（2017）闽民申686号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福州永昇房地产开发有限公司、胡高钦商品房预售合同纠纷申诉民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
福州永昇房地产开发有限公司,胡高钦
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申686号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。法定代表人：刘永柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡高钦，男，1972年3月11日出生，汉族，住福建省连江县。再审申请人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称永昇公司）因与被申请人胡高钦商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民终596号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。永昇公司申请再审称：（一）讼争房产未达交付条件，并非永昇公司原因造成，根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房的责任不应由永昇公司承担。本案中，确实存在非永昇公司原因造成讼争房屋未达交房条件的情形：1.一、二审判决认定讼争房屋不符合交付条件的理由是讼争房产未能竣工验收合格。但是，讼争房屋竣工验收后，由于福建省永泰县第三建筑工程有限公司（以下简称永泰三建）扣留了该项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致永昇公司不能办妥竣工验收手续。故讼争房产未能竣工验收合格，并非永昇公司原因造成。2.因征地、拆迁、设计变更等原因，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，该情形属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误。3.连江县2012年1月至6月25日的雨水量显著偏多，雨天日数共110天（其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天）。该情形属于《商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力造成施工延误的情形。由于上述情形并非永昇公司责任造成，根据《商品房买卖合同》第八条约定，永昇公司有权相应顺延交房日期。（二）虽然讼争房产未达交付条件，但根据《商品房买卖合同》第八条约定，胡高钦也应接收房产，永昇公司应承担的违约金总额为2000元。《商品房买卖合同》第八条约定“如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。该两种处理方式，是工商部门依法制定的，在制定当时，有关部门即通过划线填空的方式允许当事人自由选择，给予合同双方充分的意思自治权。而根据当时的房地产市场状况、购房价款等情况，经与永昇公司协商，胡高钦自愿选择了第2种处理方式，该第2种处理方式应属于特殊性的双方合意条款。相较而言，《商品房买卖合同》第十一条关于“出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”的内容，只是合同示范文本本身的内容，属于一般条款，已被上述第八条的特殊约定而排除使用。不仅如此，《商品房买卖合同》第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……”也即，在本合同的履行过程中，所出现的实际情况符合适用第八条所列明的情况时，应当优先适用第八条的约定，在不能适用第八条的约定时，方才可以适用第九条的约定。而本案所谓的“未达竣工验收合格”这一条件，是在第八条中以列明的方式予以明确的。为此，本案应当适用第八条的约定，而非第九条的约定。故根据《商品房买卖合同》第八条，胡高钦同意突破交付条件的限制，即便永昇公司通知交房时间（2013年1月31日），讼争商品房未经竣工验收，未达交付条件，胡高钦仍应接收房屋，而不能拒绝，通知交房后的违约金按照2000元计算支付。然而，一、二审判决均以《商品房买卖合同》第十一条的一般条款为依据认定胡高钦有权拒绝接收房屋，并按照《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金标准来判定永昇公司承担违约金错误。（三）由于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给胡高钦造成的损失，因此，即使判决永昇公司需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争商品房租金标准的130%。出卖人逾期交房给买受人造成的最多只是租金收入的损失，而讼争商品房在2012年至2015年期间的租金标准不超过10元/平方米。《商品房买卖合同》所约定的日万分之三的违约金标准已过分高于因逾期交房给胡高钦造成的租金收入的损失，一、二审法院未依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定调整违约金错误。因此，本案应将违约金减少至讼争房租金标准的130%，即每月不超过1716元，每日不超过57.2元。综上，请求依法再审。胡高钦提交意见称：（一）关于永昇公司主张讼争房产未达交付条件，并非永昇公司原因造成的问题。1.永昇公司辩称逾期交房是因为永泰三建扣留了该项目竣工验收备案表和竣工验收报告原件，从而造成讼争房产未能竣工验收合格和消防验收合格，不属于法定不支付违约金的免责情形。2.政府临时要求道路建设市政工程停工，以及2012年1月至6月25日连江雨水偏多等，不属于法定不可抗力原因，永昇公司必须承担逾期交房的违约责任。3.永昇公司没有履行告知义务，顺延交房的理由也不成立。