（2017）闽02民终868号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-21
案件名称
厦门商发物业管理有限公司、夏世泉物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门商发物业管理有限公司,夏世泉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终868号上诉人（原审原告）：厦门商发物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路939号16C。法定代表人：王路平，执行董事。委托诉讼代理人：陈琦、黄婧雯，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏世泉，男，1968年6月8日出生，汉族，住厦门市集美区。上诉人厦门商发物业管理有限公司（以下简称商发物业公司）因与被上诉人夏世泉物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人商发物业公司的委托诉讼代理人陈琦、黄婧雯到庭参加诉讼，被上诉人夏世泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人商发物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持商发物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、商发物业公司代垫公摊水电费、二次供水费用是众所周知，也是根据已知事实和日常生活经验法则推定的事实，商发物业公司无需对此进行举证。二、本案中日千分之三的违约金标准在《前期物业管理服务协议》中已经明确约定，是双方真实意思表示，不违反法律规定，不存在过高的情形，也符合厦门市人大常委会颁布的《厦门市住宅物业管理条例》，应当予以支持。三、从物业合同的特点而言，双方的关系是持续的物业服务合同关系，处于持续履行的状态，每季度不断的产生及计算，商发物业公司所提出本案诉求的诉讼时效均未超过。商发物业公司提交证据可以证明商发物业公司通过邮寄催缴函等各种方式屡次催讨相关费用，诉讼时效也已中断。商发物业公司邮寄催缴的地点就是夏世泉确认居住的地址，符合常理和法律规定，夏世泉应承担由此产生的法律后果。被上诉人夏世泉提交书面答辩状，答辩称：一、商发物业公司不举证公摊用水用电及二次供水的行为导致其未获得支持。商发物业公司管理混乱，服务低下，甚至存在违规使用公摊用电的情形，夏世泉质疑公摊水电数据的真实性；二、夏世泉为取得房屋钥匙，不得已签订《前期物业管理服务协议》。该协议本身是无效的，并非双方真实意思表示，也违反了相关法律规定。协议未明确物业服务的等级标准，约定日千分之三的滞纳金都属于陷阱。三、商发物业公司的举证不能证明其多交催讨夏世泉仍拒不缴交费用。本案物业服务合同同样应适用诉讼时效的规定。商发物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、夏世泉立即支付拖欠至今的物业管理服务费（暂计至2016年6月30日为6610.5元）、房屋公共维修基金（暂计至2016年6月30日为1651.5元）及至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以夏世泉拖欠的物业管理服务费为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日为12672.33元）、至实际支付之日的房屋公共维修基金违约金（以夏世泉拖欠的房屋公共维修基金为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日止为3165.93元）；2、夏世泉立即支付商发物业公司代垫的公摊水电费（暂计至2016年3月31日公摊电费为1173.2元、公摊水费为56.6元）及至实际支付之日的公摊电费违约金（以夏世泉拖欠的公摊电费为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日为2391.84元）、至实际支付之日的公摊水费违约金（以夏世泉拖欠的公摊水费为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日止为103.72元）；3、夏世泉立即支付拖欠至今的二次供水费用（暂计至2016年3月31日为1409.6元）及至实际支付之日二次供水费用的违约金（以夏世泉拖欠的二次供水费用为基数，按银行同期贷款利率暂计至2016年6月30日止为134.49元）。一审法院认定事实：2010年9月8日，夏世泉与厦门商发物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定：“物业名称：夏商.大学康城二期乙方（夏世泉）所购商品房坐落位置：16幢701单元购房合同约定建筑面积122.43平方米。根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方（夏世泉）签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议并共同遵守：一、甲方（厦门商发物业管理有限公司）的权利和义务。1.对小区公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6.