（2017）陕0821民初828号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-05
案件名称
张美英与陕西恒源煤电集团发电有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张美英,陕西恒源煤电集团发电有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第六条，第四十四条第一款
全文
陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0821民初828号原告张美英，女，1982年12月出生，汉族，陕西省神木县人。委托代理人尹相龙，北京中昂律师事务所律师。被告陕西恒源煤电集团发电有限公司，住所地：陕西省榆林市神府经济开发区神树塔小区。法定代表人徐玉忠，该公司总经理。委托代理人姜雄，陕西神东律师事务所律师。委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师。原告张美英诉被告陕西恒源煤电集团发电有限公司房屋买卖合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张美英及其委托代理人尹相龙到庭参加了诉讼，被告陕西恒源煤电集团发电有限公司法定代表人徐玉忠未到庭，由其委托代理人姜雄、张志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月9日，原被告签订了《房屋转让合同》，合同约定将被告所有的恒电家苑小区的房屋卖给原告，被告交付房屋总价款702415元，房屋面积115.15平方米，结构为框架剪力墙结构。同时，被告声称房款首付一部分外剩余房款可由被告提供贷款，原告在签订房屋转让合同时也在被告提供的《借款合同》（空白格式合同）上签了字。原告一次性交付房款后，被告向原告交付了房屋。2010年10月9日，原告通过被告在神木电视台做的文字广告及在神木县宣扬的70年商品房来到被告的售楼部，经过被告推销员罗小燕，此房为70年商品房，于是原告向被告缴纳了房款，签订了合同。后因房屋贷款发生了纠纷，原告向房屋管理部门调取了涉案房屋的档案资料，发现涉案房屋并非被告所有，而且办理房屋产权手续，并非原告签字。在其他案件中，被告所述自己的房屋为集资房或商住房，这就构成了欺诈，并且明显可以看出原告对于房屋的性质产生重大误解，而且在房屋登记部门中，原告发现被告是以集资建房名义向政府申报，申报的价格是2000元每平米，在其他案件中，被告所述，其销售的价格为3000元，而原告购买房屋时是以每平米6100元。而在房管局档案显示，原告是被告的职工，而本案中原告并非被告职工，却以签订合同时比市场价格高的价格购买房屋，明显显失公平，属于合同可撤销事由，理应撤销该合同。而且本案中，存在铁板钉楼、漏水、渗水情况严重，防水质量问题严重不达标。而且本案涉案房屋并未进行综合竣工验收，小区的绿化率没有达到被告承诺的绿化率40%。因此原告对于签订本合同，对于房屋标的性质存在重大误解，而且显失公平，被告存在欺诈情形，恳请法庭撤销原被告所签订的合同，返还原告支付的费用及利息。请求：1、依法判令撤销原、被告所签订的《房屋转让合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款702415元及同期银行存款利息210724.5元；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组：《房屋转让合同》、购房定金协议书、借款合同一份。证明目的：原告向被告购买房屋，房屋面积115.15平米，房屋价格702415元，房地产证件由原告自行办理，被告对外出售，均要求买方签订借款合同来获取高息，售房方式一致，具有商品房性质。第二组：房屋产权档案资料。证明目的：房屋产权证由被告擅自办理的；房屋所有权证登记询问笔录表均非原告所签，建筑面积计算书上所述为18层，而本楼层为20层，绿化率为百分之40.5，而且标明的是恒源集团公司电力公司职工住宅楼，工程属性是商住楼，而本案原告并非公司职工，被告小区没有绿化，建筑成本为2000元每平米，原告购买价格远远高于此价格，明显显失公平，原告的购买价格并非原告真实意思表示，原告应该享有同样的价格。第三组：证明、房产证办理清单、业主签名名单。证明目的：证明房产证由被告自行办理，被告是向社会出售该小区房屋，房屋性质为商品房，是面向社会大众进行出售。第四组：商住楼立项申报、商住楼立项备案的报告、国土资源局土地使用权转让件、商住楼备案确认书的通知、立项申报表。证明目的：被告的房屋立项、申报、审批均为商住楼，而且上报均是职工建房名义，被告存在欺骗政府行为。第五组证据：证明及照片、火灾证明。证明目的：证明被告房屋有严重质量问题和安全问题，铁板钉楼，房屋没有经过竣工验收。被告辩称，一、原告诉称不实，本案不存在法定的合同撤销事由。第1、涉案合同合法有效，而且履行完毕多年，原告已取得房屋物权。