（2017）皖1181民初519号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-26
案件名称
天长市嘉盛置业有限公司与周学军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天长市人民法院
所属地区
天长市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天长市嘉盛置业有限公司,周学军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1181民初519号原告：天长市嘉盛置业有限公司，住所地安徽省天长市经济开发区天康大道南侧经五路东侧，统一社会信用代码：91341181568959046G（1—1）。法定代表人：吴仁杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被告：周学军，男，1976年9月27日生，汉族，户籍地安徽省天长市，现住天长市。委托诉讼代理人：吴振国，安徽李志萍律师事务所律师。原告天长市嘉盛置业有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告周学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉盛公司的委托诉讼代理人王东、被告周学军的委托代理人吴振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告2014年10月20日签订的《房屋出租合同》及2015年3月20日签订的《协议书》已解除；2、请求判令被告将天长市石梁东路万寿路嘉盛花园2号楼一至三层、地下一层的房屋交付给原告；3、请求判令被告支付剩余租金74.3万元及腾房占有使用费（2016年10月20日以后的房租按照实际天数按照每日1646元给付至房屋交付之日）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月20日，原、被告签订了《房屋出租合同》一份，原告将位于天长市石梁东路万寿路嘉盛花园2号楼一至三层、地下一层房屋出租给被告使用，租期5年。第一年租金70万元（含地下室10万元），备注地下室暂不纳入租期计算。租金按年支付，租期超过3年的，租金从第四年度起递增，第四年度在第一年度租金基础上递增10%以此类推。在第一个租期结束前30天将新一年租金一次性支付给原告。在租期内被告拖欠租金超过七天的，原告有权单方解除合同。违约责任：被告拖欠租金，原告有权要求被告支付逾期利息（该逾期利息为每天按照首年租金1%计算）及原告应向被告追讨欠款而支付的诉讼费、律师费等。2015年3月20日原、被告又签订了《协议书》，原告同意将出租房屋2号楼一层门面拐角处由被告转租给百姓缘大药房，转租租金汇入原告指定账户。在两年租期内，被告仅向原告支付租金45.7万元（含转租租金14.7万元），剩余74.3万元未给付。2016年9月2日下午，原告通过天长市公证处将《解除合同通知书》邮寄给被告，并办理了证据保全，被告收到后未在合同约定的期间内交还出租房屋。现原告为维护合法权益诉至法院请求判如所请。周学军辩称，一、对于案涉房屋的所有权人或管理权人是否是原告，被告一直无法确定，导致该合同签订的主体是否有权出租房屋，被告一直无法确定；二、即使原告有权出租房屋，在签订合同时，该房屋的主体消防工程一直未验收通过，不具备使用条件，致使合同一直无法履行。所以原告要求被告支付租金等事项没有法律和事实依据。请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织被告进行了质证。被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为原告在交付房屋时该房屋的主体消防工程一直未验收通过，致使被告无法申报宾馆超市公共场所二次消防，该合同一直不具备履行的条件。且原告在被告没有足额缴纳房租的情形下，直至2016年9月2日才向被告寄出解除合同通知书，是原告进一步扩大了自身租金损失；对证据3无异议。本院对原告提交的证据1-3予以认可。被告周学军未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，原告将位于天长市石梁东路万寿路嘉盛花园2号楼一至三层、地下一层房屋出租给被告使用。合同约定的租赁期间为5年，自2014年10月20日起至2019年10月19日止。第一年租金70万元（含地下室10万元），备注地下室暂不纳入租期计算。租金按年支付，租赁期限超过3年的，租金从第四年度起递增，第四年度在第一年度租金基础上递增10%以此类推。在第一个租期结束前30天将下一年租金一次性支付给原告。合同约定被告拖欠应付租金超过七天的，原告有权单方解除合同，提前收回房屋，仅需提前10天向被告发出书面通知，被告需在原告发出书面通知之日起15天内无条件将房屋按照合同第八条约定交还给原告。同时合同还就违约责任作出约定：被告拖欠本合同约定应付租金，原告有权要求被告支付逾期利息（该逾期利息为每天按照首年租金1%计算）及原告应向被告追讨欠款而支付的诉讼费、律师费等。2015年3月20日原、被告又签订了《协议书》，原告同意将《房屋出租合同》约定的位于天长市××花园××楼××层门面拐角处由被告转租给百姓缘大药房，约定转租租金汇入原告指定账户。在两年的租金年度内，被告方仅向原告支付租金45.7万元（含转租租金14.7万元）。2016年9月2日下午，原告通过天长市公证处将《解除合同通知书》邮寄给被告，并办理了证据保全，被告在收到后未在合同约定的期间内交付出租房屋。现原告为维护合法权益诉至法院请求支持原告诉讼请求。本案争议的焦点：被告辩称原告在本案中未能及时与被告解除租赁合同，应对扩大的租金损失承担责任能否采纳？本院认为：首先，被告称原告在交付房屋时该房屋的主体消防工程一直未验收通过，致使被告无法申报宾馆超市公共场所二次消防，该合同一直不具备履行的条件。但根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定：消防由乙方（周学军）自行负责验收，甲方（嘉盛公司）不负责该房屋消防验收。合同已经明确对双方的权利义务进行了约定，被告仍自愿与原告签订该合同，对其该辩称不予采纳。其次，被告称原告迟迟不予其解除合同，造成的扩大损失应由原告自负，本院认为合同成立生效后，对双方均有约束力，当事人各方均应按照合同约定全面适当的履行，原告将房屋租赁给被告使用，被告应按合同约定按时支付租金，但由于市场低迷，经济不景气等等原因致使被告第一年租金即未按时缴纳，被告明显违约在先，且后来一直未缴纳租金，使得原告出租该房屋的目的不能实现，被告构成根本性违约，原告有权根据合同约定行使解除权。原告在合同期内在被告第一年租金并未缴齐的情况下，没有行使合同解除权仍给予被告一定的时间来履行，维护合同的确定性和市场秩序的稳定性，并无不当之处。相反被告在自身财力难以为继的情况下应及时与原告协商采取降低租金或收回房屋等方式减少损失，其任由租金增多却无力支付，该责任应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告天长市嘉盛置业有限公司与被告周学军于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》及2015年3月20日签订的《协议书》已于2016年9月2日解除；二、被告周学军于本判决生效之日起三十日内将位于天长市石梁东路万寿路嘉盛花园2号楼一至三层、地下一层的房屋交还给原告天长市嘉盛置业有限公司；三、被告周学军于本判决生效之日起十五日内支付原告天长市嘉盛置业有限公司自2014年10月20日起至2016年9月2日租金（扣除已支付的租金457000元）；2016年9月3日起至房屋实际返还之日止的占有使用费仍按合同约定的租金标准计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11230元，由被告周学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 刘绪凯人民陪审员 殷志强人民陪审员 王长珍二〇一七年五月三十一日书 记 员 孙一闻一、本案证据部分原告提交的证据及证明目的：1、2014年10月20日原、被告签订的《房屋租赁合同》及2015年3月20日双方签订的《协议书》，证明原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将房屋租赁给被告的事实。同时证明合同对双方的权利义务、违约责任和合同解除条件等作了明确约定，本案被告已明显违背合同约定，符合解除合同条件。2、2016年9月6日天长市公证处第2725号公证书，证明被告违约后原告按照合同约定及时向被告发出了解除合同通知，并公证送达。3、收据，证明原告累计收到被告缴纳的房屋租金457000元的事实。二、本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：