（2016）苏0303民初4280号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-11-24
案件名称
徐州成功物业管理有限责任公司与杨依兵排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州成功物业管理有限责任公司,杨依兵
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第八十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十二条第一款，第二十三条第一款，第二十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0303民初4280号原告：徐州成功物业管理有限责任公司，住所地徐州市中山南路16号成功大厦7楼E房间。法定代表人：杨韧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被告：杨依兵，男，1981年9月16日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李秀丽，江苏彭隆律师事务所律师。原告徐州成功物业管理有限责任公司（以下简称成功物业公司）诉杨依兵排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月26日立案，由审判员武志国适用简易程序于2016年10月9日公开开庭审理，后组成合议庭于2017年5月10日公开开庭审理。两次庭审，原告的委托代理人夏飞阳，被告的委托代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉请，判令被告拆除擅自在小区公共区域内的搭建物，恢复原状。由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与徐州华安房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理协议。《物业管理委托合同》约定了原告对违反龙熙庄园临时管理规约的行为进行处理。被告系原告管理的龙熙庄园小区A8-1栋101号房业主，被告上房后进行装修，擅自将属于小区业主共有的楼梯、水系、道路进行了改造，并擅自搭建围墙将上述共有部分圈为己有。原告在其进行搭建时和搭建完成后多次口头、书面要求其整改，但被告始终不予理会。被告的行为已违反了业主临时公约的规定，为保护原告及园区全体业主的合法权益，依据相关法律规定诉至法院，请求支持原告的诉请。被告辩称，原告的主张无事实和法律依据，1、原告主体不适格，原告系开发商自己的物业公司，本身不合法。且被告的改造是经过原告的同意进行的，被告向原告的联系人及前物业经理缴纳了1万元作为改造费用，被告在改造时原告也去现场进行勘验，没有提出任何异议，不然当初改造时原告也不可能任由被告施工。2、被告在购买龙熙庄园别墅时开发商就曾允诺业主可以对自己周边的公共用地进行改造，图纸他们会找人修改。办理房产证时被告2009年购买别墅时签订的三份购房协议被作废，重新签订的一份新的合同可以证明。3、目前龙熙庄园内已入住的业主均对周边的公共用地进行了改造，准备入住的业主也正在进行施工改造，且改造的规模和侵占的公共用地远远超过被告，他们也是和原告一样缴纳了1万元的改造费用后经过开发商和物业公司的同意后进行的，原告从未阻止其他业主。4、小区内所有业主在改造，原告单单起诉被告的目的是为了被告曾因房屋面积问题起诉开发商而报复被告。原告提出的有业主找到物业要求被告拆除的理由不成立，该业主就是开发商自己的职工，本身购买就不合法。请求驳回原告的诉请。经审理查明，原告于2014年10月24日与徐州华安房地产开发有限责任公司签订“龙熙庄园前期物业管理服务协议”，原告依据此协议为龙熙庄园小区提供物业管理服务。服务协议约定原告的权利义务包括“对业主和物业使用人违反龙熙庄园临时管理规约的行为进行及时到位处理”。徐州华安房地产开发有限责任公司制定的龙熙庄园临时管理规约第二十五条规定，业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼；第二十六条规定，业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。被告签署的《商品房买卖合同》附件四第6条约定，“买受人认可出卖人选聘的前期物业管理公司。同意遵守其制定的《业主临时公约》及其他小区管理规定。《龙熙庄园临时管理规约》第十九条约定，“本物业管理区域禁止下列行为：（一）擅自改变房屋的结构和外貌（包括但不限于外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格、设计用途、功能和布局等；对房屋的内、外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭建）；未经物业公司同意擅自改变花园围栏形式的大小和改变花园内的植物。”……（五）侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观、河流及水域、文体休闲设施；……”被告于2011年12月28日签署龙熙庄园钥匙委托保管书，将其案涉房屋的钥匙交由原告保管。2012年6月27日，被告签署“龙熙庄园装修管理服务协议”，协议约定，“装修人和装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施”。被告申请自2012年6月27日至2013年6月27日期间实施装修。被告装修过程中对其房屋楼梯进行了改造，改变了楼梯原布局和走向，将小区内景观河道修砌水池、加玻璃盖封闭改造，并将河道及其沿河道公共绿地圈占。原告为此于2015年9月1日、9月17日、9月21日、10月26日四次向被告发出整改通知书，要求其停止改造、拆除搭建，被告妻子费燕签收了其中三次通知书，但被告未予理会。2016年8月5日原告再次就上述事项向被告发出律师函，仍未果。案涉房屋及其院落已装修改造完毕投入使用。以上事实，由原告提供的前期物业服务协议、临时管理规约、业主登记表、钥匙委托保管书、装修管理协议、装修申请表、商品房买卖合同复印件、整改通知书、律师函、照片，以及原被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据我国物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。原告与案涉小区房屋开发商签订的前期物业服务协议以及钥匙保管书等证据能证明其为案涉小区前期物业管理服务企业，原告依据临时管理规约进行物业管理服务，这些均在被告签署的商品房买卖合同中作了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，原告主体适格。我国物权法规定，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，除明示属于个人的除外。建筑区划内的除共有道路、绿地外的其他公共场所、公有设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，被告没有证据证明其圈占的小区景观河道及其沿河道两侧绿地为其专有，应属于小区业主共有部分，被告的行为违反了物权法规定。临时管理规约具有前期物业服务合同性质，被告在房屋买卖合同中已签字认可该规约，应遵守该约定。被告圈占改造景观河道、绿地、改造房屋的行为违反亦临时管理规约约定。原告有权依据法律规定，对被告违反法律、法规、管理规约实施妨害物业服务管理的行为，请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告主体不适格，无事实依据，本院不予支持。被告抗辩其改造系经原告同意后实施，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨依兵应自本判决生效之日起30日内拆除在龙熙庄园小区公共区域内的擅自搭建物，恢复原状。案件受理费100元，由被告杨依兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 武志国人民陪审员 苟长国人民陪审员 林 峰二〇一七年五月三十一日书 记 员 耿海涛 关注微信公众号“”