（2017）津0113民初754号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-22
案件名称
长城物业集团股份有限公司天津分公司与李立群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司天津分公司,李立群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初754号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。负责人：陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人：魏丹丹，女，该公司员工。被告：李立群，男，1959年12月20日生，汉族，住天津市北辰区。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告李立群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏丹丹，被告李立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2014年9月12日至2016年12月31日的物业服务费7777.69元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月27日，原告与天津安利房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为天津市北辰区高新大道与景丽路交口欧铂苑小区提供物业服务；合同期限自2010年8月30日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.26元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称“设施维护费”）按建筑面积每月每平方米多层住宅0.74元、高层住宅0.56元收取，业主于每月10日前交纳。合同签订后，原告对该小区进行了相关的物业管理服务。被告系该小区16-2-402号房屋的业主，建筑面积为140.67平方米，物业管理及设施维护费为每月每平方米2元，被告拖欠2014年9月12日至2016年12月31日期间的费用合计7777.69元，经原告催要未果，故呈诉。后原告由于计算错误，在庭审中变更第一项诉讼请求金额为7764.98元。原告为支持其主张提供证据如下：证据一、《天津市住宅前期物业合同》一份。证明原告入住该小区进行物业服务是经过合法有效的途径，原告服务的范围和内容，还有原被告双方的义务和权利，收费标准及缴费日期。证据二、2016年7月6日的《催缴通知书》复印件一份，证明原告曾经向被告催缴物业费。证据三、被告的《入住通知书》、《确认书》，复印件各一份，证明被告入住的时间和被告对前期物业合同是知晓的，也是确认过的。证据四、《收据》复印件一份，证明被告缴纳物业费是交到2014年9月11日。证据五、保洁寻扫签到表，复印件一份，证明原告对于小区的卫生清扫情况。证据六、2016年1月份的秩序巡逻签到表，复印件一份，证明原告保安在欧泊苑小区进行巡逻的情况。证据七、照片，复印件一份，证明小区物业平时的一些清扫卫生，清扫积雪进行路灯维护，机电设施维护的情况。证据八、《欧铂苑小区违章建筑的情况说明》、《整改通知书》复印件各一份，证明关于小区私搭乱改情况，小区物业协同居委会进行整改的状况。证据九、《天津市物业管理协会》关于公布2016年度天津市物业管理优秀、达标住宅小区（大厦、工业区）考评验收结果的通知，复印件一份，证明原告服务的小区是天津市十优小区，证明物业服务质量非常好。证据十、《2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核结果》复印件一份，证明原告的一级资质和一级服务是经过房管局认可的。被告李立群辩称，1、自己的房屋有质量问题，不管是开发商还是物业公司，一直没有给与解决。2、被告购买房屋的时候，开发商承诺有车位，但是后来开发商变卦，车位尘土飞扬，给我们居住环境造成破坏，物业对此也不予理睬。3、我们楼门前的路灯始终不亮，投诉无果。4、物业管理混乱，小区内部私搭乱盖，占用公共绿地，私车乱停，占用公共绿地。5、垃圾乱倒，在我们多次投诉后，才给与清理，但是还清理不到位，到现在还有残存。6、入住时，我们有门禁，但是现在不需要刷卡就可以进入，而且小区大门无人看管，安全问题得不到保证。7、小区洋房顶楼加装护栏盖房子，又安全隐患。8、小区电梯没有监控。被告对其主张向法庭提供证据如下：证据，照片，复印件一份，证明目的和我的书面答辩状一致。主卧阳台漏水等等情况，物业帮助开发商把我们存车场的门锁了，本来是应该停车的，不给我们停了。里面也都给破坏了，还有路灯一直不亮，电线有安全隐患，物业管理混乱，私搭乱改情况多，小区里面走道设置了停车场，非常危险。垃圾乱倒，保安没有达到服务标准等等。经庭审质证，被告对原告所提证据发表如下质证意见：对证据一、我们没有这个合同，不认可。对证据二、没有见到过，不认可。对证据三、入住通知书我没有，不认可，确认书有，是我签字的，没有异议。对证据四、我忘记了什么日子了，对方标注的这个，我没有这个东西，这个回执，不认可。对证据五、我刚入住的时候，我监视过，不同意原告的证明目的，我们也不知道，我们楼道做过标记，有的一星期都没有做过卫生，不认可。对证据六、没看到过，不认可。对证据七、照片我是见到过，有做卫生的，认可，但是后面有的设备巡视，路灯，扫雪的照片均不认可。对证据八、情况说明不认可，是我们说了之后他们才有的行动，整改通知书也不认可。对证据九、不认可。对证据十、不认可。经庭审质证，原告对被告所提证据发表如下质证意见：房屋质量问题是开发商的问题，和物业没有关系，照片里堆垃圾的停车场是开发商的区域不是物业服务中的区域，电线暴露在外面是有段时间，小区水管爆裂，是维修时候的状态，不是常态，乱停车的问题，有些车位都是开发商所有，车位对于业主来讲是不够的，对于业主乱停车，是业主的问题，物业只能劝阻、私搭乱盖的问题，我们提交了证据，我们也向有关业主下发整改通知，我们和居委会报告给综合执法部门了。本院经审理认定事实如下：2010年8月27日，原告与天津安利房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为天津市北辰区高新大道与景丽路交口欧铂苑小区提供物业服务；合同期限自2010年8月30日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.26元，高层住宅的设施维护费按每月每平方米0.56元计算，多层住宅的设施维护费按每月每平方米0.74元计算，业主于每月10日前交纳。合同签订后，原告对该小区进行了相关的物业管理服务。被告系该小区16-2-402号房屋的业主，该房屋处于多层住宅楼中，建筑面积为140.67平方米，每月应交费281.34元。自2014年9月12日，被告以原告物业服务不达标为由，未向原告支付相关费用，截止2016年12月31日尚欠物业管理及设施维护费7764.98元。另查，原告提供的物业服务确实有不达标的情况存在，且在本院已审结该小区其他物业服务合同纠纷案件中认定，原告未完全履行合同约定的相关义务。以上事实，有原、被告提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、入住通知书、催缴证明、照片等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津安利房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告向小区提供了物业服务，被告享受了原告的服务后，应当依约交纳物业服务费。考虑到原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵的事实已经生效的法律文书进行了确认，即原告未完全履行合同义务，同时被告提供的证据也足以证明原告的物业服务存在瑕疵，所以原告应承担相应的责任。按照合同约定的交费标准、被告住宅房屋的建筑面积及原告物业合同履行的实际情况，以及该小区整体物业情况，被告应向原告支付2014年9月12日至2016年12月31日物业管理及设施维护费的85%，即6600.23元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告李立群于本判决生效后十日内支付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司物业管理及设施维护费6600.23元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李立群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 黄福海二〇一七年五月三十一日书记员 王 猛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 关注微信公众号“”