（2017）川1423民初字581号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-10-31
案件名称
尤文志与洪雅县鑫顺房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
洪雅县人民法院
所属地区
洪雅县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尤文志,洪雅县鑫顺房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条
全文
四川省洪雅县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1423民初字581号原告：尤文志，男，汉族，1952年10月14日出生，住四川省洪雅县，委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。被告：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司。住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。法定代表人：李波。委托诉讼代理人：王敏，男，1972年7月26日出生，汉族，公司员工，住四川省洪雅县。原告尤文志与被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤文志及其委托诉讼代理人苏群英、被告鑫顺公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.由被告按照《公园壹号房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）交付公园壹号1-4层商铺（公园壹号一楼1-1-12、1-1-13、1-1-14号门市，二、三、四楼按照一楼位置垂直向上每层200㎡）；2.由被告为原告办理安置房屋（住房和商铺）产权证书；3.由被告赔偿各项损失30万元；4.由被告支付过渡费1596792元；5.由被告负担诉讼费用。事实和理由：双方在2010年3月30日签订《安置协议》，该协议第一条载明：甲方（被告）为乙方（原告）在公园壹号内免费安置商铺1-4层，每层面积为200㎡；协议第五条载明：住房含空中花园，楼层为7、8、9层；协议第六条载明：商铺和住房的交付期限为两年，即2012年3月31日交付；协议第七条第2款约定住房面积绝对值超出3%的部分房价款由甲方按市场最高价双倍补偿乙方，第3款约定乙方房产证和国有土地使用者的办理时间为交房后90日内；协议第八条约定乙方原有的营业用房的过渡标准为自拆迁之日起每㎡每月7元。协议生效后，原告完全按协议所载内容完全履行了义务，但被告至今未完全履行，商铺未交付原告，住房面积少于约定面积且无空中花园以及未进行简装，未按时支付商铺过渡费。另外，根据《洪雅县西城家园项目片区国有土地房屋征收补偿安置方案》第五条约定：门市过渡费补助标准为20-50/㎡/月，过渡期逾期12个月以上的，按月增加临时2倍过渡期补助费，被告从2012年3月31日至2013年3月31日应按照50元每㎡每月支付过渡费，从2013年3月31日至2017年3月31日应按照150元每㎡每月支付过渡费。被告辩称：1.对《安置协议》无异议，因被安置房屋修建后位置的差异，已指定了门市安置给原告，对应支付过渡费的计算面积认可，按协议约定每月每平方米7元支付,但因拆迁主体系洪雅县人民政府，而被告没有支付过渡费的原因是政府没有与被告结算拆迁赔偿费用，待政府履行相关义务后被告才应按《安置协议》约定向原告支付过渡费等费用；2.房屋已在2015年交付并使用，且与原告交房时已经对减少的面积进行了结算，原告不应再主张；3.门市已抵押给他人，无法为原告办理产权证。本院经审理认定事实如下：2010年3月30日签订《拆迁换房协议》（即原告所述的《安置协议》），双方主要约定：1.乙方（原告）同意甲方（被告）开发“公园壹号”使用乙方位于护城河以南的土地242㎡，同时甲方为乙方在公园壹号内免费安置商铺1-4层，每层面积为200㎡，共计800㎡；2.商铺情况：其四至界线为铺面门口北至护城河，南至公园壹号商场隔墙，西至护城河，东至公园壹号商场货运电梯，朝向座南向北；3.住房情况：每层含空中花园，楼层为7、8、9层，空中花园不计入住房面积，并不收任何费用，住房面积约定为每套建筑面积115.1㎡，套内建筑面积100.7㎡，交付时以产权登记为准；4.商铺和住房的交付期限为两年，即2012年3月31日交付；5.住房产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%的部分的房价款由甲方按市场最高价双倍补偿乙方；6.乙方房产证和国有土地使用者的办理时间为交房后90日内；7.乙方原有485.79㎡的营业房经营旅馆，过渡标准为自拆迁之日起每㎡每月7元，支付时间为半年一付，拆迁日期为2008年10月28日。2013年5月28日，被告出具确认书确认原告选定的住房为公园壹号A区一单元7号，楼层分别为8、18、20楼，即公园壹号1栋1单元807、1807、2007号住房。每套面积均为117.37㎡（套内面积96.82㎡、公摊面积20.55㎡），没有空中花园。在诉讼过程中，双方一致确认彼此之间的法律关系为房屋拆迁安置补偿关系。为核实案件有关情况，本院向洪雅县房地产管理所去函了解案涉房产相关情况，该所于2017年3月29日向本院回函称，案涉公园壹号一楼1-1-12、1-1-13、1-1-14号门市备案登记在张洋名下，备案号分别为7661、7660、7658；二楼备案登记在钟直辰名下，备案号7992，2015年4月13日被洪雅县公安局查封；三楼备案登记在吕德怀名下，备案号7943，2015年4月13日被洪雅县公安局查封；四楼备案登记在罗正全名下，备案号11613，2015年4月13日被洪雅县公安局查封，2015年5月12日被宜宾市公安局翠屏分局查封，2016年12月7日被遂宁市公安局船山分局查封;1栋一单元807号、1807号、2007号住房备案登记在成都建工工程总承包有限责任公司名下，备案号分别为3072、3348、3135。