（二）关于违约责任的问题。1.《商品房买卖合同》第八条第2种处理方式，是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定商品房在规定日期内未达到约定条件的，购房人同意接收，永昇公司支付2000元违约金，而非永昇公司逾期交房的违约责任。本案永昇公司已逾期交房，故该辩解缺乏合同依据。2.永昇公司虽通知胡高钦交接房屋，但在合同约定的2013年6月30日直至现在，其所通知交付买受人的商品房尚未完全通过竣工及消防验收，未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，不能出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，为此胡高钦有权拒绝交接商品房，其责任在于永昇公司，永昇公司应按照《商品房买卖合同》第九条有关约定承担逾期交房的违约责任。3.永昇公司辩称其提供的合同通过划线填空方式允许购房者自由选择，给予合同双方充分的意思自治权，与事实不符。《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式是永昇公司事先手工填写好的，以各种理由不允许购房人修改，只允许购房者签名，是地地道道的格式条款。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式自始就是无效的格式条款。此外，法律规定，当合同当事人对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）关于永昇公司主张违约金过高的问题。《商品房买卖合同》已明确约定逾期超过30日的，购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，并从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之三的违约金。故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定。综上，请求驳回永昇公司的再审申请。本院审查期间，永昇公司提供连江县玉荷西路西端道路工程的《工程开工报审表》、《设计修改通知单》、2010年11月1日《停工通知》、2011年7月3日《复工通知》、2011年7月12日《停工通知》、2011年11月12日《复工通知》、2012年1月3日《停工通知》、2012年4月10日《复工通知》、《现场实际施工进度汇报》，还提供了连江县气象局于2012年6月25日出具的《气象证明书》，以及永泰三建起诉永昇公司的起诉状、永昇公司反诉状、受理案件通知书、缴费通知书等材料。本院对《气象证明书》以及福建省永泰县第三建筑工程有限公司起诉永昇公司的起诉状等材料的真实性予以确认。永昇公司提供的连江县玉荷西路西端道路工程的《工程开工报审表》等材料，内容上无法体现与本案有关，关联性不予确认。本院认为：永昇公司主张的“永泰三建扣留了该项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件”，不属于讼争《商品房买卖合同》第八条约定“不可抗力”或“自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误”等可据实延期的原因。另依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，永昇公司亦应当向胡高钦承担违约责任。关于永昇公司主张“因征地、拆迁、设计变更等原因，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天”的问题。永昇公司提交的连江县玉荷西路西端道路工程的《工程开工报审表》等证据无法体现与本案有关，无法证明因此导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天。关于永昇公司主张“连江县2012年1月至6月25日雨水量显著偏多，雨天日数共110，属于不可抗力，并造成施工延误”的问题。永昇公司提交的连江县气象局于2012年6月25日出具的《气象证明书》，不足以证明雨天造成出卖人无法正常施工。此外，永昇公司亦未举证证明其有依据讼争《商品房买卖合同》第八条关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的”之约定，30日内书面告知胡高钦。故该项顺延交房理由不能成立。讼争合同第八条约定商品房经竣工验收合格和消防验收合格，系出卖人交付商品房的法定强制性条件。永昇公司提供的商品房未经竣工验收合格和消防验收合格，胡高钦以此拒绝接收房屋，并要求永昇公司承担逾期交房违约责任，符合法律规定以及合同第十一条第一款之约定。永昇公司主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，胡高钦也应接收房产，永昇公司应承担的违约金总额为2000元的理由不能成立。永昇公司主张其一审时，有向法院申请评估租金，但被一审法院驳回。经查阅卷宗及笔录，永昇公司未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条关于“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”之规定，提出过鉴定申请，应承担举证不能的法律后果。一、二审法院判决永昇公司按日万分之三向胡高钦支付从约定的交付期限届满次日即2013年7月1日起至其诉求的暂计至2015年6月30日止的逾期交房违约金人民币211489.18元符合合同约定，并无不当。综上，永昇公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福州永昇房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 林国新审 判 员 程光毅代理审判员 陈志辉二〇一七年五月三十一日书 记 员 黄秋丽附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。