（2017）豫1602民初128号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-08-31
案件名称
杨凤林、杨小五等与李应国等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
周口市川汇区人民法院
所属地区
周口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨凤林,杨小五,李应国,杨凤州
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1602民初128号原告：杨凤林，男，汉族，1962年12月6日生，住西华县。原告：杨小五，男，汉族，1975年8月15日出生，住西华县，二原告共同委托诉讼代理人：王运书，河南天图律师事务所律师。被告：李应国，男，汉族，1960年1月11日生，住西华县。委托诉讼代理人：郭宝昌，河南团结律师事务所律师。被告：杨凤州，男，汉族，1965年1月24日生，住西华县。委托诉讼代理人：张卫红，河南五色石律师事务所律师。原告杨凤林、杨小五与被告李应国、杨凤州确认买卖协议无效纠纷一案，西华县人民法院受理后，因不便审理，报请周口市中级人民法院指定管辖。周口市中级人民法院指定本院审理，本院于2017年1月5日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨凤林、杨小五的共同委托诉讼代理人王运书、被告李应国及其委托诉讼代理人郭宝昌、被告杨凤州及其委托诉讼代理人张卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告李应国与被告杨凤州在2004年9月3日所签订的售宅基地协议无效；2、要求依法判令被告李应国限期搬离；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告与被告杨凤州是兄弟关系，原告父亲留下遗嘱，老宅基地让杨凤州居住，但不能卖，2004年9月3日，被告杨凤州在我们不知道的情况下与被告李应国达成宅基地买卖协议，直到杨凤州与李应国打官司时，我们才发现宅基地被卖，二原告认为，被告杨凤州出售宅基地的行为不但违背了老父亲的遗嘱，而且违反了严禁农村宅基地买卖的法律强制性规定，二被告签订的买卖协议无效。为维护原告的合法权利，诉至贵院。被告李应国辩称，1、原告本次起诉不符合规定，在周口市中级人民法院在原告原起诉被告上诉的案件中，裁定发回重审的原因为漏列原告，程序存在问题，应通知其他兄弟二人作为原告参加诉讼。2、双方签订的售宅基地协议合法有效。3、李应国购买案涉房宅的行为符合物权法第一百零八条善意取得的规定。4、杨凤州在签订出售宅基地时一直在该处居住，李应国不知道他没有权处置自己的房宅。综上，应驳回原告诉讼请求。被告杨凤州辩称，1、对原告诉状所述没有异议，杨凤州卖地时确实没有经过二原告的同意，是杨凤州瞒着家人卖的，杨凤州当时不知道是违法，且该协议违背了法律的强制性规定，因此与李应国的协议是无效的。2、本案争议的宅基地及房屋是杨凤州父亲的遗产，应由五兄弟继承，是家庭共同财产，从李应国和杨凤州协议第三条，也可以看出当时李应国应当知道要经杨家兄弟知道才能卖地，所以李应国不属于善意取得。3、李应国老家另有一处宅基地，不属于再有宅基地的情形，其二人签订的协议应当是无效的。二原告提供的证据材料有：证据1、二原告父亲杨丙政的宅基地存根复印件一份、家庭问题处理协议书一份、北门村证明一份、证人王某的证明及身份证复印件各一份，证明争议的宅基地系二原告的祖宅，系家庭共有，被告杨凤州对争议宅基地只有使用权，没有出卖权，证明家庭问题处理协议书合法有效。证据2、被告李应国与被告杨凤州签订的售宅基地协议书一份、杨凤州的证明一份、北门村委会证明一份，证明杨凤州出售该宅基地时隐瞒家人及二原告的事实，原告杨小五、杨凤林均没有宅基地，该协议书违反了法律规定和家庭问题处理协议书约定，属于无效协议。