依据本合同向乙方定期预收物业管理费用、房屋公共维修金及其他合理费用。物业服务管理费用不包括小区及楼宇的公摊水电费、房屋公共维修金、装修土头清运费。”协议约定住宅物业管理服务费收费标准为每月每平米1.2元，收费面积核定依据：在产权证未办理之前以购房合同的合同面积为准，产权证办理后以产权面积为准。如合同面积和产权面积存在偏差，之前因面积产生的费用偏差物业管理企业与业主之间相互不补差。公共维修金收取标准为按建筑面积每月每平米0.3元。物业管理服务费、房屋公共维修基金按季收取，业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费、房屋公共维修基金，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》规定，应交纳欠费总额3‰的滞纳金。公摊水电费由全体业主或物业使用人按相关标准分摊，每月（或根据水电部门的具体抄表时间定）分摊一次。违约责任：乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同自签字之日起生效。另查明，2010年6月1日，厦门市集美区发展和改革局向商发物业公司发出《关于厦门商发物业管理有限公司“大学康城”二期物业服务收费有关事项的通知》，通知“大学康城”二期房屋公共维修金为每月每平米0.3元、物业服务收费按照物业服务合同约定执行：高层住宅及幼儿园每月每平米1.2元。公共水电费另行分摊。一审法院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费、二次供水费用等引发的物业服务合同纠纷。夏世泉与商发物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议加盖厦门商发物业管理有限公司大学康城物业管理处公章，商发物业公司认可相关合同权利义务对商发物业公司具有约束力。夏世泉主张该协议系在受胁迫下签订，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对该主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”商发物业公司、夏世泉签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则(?》第一百三十五条关于“向法院请求保护民事权利的诉讼时效的期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，本案中，商发物业公司亦未能提供证据证明起诉夏世泉支付物业服务费具有诉讼时效中断、中止情形。本案物业服务费诉讼时效自商发物业公司向一审法院递交起诉状之日即2016年7月6日起向前推2年，故商发物业公司主张夏世泉拖欠的物业服务费中2014年7月之前部分已超过二年诉讼时效。夏世泉仍应支付从2014年7月1日至2016年6月30日共24个月的物业服务费，按照协议约定计算为：1.2元每平方米每月×122.43平方米×24个月=3525.98元。夏世泉提出房屋建筑面积为122.29平方米，但无法提供证据证明，不予采信。夏世泉主张商发物业公司物业服务不到位，根据“谁主张，谁举证”的原则，夏世泉应就其主张提供相应的证据予以证明，但夏世泉提供的证据不能证明商发物业公司未尽到物业管理责任，不予支持。夏世泉提出商发物业公司违章搭建、业主占用小区公共部位，因与本案属于不同法律关系，不属于本案的受理范围，夏世泉可另行主张权利，不能以此拒绝缴纳物业服务费，因此对夏世泉的上述主张不予采信。关于商发物业公司主张夏世泉支付自2012年10月1日至2016年6月30日的房屋公共维修金1651.5元的问题，因房屋公共维修金关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业仅是代全体业主收取，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益，故不适用诉讼时效的规定，同时，房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在问题没有关系，夏世泉不能以此为由拒绝缴纳房屋公共维修金。夏世泉作为小区业主应按约定缴交相应的房屋公共维修金，夏世泉应向商发物业公司缴交2012年10月1日至2016年6月30日的房屋公共维修金0.3元每平方米每月×122.43平方米×45个月=1652.80元，现商发物业公司主张按1651.5元收取，系商发物业公司对自身权益的处分，不违反法律规定，予以确认。关于商发物业公司主张的公摊水电费、二次供水费用，根据“谁主张，谁举证”的原则，商发物业公司应就其代垫小区公共水电费用及二次供水费用提供相应的证据予以证明，但商发物业公司未提供证据证明，夏世泉对该费用亦不予确认，故对商发物业公司主张的该费用不予认可，双方可自行协商或另寻法律途径解决。关于违约金，商发物业公司主张夏世泉按拖欠的物业服务费、公共维修金数额为基数，自2013年1月1日起按日千分之三计算至实际支付之日止。