答辩人系陕西恒源集团有限公司的下属全资子公司。2005年间，集团公司为解决下属企业即答辩人公司员工的住房困难问题，通过公开拍卖程序竞买购得原神木国营地毯厂的土地，并经相关行政机关审批许可，于2009年建城了“恒电家苑小区”。由于报名建房的职工少于预期，建成的房屋有部分剩余。2010年间，集团公司授权答辩人，将剩余房屋向外转让。2010年11月9日，原告与答辩人签署了《房屋转让合同》，受让了涉案房屋，后入住至今。涉案合同系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，而且履行完毕多年。2013年1月29日，涉案房屋办理了房权登记，原告已经完全取得了房屋所有权。第2、涉案合同也不存在重大误解和显失公平的情形。涉案房屋属于现房转让，有关房屋的位置、式样、结构、内外环境、价格等情况，原告是一目了然的，不存在重大误解。原告订立合同的目的，就是购买房屋并取得产权，原告已经完全实现。订立涉案合同时，购房价格明确记载于合同之中，原告完全知悉并缴纳了全部购房款，因此，涉案合同也不存在显失公平的情形。第3、涉案房屋已经完成工程规划专项验收、消防验收、防雷验收、环保验收、节能验收，并不存在质量问题，且早已交付给了原告，原告已在涉案房屋居住多年，直至今日。二、原告的诉讼理由及请求不能成立，应予驳回。第1、原告诉称：答辩人冒充签名欺骗房管部门办理相关手续，已经构成欺诈，理应撤销涉案合同。原告的该理由，不能成立。原告与答辩人签订《房屋转让合同》的目的，就是取得所购房屋的所有权。为此，原告将办理房产证所需的身份证、结婚证等材料的复印件，交给答辩人，委托答辩人在房管部门代其办理相关手续，符合原告的真实意思表示和委托代理法律关系的要求。答辩人将涉案房屋的房产证办理在原告名下，完全符合原告的合同目的。第2、涉案合同的签订、履行完毕，至今已有六年之久，除斥期间早已届满，原告的合同撤销权已经丧失。综上，涉案合同的订立，不存在重大误解和显失公平，亦不存在欺诈、胁迫、乘人之危的情形，完全是双方的真实意思表示；合同履行完毕至今已有六年之久，原告取得涉案房屋物权已有四年之久，其合同的撤销权早已丧失；原告诉称理由及其请求，与客观事实相悖、于法无据，应予驳回。被告向法庭提交了以下证据：第一组：1、神国土转字（2005）第327号《土地使用权转让件》一份；2、神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》一份；3、（2007）052号《建筑工程施工许可证》一份。证明涉案房屋已取得土地使用权、规划许可和施工许可，属于合法建筑。第二组：1、商住楼主体分部验收会议纪要一份；2、（神）雷验NO：2011T020《防雷装置竣工验收合格证》一份；3、神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》一份；4、神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》一份；5、神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》文件一份；6、陕西省民用建筑节能专项验收备案表一份。证明涉案房屋已完成主体分部验收、工程规划专项验收、消防验收、防雷验收、环保验收、节能验收。该涉案房屋经验收合格，不存在质量问题，且已交付原告使用，原告已在涉案房屋居住多年至今。第三组：1、《房屋转让合同》一份；2、房屋装饰装修协议书一份；3、装修申请表一份；4、房屋产权证一份。证明涉案房屋系原告向被告购买取得、已实际交付给了原告，房屋产权证已办理在原告名下。原告已经取得涉案房屋的产权证及物权，且实际占有、使用涉案房产多年，原告的诉讼请求与事实相悖，于法无据，应依法驳回。第四组：1、陕西恒源煤电集团发电有限公司营业执照和工商注册登记信息；2、陕西恒源煤电集团有限公司工商登记信息；3、陕西恒源煤电集团有限公司《证明》一份。证明发电公司系恒源集团公司的子公司，集团公司将涉案房屋交由发电公司处置、管理。被告有权处置、管理涉案房屋，系《房屋转让合同》的合法主体，该合同合法有效。经庭审质证,被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，但是该组证据中的借款合同与本案不具有关联性，第一组证据恰恰证明了涉案房屋已经建成、竣工，属于现房转让，涉案房屋的位置、结构、价格、室内外环境都是明确的，原告不存在误解；被告对原告提交的第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，关于楼层、工程的申报及最终规划许可是两回事，应以最终的规划许可为准，即便最终规划许可违法，也是行政处罚问题，与本案无关。关于绿化，绿化申请是2006年，本合同签订是09年，这个申请是否得到许可是另外一回事，即便应该按照该绿化要求绿化，也是签订合同是可以看到的，也不存在误解。