（2017）京0102民初11498号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-02-28
案件名称
徐润洁与北京金信优家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐润洁,北京金信优家房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百四十四条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初11498号原告：徐润洁，女，1988年12月21日出生，天圆全会计师事务所职员，住北京市西城区。被告：北京金信优家房地产经纪有限公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：杜超，经理。委托诉讼代理人：梁海阔，男，1993年4月16日出生，北京金信优家房地产经纪有限公司职员，住该单位。原告徐润洁与被告北京金信优家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐润洁，被告北京金信优家房地产经纪有限公司（以下简称：北京金信优家公司）的委托诉讼代理人梁海阔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐润洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金1300元；2.判令被告返还3月22日至4月18日期间（28天）房租1196.17元；3.判令被告返还卫生费119元；4.判令被告支付违约金2个月的租房费计2600元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年7月12日签订《北京房屋租赁合同》，约定原告将北京市西城区xx小区xx号楼xx朝南隔断间（以下简称：租赁房屋）租给被告，合同有效期为2016年7月17日至2017年7月16日。2017年3月初原告通过合租邻居租户知悉被告通知其2017年3月22日前需搬出租赁房屋，理由是租赁房屋房东将该房屋出售。原告于2017年3月21日搬离房屋，并于2017年3月20日与被告联系，要求退还房屋租金押金等事宜，被告拒绝支付。原告以合同约定向被告主张退还房屋押金及支付违约金，被告以租赁房屋房东未支付违约金为由拒绝支付违约金。被告北京金信优家公司辩称，被告于2017年2月28日左右通知原告于2017年3月24日搬出租赁房屋，认可原告搬出租赁房屋的时间是2017年3月21日，押金1300元同意退还，但对于房屋租赁金认可的退还时间是2017年3月24日至2017年4月16日，共计1040元。对于原告要求退还卫生费不认可，理由是卫生费由被告代收代付，该费用已经交给物业。不同意给付原告违约金，认为因房东出售涉案房屋，致使合同因不可抗力自行解除。经审理查明：2016年7月12日原告与被告签订《北京房屋租赁合同》，约定原告将北京市西城区xx小区xx号楼xx朝南隔断间租给被告，合同约定房屋租赁期自2016年7月17日至2017年7月16日共计12个月，租金标准为每月1300元，共计15600元。租金的支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，同时约定租赁期间内，被告需要提前收回房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，配合原告寻找新的租户，并按月租金200％支付违约金，被告还应退还相应的租金。合同签订当日，原告向被告支付2016年7月17日至2016年10月16日期间的租金3900元及全年卫生费365元；之后原告按照合同约定向被告公司的法人账户中分两次各汇款3900元，支付2016年10月17日至2017年4月16日期间的房屋租金。现原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金1300元；2.判令被告返还3月22日至4月18日期间（28天）房租1196.17元；3.判令被告返还卫生费119元；4.判令被告支付违约金2个月的租房费计2600元；5.判令被告承担本案诉讼费。被告以其答辩意见不完全同意原告的诉讼请求。关于搬离时间，双方均认可原告于2017年3月21日搬离涉案房屋，但原告主张其系涉案房屋的其他租户处知晓被告要求各租户于2017年3月22日搬离，被告主张其系2017年2月28日左右因房东出售涉案房屋而电话告知原告于2017年3月24日搬离，但双方均未提交证据予以佐证。经本院询问，原告认可其交纳租金的期间为2016年7月17日至2017年4月16日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本案中，原告与被告签订的《北京房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方应当按照合同约定就交纳租金、使用房屋等行使权利，履行义务。因被告要求原告在租赁期届满前收回房屋，原告亦在得知上述信息后于2017年3月21日搬离涉案房屋。双方虽均未提交证据证明被告通知搬离的具体时间，但被告自认其存在要求原告于2017年3月24日搬离涉案房屋的情况，同时鉴于被告亦认可原告确于2017年3月21日搬离涉案房屋，故双方合同于2017年3月21日终止履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于原告要求被告返还押金1300元的诉讼请求，符合合同约定，被告亦予以认可，本院不持异议；对于原告要求被告返还2017年3月22日至2017年4月18日期间的房租共计1196.71元的诉讼请求，因双方合同已经终止履行，故本院对原告要求被告返还剩余期间租金的诉讼请求予以支持，但原告所主张的返还租金的期间和金额有误，本院予以纠正。因原告亦认可其交纳租金的期间为2016年7月17日至2017年4月16日，结合双方合同的终止履行期间，经本院核算，被告应返还徐润洁2017年3月22日至2017年4月16日期间的房屋租金1090.32元。对于原告要求被告返还卫生费的诉讼请求，应扣除原告实际居住期间的费用，被告返还的具体数额本院确定为117元。对于原告要求被告支付违约金2600元的诉讼请求，因按照合同约定被告提前收回房屋的，应提前30日通知原告，并按200%支付违约金，故原告的该项诉讼请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告主张合同系因不可抗力自行解除，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规定：“本法所称的‘不可抗力’系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告所主张的涉案房屋被出售，并非法律规定的不可抗力导致合同无法履行之情形，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京金信优家房地产经纪有限公司返还徐润洁房屋押金一千三百元。二、本判决生效之日起七日内，北京金信优家房地产经纪有限公司返还徐润洁自二〇一七年三月二十二日至二〇一七年四月十六日期间的房屋租金一千零九十元三角二分。三、本判决生效之日起七日内，北京金信优家房地产经纪有限公司返还徐润洁卫生费一百一十七元。四、本判决生效之日起七日内，北京金信优家房地产经纪有限公司支付徐润洁违约金二千六百元。五、驳回徐润洁其他诉讼请求。案件受理费二十五元，由北京金信优家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 徐澜涛二〇一七年五月三十一日书 记 员 赵泓翔 关注公众号“”