（2017）津0115民初3347号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2018-07-13

案件名称

施颖晶与罗明、曹盼房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市宝坻区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

施颖晶,罗明,曹盼,天津美信房地产经纪有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第四百二十六条第一款

全文

天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初3347号原告：施颖晶，女，1985年9月28日出生，汉族，居民，住河北省张家口市桥东区，现住河北省涿州市。委托诉讼代理人：徐成，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。被告：罗明，男，1984年9月19日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：曹盼，女，1987年5月9日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。二被告委托诉讼代理人：王洋，天津天衡律师事务所律师。被告：天津美信房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区开元路健身广场对面。法定代表人：郭仲田，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵一满，该公司销售经理。原告施颖晶与被告罗明、曹盼、天津美信房地产经纪有限公司（以下简称美信公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施颖晶的委托诉讼代理人徐成，被告罗明、曹盼的委托诉讼代理人王洋，被告美信公司的委托诉讼代理人赵一满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施颖晶向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告三方签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告罗明、曹盼返还原告购房定金50000元；3.判令被告罗明、曹盼赔偿原告自2017年4月11日起至判决确定的给付之日止以50000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.被告美信公司返还原告中介费10000元；5.判令被告美信公司赔偿原告自2017年4月11日起至判决确定的给付之日止以10000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2017年3月6日，原告与被告曹盼在被告美信公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定，被告罗明将其名下坐落于天津市××××小区24-6-401房屋出售给原告，房屋售价100万元，定金50000元，原告付款方式为贷款，被告罗明负责清偿房屋现有贷款，双方于2017年4月28日前到房管部门订立买卖协议，原告交纳首付款。合同签订当日，原告给付定金50000元，并准备好购房首付款，被告罗明迟迟未能清偿房屋贷款。2017年4月1日，天津市实施限购政策，原告作为非津户籍人员，未在天津市连续交纳两年社保或完税，不能再购置房屋，被告应退还原告支付的定金及中介费，但各被告均表示拒绝退款，故原告提起诉讼。罗明、曹盼辩称，同意解除合同，不同意返还原告定金50000元，同意返还20000元，原告诉请支付利息不符合法律规定，不同意支付。在限购政策之前，二被告和被告美信公司工作人员找过原告办理过户手续，因原告不配合，被告认为原告有责任，所以同意返还原告定金20000元。美信公司辩称，同意解除合同，不同意返还中介费及利息。因在2017年3月31日找过原告到房管部门办理过户手续，原告说没有时间没有去，被告没有责任。本院经审理对各方无争议的事实认定如下：被告罗明与曹盼系夫妻关系。2017年3月6日，原告与被告罗明的代理人曹盼通过被告美信公司居间签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，卖方：罗明委托代理人：曹盼买方：施颖晶居间方：天津美信房地产经纪有限公司第一条买卖双方通过居间方介绍购买及出售位于天津市××××小区24-6-401房屋；买方承诺贷款余额自行清理完毕并撤押。第二条该房屋成交价格100万元。第三条卖方须向居间方交纳本合同第二条确定的成交价格的1%作为服务费；买方须向居间方交纳本合同第二条确定的成交价格的1%作为服务费。第四条买方于2017年3月6日交付给卖方定金50000元，并作为第一部分房款；买方须于2017年4月28日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构并开始办理签订该房屋买卖协议及过户手续。合同签订后，原告依约于2017年3月6日交付被告曹盼定金50000元，交付被告华美信公司服务费10000元。2017年4月1日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），原告施颖晶非天津市户籍居民，不能继续购买涉案房屋。各方对以下事实存在争议：被告罗明、曹盼称已于2017年3月13日将涉案房屋银行贷款清偿，于2017年3月31日办理撤押手续，不存在违约行为；原告称被告罗明于2017年3月31日撤押，但撤押3天后才能办理过户手续，当天是办不了过户手续的，提交2017年4月1日原告与美信公司工作人员聊天记录1份及美信公司赵一满与美信公司张丹娜聊天记录截屏1份予以证实；被告美信公司称2017年3月31日给原告打过电话，让原告办理过户手续。本院认为，原、被告各方经协商一致签订的《房屋买卖居间合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。该合同既具有买卖合同的性质又具有居间合同的性质，现原、被告间因房屋买卖及居间服务费用产生纠纷，案由应为房屋买卖合同及居间合同纠纷。2017年4月1日《实施意见》实施，原告属于在本市限制购买二手住房的非本市户籍居民，未在本市连续交纳两年社保或完税，不能继续购买涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原告诉请解除三方订立的《房屋买卖合同》，符合法律规定，三被告亦表示同意，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然被告罗明、曹盼在2017年3月13日将涉案房屋的银行贷款清偿，于2017年3月31日办理了涉案房屋的撤销抵押登记，履行了合同约定的义务，但《实施意见》于2017年4月1日实施，即使被告美信公司于2017年3月31日通知原告办理过户手续，因原告在外地，路程较远，且涉案房屋的抵押在当天刚撤销，原告即使赶到房管部门亦不能保证能够签订房屋买卖协议办理过户手续。按照《房屋买卖居间合同》的约定，签订房屋买卖协议、办理过户手续的时间是2017年4月28日前，故原告在2017年3月31日未能到房管部门签订房屋买卖协议不构成违约。而《实施意见》的实施，是三方在签订合同时无法预见的，该限购政策造成合同不能履行，属于不可归责于双方当事人的情形，故被告罗明、曹盼应返还原告购房定金50000元。原告诉请支付自2017年4月11日起至判决确定的给付之日止以50000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于法无据，本院不予支持。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因本市限购政策的实施，造成买卖合同不能继续履行，虽然合同三方均无责任，但本着公平原则，被告美信公司应将收取的信息费返还原告，但考虑到被告美信公司为买卖双方提供了信息服务，促成了买卖合同的成立，应收取相应的报酬，本院根据被告美信公司的履行情况、实际工作量及收取的服务费金额，确定被告美信公司应返还原告居间服务费10000元的50%即5000元。原告诉请支付自2017年4月11日起至判决确定的给付之日止以10000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告施颖晶与被告罗明、曹盼、被告天津美信房地产经纪有限公司2017年3月6日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告罗明、曹盼于本判决生效后十日内返还原告施颖晶购房定金50000元；三、被告天津美信房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告施颖晶居间服务费5000元；四、驳回原告施颖晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元（原告已交纳），由原告施颖晶负担325元，被告罗明、曹盼负担325元于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　郝志军二〇一七年五月三十一日书记员　　运正盼附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”