关于价格，该证据中只说预计建筑成本为2000元，房屋不仅只是建筑成本，还有土地成本，而且该建筑成本只说是预计建筑成本，不是实际成本。至于原告说价格高于职工，是正常的，职工签订购房合同的时候就约定好，职工只承担建筑成本，不承担土地成本，而且职工购房时要求工作满15年，工作不满15年要退回房屋，所以不能与职工进行对比，而应该与市场价格对比，不存在显失公平;被告对原告提交的第三组证据的真实性和证明目的均不认可,对于房管局出具的证明,根据民诉法司法解释，单位出具证明必须有单位负责人签名核实，该证明没有单位负责人签名，不符合证据的法定形式要件。对于房产证办理清单、业主签名名单，没有原件印证，与本案不具有关联性;被告对原告提交的第四组证据的真实性暂时不予认证，对证明目的有异议，因为原告没有提供原件印证，无法进行核实，被告进行商住楼申报是事实，而且被告在2005年、2006年进行商住楼申报的时候确实是为了职工的住宅楼，因2009年分配职工住宅楼后有剩余，才向社会进行出售，即使被告的行为确系欺诈政府的行为，那也属于行政处罚或者刑事犯罪的范畴，与本案撤销合同无关；被告对原告提交的第五组证据的真实性证明目的无法认定，这些照片是什么时候发生的，火灾的发生是否由于房屋质量问题，都无法证明，需要专业人士进行鉴定。原告对被告提交第一组证据的真实性无异议，对证明目的不认可，土地使用权转让件、榆林市城市建设工程规划许可证中登记的均为商住楼；原告对被告提交的第二组证据的真实性和证明目的均不予认可，而且在该会议纪要中没有看出验收合格的资料，首先是施工单位的意见，是工程的主体分部合格，不是工程主体合格，设计单位并没有说明对其验收合格，建设单位的意见是设计单位提出的意见整改回复后才同意验收，质量监督站并没有说明同意验收。对于防雷验收，我们认为与本案没有关联性。对于相关意见书的证明目的不认可，对于环保验收不认可，而且在环保验收中提出商住楼投入使用后，应当完善绿化工作。对于工程规划专项验收的证明目的不认可，首先该专项验收进行的只是专项的验收，并非综合整体验收；原告对被告提交的第三组证据中的房屋转让合同、装修申请表、装饰装修协议的真实性无异议，对证明目的不认可，在房屋转让合同中没有明确约定房屋性质，因为房屋性质没有明确约定，所以房屋的价格不能真实反映。对于房屋产权证不认可，该产权证是由被告擅自办理的，并非原告的真实意思表示;对第四组证据中第一、二工商登记信息的真实性无异议，但从中可以看出被告在签订合同并非恒源集团的子公司，所以没有相应的权属对外出售房屋。对于恒源集团出售的证明的真实性及证明目的均不认可，该证明出具时间是2016年，而且授权的权限没有写明其权利对外出售房屋。本院对原被告提交的证据作如下认定：对原告提交的第一组证据，被告对其真实性无异议，其来源合法、内容真实，依法对其真实性予以认定，但对其获取高息及商品房性质的证明目的不予认定；对原告提交的第二组证据，被告对其真实性无异议，此为房管部门档案资料，故对其真实性予以认定，对其显失公平的证明目的不予认定；对原告提交的第三组证据能客观上反映产权证已办理，故对其真实性予以认定，但对证明目的不予认定；对原告提交的第四组证据能反映出涉案楼房修建审批客观情况，对其真实性予以认定，但对其证明目的不认可；对原告提交的第五组证据的真实性和证明目的因无其他相关证据应证，本院不认定。对被告提交的证据能真实反映小区土地的来源、房屋的建设过程以及验收等情况，故对其真实性均予以认定，对证明目的结合其它事实综合予以认定。经审理查明：被告陕西恒源煤电集团发电有限公司系陕西恒源煤电集团有限公司的全资子公司。2005年4月3日，陕西恒源煤电集团有限公司与神木县地毯有限公司签订了《土地使用权拍卖成交合同书》。2005年7月16日，神木县国土资源局作出神国土转字〔2005〕第327号土地使用权转让件，同意将神木县地毯有限公司的办公用地转让与陕西恒源煤电集团有限公司，并确定了四至界限。陕西恒源煤电集团有限公司于2007年6月18日取得（2007）052号《建筑工程施工许可证》。载明：商住楼合同开工时间2007年6月20日，合同竣工时间2009年6月20日。2007年7月4日取得神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》，2009年6月20日主体工程完工。2009年8月15日，在陕西高科建设监理有限公司的主持下，陕西恒源煤电集团机建工程部、恒源煤电集团发电公司、陕西华瑞堪察设计有限责任公司及陕西核工业工程勘察院、神木县建设工程质量安全监理站、神木县建筑设计研究院、榆林市神府建设工程有限公司等单位在工地会议室召开会议，并形成“恒源集团电力公司2、3﹟职工住宅楼、办公楼及地下车库主体分部验收会议纪要”，验收合格。2011年5月30日，神木县气象局作出（神）雷验NO:2011T020《防雷装置竣工验收合格证》，载明：工程建筑的防雷装置经验收合格，特发此证。2011年7月27日，神木县公安消防大队作出神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格。