（2017）粤06民终1837号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-24
案件名称
黄庆棣、陈伟杰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄庆棣,陈伟杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1837号上诉人（原审原告）：黄庆棣，男，1954年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：苏金铃，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱善文，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟杰，男，1990年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗义活，广东诺为律师事务所实习律师。上诉人黄庆棣为与被上诉人陈伟杰租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年4月1日，陈伟杰（甲方，出租方）与黄庆棣（乙方，承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将承租的61849部队的位于佛山市南海区大沥镇平地道头村的房屋400平方米、场地2750平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的场地做了充分了解，愿意承租该场地；租赁用途为工厂、仓库及办公；租赁期限13年，自2011年4月1日起至2024年3月31日止；签订合同后二天内，乙方向甲方预交200000元作为押金；甲方因部队军事及地方城市规划建设需要提前终止合同时，需提前三个月通知乙方，乙方应无条件归还场地并移交全部建筑物，甲方应按乙方实际使用时间计收租金，无息退还预交的租金，政府或部队的土地、建筑物补偿款归甲方，经营性损失、搬迁费等补偿款归乙方；乙方需提前终止合同时，应当提前六个月通知甲方，无条件归还场地并移交全部建筑物，并补偿甲方人民币伍拾万元；甲方需要提前终止合同时，也应当提前六个月通知乙方，并补偿乙方人民币伍拾万元。2015年9月8日，61849部队根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发的文件，通知陈伟杰提前解除租赁合同，陈伟杰签收了该通知，并于9月13日回复部队称已实际通知了实际承租人黄庆棣，因黄庆棣短期内未找到新场地搬迁，部队又适当延长了清退时间，并于2016年5月6日直接向黄庆棣下达清退通知，黄庆棣于2016年6月5日搬迁完毕。2016年9月26日，黄庆棣向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈伟杰支付补偿款500000元；2.陈伟杰支付经营性损失152938元和搬迁费用89600元；3.陈伟杰承担诉讼费。一审诉讼中，黄庆棣确认陈伟杰在其搬迁后已将押金200000元退还。原审法院认为：本案租赁的厂房为部队空余房，陈伟杰将其出租给黄庆棣作商业用途，当事人均未能提供厂房的合法报建及规划验收资料，黄庆棣、陈伟杰于2011年4月1日签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同。现部队根据上级文件，要求收回租赁物，黄庆棣、陈伟杰对合同的提前终止履行均无过错，考虑到无效合同约定的违约责任也无效，黄庆棣请求陈伟杰支付合同提前终止履行的补偿款500000元没有法律依据，应不予支持。黄庆棣、陈伟杰签订的《军队房地产租赁合同》对部队提前终止合同作了明确约定，在黄庆棣未能举证证明部队已支付了经营性损失和搬迁费给陈伟杰的情况下，考虑到黄庆棣对合同无效也具有过错，对黄庆棣起诉主张陈伟杰支付经营性损失152938元和搬迁费89600元的诉讼请求也均不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄庆棣全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取5612.69元，由黄庆棣自行负担。上诉人黄庆棣不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、法院认定事实错误，合同无效是由于陈伟杰的过错造成。