证据3、逍遥镇派出所的证明一份、李应国宅基地使用证存根一份，证明被告李应国本是逍遥××××行政村徐庄村村民，于2014年3月20日迁到北门××组，当时办证不符合条件，被告李应国在逍遥××××行政村徐庄村早就有宅基地，其不应有两处宅基地，出售宅基地协议书违法。被告李应国提供的证据材料有：证据1、李应国户口本，证明李应国现在是北门村人。证据2、李应国土地证、房产证各一份，证明案涉房屋和宅基登记在李应国的名下。证据3、杨凤州出具的收到条一份，证明杨凤州已于2005年6月28日收到李应国的买房款130000元。证据4、杨凤磊、杨凤钦、杨凤州共同出具的证明一份，证明卖房子的事已于杨凤林商量过并经杨凤林同意。证据5、北门村委会证明一份，证明村组同意李应国购买杨凤州的房宅。证据6、北门村支部书记、村主任刘相文调查笔录一份、北门村一组组长刘丙丽的调查笔录一份，证明杨凤州卖房子时其本人告知村委和组里面是经家人同意才卖房。证据7、李应国与李国平签订的房屋转让协议一份，证明李应国在白十村已无房宅。被告杨凤州未向本院提供证据材料。根据双方当事人向本院提交的证据材料及庭审调查，本院确认以下案件事实：2004年9月3日，被告杨凤州与被告李应国签订《售宅基地协议书》，该协议书载明：“逍遥镇北门行政村杨凤州宅基地一块，急需转让，经过双方协商达成以下协议。1、宅基地南北长21.6M，包括宅基地附属物，总价款为壹拾叁万元整；2、更换土地证由杨凤州负责办理，费用由李应国承担；3、杨凤州宅基地出让必须有杨家兄弟同意凤洲宅基地转让意见书；4、此宅基地换发证后，投入使用后，原来的任何证件统统作废；5、此协议生效后，双方不得以任何借口终止协议，如单方违约，违约方必须支付对方宅基地总额的20%违约金，此协议生效之日起，宅基地所有权归李应国所有；6、宅基地使用证移交时，李应国应一次性付清宅基地总额；7、此协议一式三份，杨凤州、李应国、公证部门各一份。特此协议。附：协议生效后，杨家兄弟出现因宅基地的各种不良现象和所产生的后果，杨凤州应负全部责任。”杨凤州、李应国、监证人刘某在协议书上签名按指纹，西华县逍遥法律服务所于2004年9月5日以见证单位的名义在协议书上盖章，于天祥以公证员的名义在协议书上签名。被告李应国于2005年4月7日办理了集体土地使用证、于2005年9月4日办理了房屋所有权证；被告杨凤州于2005年6月28日向被告李应国出具收房款130000元的收条一份。二原告认为被告杨凤州与被告李应国签订的《售宅基地协议书》中的宅基地系原告父亲杨丙政的老宅基地，被告杨凤州出售宅基地的行为不但违背了父亲的遗嘱，而且违反了严禁农村宅基地买卖的法律强制性规定，请求确认二被告签订的宅基地买卖协议无效，并要求依法判令被告李应国限期搬离。另查明，原告杨凤林共兄弟五人，分别为杨凤林、杨凤州、杨凤钦、杨凤磊、杨小五。杨凤钦、杨凤磊于2004年9月12日出具证明，该证明显示杨凤州卖宅一事给杨凤林打过电话，杨凤林表示不参与此事。杨凤钦、杨凤磊明确表示不参与本案诉讼。再查明，2014年3月20日，被告李应国户口从西华县逍遥××××行政村徐庄村迁往逍遥镇北门行政村。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。原告杨凤林的三弟杨凤钦、四弟杨凤磊在本案二被告签订《售宅基地协议书》时就知道，其二人并未对争议宅基地的所有权和使用权提出异议。因二原告不能提供家庭问题处理协议书原件，无法证明其二人系争议宅基地的共有人，即二原告提供的证据不能证明与本案有直接利害关系，应依法驳回二原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨凤林、杨小五的诉讼请求。案件受理费100元，有原告杨凤林、杨小五负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长 刘国君审 判 员 靳学丽人民陪审员 郭 磊二〇一七年五月三十一日代书 记员 郭晓倩 关注公众号“”