根据双方协议约定，业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费、房屋公共维修基金，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》规定，应交纳欠费总额3‰的滞纳金，上述滞纳金系违约金性质，夏世泉至今未支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3525.98元、2012年10月1日至2016年6月30日期间的公共维修金1651.5元，已构成违约，但商发物业公司至2016年7月才向一审法院递交起诉状，其对自身扩大的损失存在一定过错，且夏世泉认为协议约定的滞纳金（违约金）偏高，应予相应调低，综合考量商发物业公司的实际损失，商发物业公司主张的滞纳金计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，酌情将滞纳金调整为按年利率12%计算。商发物业公司超出上述计算方式部分的滞纳金，于法无据，不予支持。夏世泉其他辩解，于法无据，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、夏世泉应于判决生效之日起十日内支付厦门商发物业管理有限公司2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3525.98元、2012年10月1日至2016年6月30日期间的公共维修金1651.5元，合计5177.48元；二、夏世泉应于判决生效之日起十日内支付厦门商发物业管理有限公司物业服务费、公共维修金的违约金（按年利率12%，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度首日计算，如2014年第三季度的滞纳金自2014年第四季度的首日2014年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至本判决确定的还款之日止）；三、驳回厦门商发物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。另，商发物业公司对一审判决查明的事实无异议；夏世泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。本院对双方无异议的事实予以确认。本院认为，（一）商发物业公司未举证证明垫付公摊电费、公摊水费的事实，也未举证夏世泉所应分担的公摊电费、公摊水费的具体金额，故其上诉请求夏世泉支付前述费用的理由缺乏证据证明，不予支持。（二）夏世泉一审中提出诉讼时效抗辩，商发物业公司未提供催缴物业服务费证据的原件供法庭核对，其提交的“催缴物业服务费邮件”的邮寄内容也不详。商发物业公司关于本案诉讼请求的诉讼时效发生中断的事实主张，本院不予支持。商发物业公司主张2014年7月1日之前的物业服务费的诉讼请求超出法律保护的诉讼时效期间，一审法院不予保护，并无不当。（三）夏世泉主张商发物业公司物业服务不到位，而拒绝缴纳物业服务费，但其提供的证据不能证明商发物业公司未尽到物业管理责任，夏世泉拖欠物业服务费、公共维修基金的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任。夏世泉在一审中抗辩讼争合同约定日千分之三的滞纳金标准过高，本院对该抗辩主张予以采纳。综合考量商发物业公司的损失，兼顾合同的履行情况，本院酌情调整为按日千之一的标准计算为宜，一审法院对讼争合同约定的滞纳金的调整过低，本院予以纠正。综上所述，上诉人商发物业公司的部分上诉理由成立，本院对其相应上诉请求予以支持，其余上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但调整讼争违约金标准有误，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2909号民事判决第一项，即：夏世泉应于本判决生效之日起十日内支付厦门商发物业管理有限公司2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3525.98元、2012年10月1日至2016年6月30日期间的公共维修金1651.5元，合计5177.48元；二、变更厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2909号民事判决第二项为：夏世泉应于本判决生效之日起十日内支付厦门商发物业管理有限公司物业服务费、公共维修金的相应违约金【按日千分之一的标准，从逾期之日（以尚欠的物业服务费、公共维修金为计算基数，从应缴费季度的下一季度首日计算，如2014年第三季度的滞纳金自2014年第四季度的首日2014年10月1日起计，以此类推），计至本判决确定的还款之日止】；三、驳回厦门商发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果夏世泉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费267元，由厦门商发物业管理有限公司负担242元，由夏世泉负担25元；二审案件受理费370元，由上诉人厦门商发物业管理有限公司负担320元，由夏世泉负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 张 超审 判 员 师 光代理审判员 苏 鑫二〇一七年五月三十一日书 记 员 李科研附：本案所适用的法律法规《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注微信公众号“”