2011年4月1日黄庆棣与陈伟杰签订《军队房地产租赁合同》时，基于该厂房是属于军队所有，相信房屋是手续齐全的；陈伟杰作为出租方，应当保证其出租物能够符合条件合法出租。现陈伟杰知道出租的厂房没有办理报建手续而出租给黄庆棣，应对合同无效承担全部责任。黄庆棣对于房屋没有办理合法报建手续导致合同无效不存在任何过错。二、应由陈伟杰承担因合同无效导致黄庆棣的全部损失。1.黄庆棣是与陈伟杰签订的合同，期间一直没有与军队进行过任何接触，陈伟杰称是黄庆棣与军队对提前收回厂房进行了协商，这是陈伟杰为推卸责任的单方面说辞。2.合同约定的搬迁费、经营性损失赔偿黄庆棣从未收到过，而军队发给一审法院的函也没有提到过已经将补偿款支付给黄庆棣或者陈伟杰。鉴于合同被认定为无效，有过错一方要对无过错方的损失承担赔偿责任，因此黄庆棣要求陈伟杰支付搬迁费用和经营性损失合法合理。综上，一审法院事实认定错误，对导致合同无效的过错分配错误。上诉请求一、撤销一审判决，改判支持黄庆棣的诉讼请求；本案诉讼费用由陈伟杰承担。上诉人黄庆棣于二审期间向本院提交了如下证据：证据1、收据两份，以证明黄庆棣向陈伟杰支付了涉案厂房2016年5月份的租金60092.15元，该租金是在其停止营业状态下交纳的，陈伟杰应予返还。证据2、《证明》一份，以证明佛山市南海耀庆纸品有限公司的开户银行及以工资账户。被上诉人陈伟杰答辩称：请求驳回黄庆棣的上诉请求，维持一审判决。被上诉人陈伟杰于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人陈伟杰对上诉人黄庆棣提交的证据质证认为，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据不属新证据。证据1要证明的内容已超出本案诉讼请求。经质证，上诉人黄庆棣提交的证据1与本案无关联，上诉人黄庆棣的证据2不足以证明其诉讼主张，该两份证据均不作为本案定案依据。经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：黄庆棣与陈伟杰签订的涉案《军队房地产租赁合同》虽意思表示真实，但由于当事人双方未提交涉案军队房地产用于陈伟杰与黄庆棣之间有效租赁的相关资料，原审法院认定涉案《军队房地产租赁合同》属无效合同并无不当，本院对此亦予以确认。黄庆棣依据涉案合同中“甲方（陈伟杰）需要提前终止合同时，也应当提前六个月通知乙方（黄庆棣），并补偿乙方人民币伍拾万元”之约定内容，诉请陈伟杰应向其支付补偿款500000元。对此，由于该约定内容系属合同有效之情形下的违约金之约定，但由于涉案合同属无效合同，故该违约金条款亦属无效，黄庆棣的该项诉讼请求则于法无据。而且，本案租赁合同终止履行系因部队收回涉案军队房地产而非黄庆棣单方终止合同所致。是故，原审法院对黄庆棣之该项诉讼请求判决不予支持妥当，本院予以维持。黄庆棣上诉坚持主张陈伟杰应向其支付该500000元款项，本院不予支持。黄庆棣还诉请陈伟杰应向其支付经营性损失152938元（工人工资支出金额）及搬迁费89600元，原审法院对此判决不予支持亦属妥当，本院亦予以维持。其理由为：第一，黄庆棣所举证据不能充分证明其已遭受其主张的经营性损失金额152938元及支出搬迁费89600元。第二，即使黄庆棣诉称的该两笔金额支出属实，该金额支出并不等同于在黄庆棣已使用涉案租赁物一定期间的情形下因涉案合同无效而遭受的经济损失。第三，根据涉案合同“甲方（陈伟杰）因部队军事及地方城市规划建设需要提前终止合同时，需提前三个月通知乙方（黄庆棣），乙方应无条件归还场地并移交全部建筑物，甲方应按乙方实际使用时间计收租金，无息退还预交的租金，政府或部队的土地、建筑物补偿款归甲方，经营性损失、搬迁费等补偿款归乙方”之约定可知，在政府或部队给予经营性损失、搬迁费予陈伟杰的情形下，黄庆棣方可向陈伟杰主张该款项。而在本案中，并无证据反映陈伟杰已收取过涉案租赁物经营性损失、搬迁费等补偿款。故，黄庆棣该项主张欠缺事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。黄庆棣上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11225.38元，由上诉人黄庆棣负担。本判决为终审判决。审 判 长 安建须审 判 员 李 虹代理审判员 黄玉凤二〇一七年五月三十一日书 记 员 黄结仪 关注微信公众号“”