2012年4月23日，神木县环境保护局作出神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》，载明：该工程符合《建设项目环境保护验收管理条例》的相关规定，同意该项目通过竣工环境保护验收。2012年7月23日神木县住房和城乡建设局作出神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》，载明：经规划管理部门组织验收，该工程符合神城建许字（2007）第037号建设工程规划许可证及附图的要求，特发此建设工程规划专项验收合格证。同时，经法庭结合同类案件核实，2012年9月4日，神木县人民政府给陕西恒源煤电集团有限公司颁发了涉案楼盘土地的神国用（2012）第G018634号国有土地使用证；2013年4月15日，神木县住房和城乡建设局同意验收并备案。2010年1月1日陕西恒源煤电集团有限公司将其建成的恒源煤电集团二号家属区（涉案房小区名为恒电家苑小区）交由被告处置管理。该小区大部分房屋由被告单位职工出资修建居住，剩余部分以被告名义向外出售。2010年11月9日，被告陕西恒源煤电集团发电有限公司（甲方）与原告张美英（乙方）签订了《房屋转让合同》，约定：乙方自愿购买甲方位于原国营地毯厂的恒源集团二号家属区第X幢六单元2002户房屋一套，建筑面积约为115.15平方米，转让价格为702415元。同时约定了付款方式等内容。合同签订后，原告将购房款一次性付清。被告将房屋交付原告使用至今。2013年，神木县房地产管理所将涉案房屋的产权登记在原告张美英及共同所有人安长生名下，并颁发了房屋所有权证交付原告。另查，2010年11月9日，原告张美英（借款人）与郝治昌（贷款人）签订了《借款合同》约定：借款人借款将用于购买恒源集团二号家属区第X幢六单元2002户单元房，该借款由贷款人按照借款人的要求直接打入恒源集团公司账户，视为已向借款人交付，借款金额35万元，期限72个月，即从2010年11月9日至2016年11月9日。该笔借款用借款人所购买的恒源集团二号家属区单元房作为抵押（包括本金、利息等）。现原告以办理房屋产权非本人签字，被告所述自己的房屋为集资房或商住房，构成了欺诈，并且原告对于房屋的性质产生重大误解，而且在房屋登记部门中，被告是以集资建房名义向政府申报，申报的价格是2000元每平米，而原告购买房屋时是以每平米6100元，比市场价格高的价格购买房屋，明显显失公平，属于合同可撤销事由，理应撤销该合同返还房款及利息。并在庭审中原告提出涉案房屋质量鉴定申请。本院认为：本案争议的主要焦点是合同的性质问题，即原被告签订的《房屋转让合同》是普通的房屋买卖合同，还是商品房买卖合同，为此能否构成欺诈、重大误解和显失公平。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。显然，本案所涉恒源集团二号家属区（恒电家苑小区）属于陕西恒源煤电集团有限公司建设的职工住宅小区，其主要目的是供本单位职工居住使用,并不是商品房。双方签订的合同应为普通的房屋买卖合同。该小区从土地的购买到房屋的建设均经有关部门批准，小区建成后大部分房屋由职工居住，只有少部分房屋由陕西恒源煤电集团有限公司授权其子公司即被告陕西恒源煤电集团发电有限公司以其自己的名义向外转让。原被告所签订的合同中也明确约定“乙方自愿购买甲方二号家属区的一套房屋”，并现房交付，可见，原告对当时房屋及整个小区现状是知晓、知情的。双方在签订合同时，该房屋的土地使用权属明确，虽然被告对房屋没有所有权，但有建设方的有效授权，该事实并不影响合同的效力。根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益。原被告签订合同后，被告提供了房屋，原告已将款项付清，房屋所有权证也已办理在原告的名下。双方签订的《房屋转让合同》均按约定履行完毕。综上，原被告签订的合同，是双方作为平等的民事主体，在平等、自愿、协商一致的基础上形成的，是双方真实的意思表示，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，也没有法律规定的合同无效的情形，属于有效合同；同时，涉案房产为现房交易，原告在购房时对涉案房产状况是知悉的，原告非被告单位职工，原被告之间以当时市场自主价格自由交易，并无不当，并且在2013年原告接受产权证后亦无异议，所以原告诉称合同构成欺诈、重大误解、显失公平可撤销的理由不能成立，其要求返还购房款及利息损失的请求不予支持。至于原告对涉案房屋质量鉴定之申请，其请求与本案诉求没有关联性，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费12930元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。审 判 长 李保利人民陪审员 李引明人民陪审员 张小平二〇一七年五月三十一日书 记 员 牛俊梅 关注微信公众号“”