另查明，被告拆迁张洋家的房屋后将公园壹号一楼1-1-12、1-1-13、1-1-14号门市原地安置给张洋。再查明，两原告于2017年5月22日第二次开庭审理时将第三项诉讼请求变更为：由被告赔偿损失178464元；将第四项诉讼请求变更为：由被告支付2008年10月28日至2017年3月31日的临时安置过渡费3928584元(2008年10月28日至2012年3月31日共计41个月，按7元每㎡每月乘以485.79㎡为139422元；2012年3月31日至2013年3月31日共计12个月，按50元每㎡每月乘以485.79㎡为291474元；2013年3月31日至2017年3月31日共计48个月，按150元每㎡每月乘以485.79㎡为3497688元)。因原告请求交付房屋存在被登记在他人名下、且被多地公安机关和人民法院采取查封措施等诸多障碍，原告诉请交付房屋并办理相关产权证书的请求客观上暂时无法实现，法庭多次向原告进行释明，但原告拒绝变更诉讼请求，坚持要求被告按约交付房屋，并坚决不接受被告另行安置的门市。上述事实，有原告提供的《拆迁换房协议》、洪雅县房地产管理所出具的《证明》、被告出具的《确认书》、被告提供的《公园壹号商业一层平面图》等证据证实。本院认为，案涉《拆迁换房协议》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的效力性禁止规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据庭审查明的事实及双方诉辩观点，本案争议焦点为：1.双方签订的《拆迁换房协议》是否具备继续履行的条件；2.原告主张的损失怎么计算；3.被告在履行《拆迁换房协议》中是否有违约行为，是否应向原告支付过渡费以及过渡费的计算标准。关于《拆迁换房协议》的履行问题。首先，对于原告应安置的住房，虽然被告已向原告实际交付，但相关住房又由被告通过网签备案登记的形式登记在了案外人成都建工工程总承包有限责任公司名下。在该备案登记未被依法撤销的情况下，原告请求被告为其办理住房产权手续的要求，在履行上存在障碍。故原告请求为安置住房办理产权证的请求暂无法实现。其次，对于原告应安置的一楼门市。双方在签订协议时仅约定了安置门市的大概方位，而被安置房屋修建竣工后，因涉及多户被拆迁人，被告根据房屋的实际情况进行安置，将原告诉求一楼门市安置给了案外人张洋，并进行了网签备案登记。对于二至四楼门市，由于司法机关的查封具有法定的公示和对抗效力。因此，本案诉争房产交付和办证均存在履行障碍，导致《拆迁换房协议》中涉及房屋的安置条款现无法实际履行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”和《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，被告现已事实上不能履行协议，故本院对原告主张交付房产并办理产权证的主张不予支持，待被告履行合同的障碍解除后，原告可另案进行主张。关于损失问题。原告认为被告向其交付的住房不完全符合协议约定，构成违约，但原告主张的损失金额为自行估算，未得到被告认可，也未提交充分证据来证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对该项主张不予支持。关于违约及临时安置过渡费问题。首先，根据双方签订的《拆迁换房协议》，明确了乙方（原告）享有的补偿由甲方（被告）支付，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，合法有效的协议对双方具有法律约束力，在原告已按约履行己方义务的情况下，被告作为合同相对方也应按约履行自己的义务。但经审理查明被告未按约向原告支付过渡费，属违约行为，应承担违约责任。其次，双方在《拆迁换房协议》明确原告原有485.79㎡的营业房经营旅馆，过渡费标准为自拆迁之日起每㎡每月7元，支付时间为半年一付，拆迁日期为2008年10月28日。因此被告应从2008年10月28日起每月向原告支付过渡费3400.53元至被告交付安置房屋时止，截止2017年3月31日共计101个月零4天过渡费为343900.72元。原告主张依据《洪雅县西城家园项目片区国有土地房屋征收补偿安置方案》计算过渡费，因该方案没有双方签字盖章确认，也未形成合意，且被告在庭审中不予认可，因此该方案不具备法律效力，不能约束被告，对原告的该项主张不予支持。再次，被告辩称过渡费应由洪雅县人民政府负担，因洪雅县人民政府并非案涉《安置协议》的合同当事人，被告也并未提交充分证据证实该抗辩理由，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上所述，原告要求被告支付临时安置过渡费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条(一)之规定，判决如下：一、由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告尤文志支付2008年10月28日至2017年3月31日期间尚欠的临时安置过渡费343900.72元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41760元，原告尤文志负担34560元，被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司负担7200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判长 李 挺二〇一七年五月三十一日书记员 谢佳志 微信公众号“”