于2014年1月26日将涉案房屋钥匙交给张福生，但是此时涉案房屋未经验收合格，没有取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，尚未达到法定交房条件，德源泰公司仍应承担逾期交房违约责任。德源泰公司上诉主张即使认定其应承担违约责任，应计算至2014年1月26日向张福生交付房屋钥匙，该意见于法无据，本院不予支持。2015年7月18日之后，德源泰公司又将交纳物业费作为交付房屋之前提条件，物业费的交纳与商品房交付是两个不同的法律关系，德源泰公司的行为限制了张福生的合法权利，本院不予支持。一审法院根据商品房预售合同的约定，认定德源泰公司应给付张福生自2012年7月1日至2015年7月18日的逾期交付房屋违约金255964元，计算准确，并无不妥。德源泰公司上诉主张违约金数额过高，违约金计算标准及数额依法应予调整的意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人德源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5139元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨卫东审判员 吴继辉审判员 陈晓彦二〇一七年五月三十一日书记员 林重霄 来自：