（2017）粤20民终2311号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-20
案件名称
邓东成、欧钊富建设用地使用权纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓东成,欧钊富,苏惠萍,欧燕文,何建德
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2311号上诉人（原审被告）：邓东成，男，1976年3月13日出生，汉族，户籍地广东省阳春市，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林绮华，广东丰邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧钊富，男，1959年10月1日出生，汉族，中山市鸿联纸厂退休员工，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：苏惠萍，女，1964年5月23日出生，汉族，中山市富兴金属制品厂员工，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：欧燕文，女，1987年6月29日出生，汉族，户籍地广东省中山市，现住广东省中山市。三被上诉人委托诉讼代理人：张绍良，广东名道律师事务所律师。原审第三人：何建德，男，1972年2月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯明根，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人邓东成因与被上诉人欧钊富、苏惠萍、欧燕文及原审第三人何建德土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4194号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓东成上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院已认定合同无效，却根据无效合同判决其支付房屋损失款3万元；2.其已支付房价款22.5万元给被上诉人，该22.5万的孳息应当抵扣被上诉人的3万元损失；3.涉案房屋不是由其拆除，其不应赔偿被上诉人的房屋损失；4.一审判决确定损失各负，其已支付的房款利息损失自行承担，但被上诉人未将涉案土地交付其使用不存在损失，其也不应承担房屋拆除的损失费。被上诉人欧钊富、苏惠萍、欧燕文辩称：1.一审判决的3万元损失费是由于房屋已被拆除无法评估，而由法院根据合同中双方合意来酌定3万元的损失费；2.合同明确记载，乙方（上诉人）拆房不能过户，乙方（上诉人）负责3万元损失费给甲方，意即乙方负责拆除地上建筑物；3.邓东成另案起诉其返还土地款及利息的案件已经生效，该判决认定合同无效是双方的过错，因此不支持其利息的诉求。请求二审维持原判。原审第三人何建德述称，对一审判决没有意见，请求维持原判。欧钊富、苏惠萍、欧燕文向一审法院起诉请求：1.邓东成补偿其房屋损失95850元；2.邓东成返还土地，并支付土地占用费（按照每月580.8元的标准，自2011年10月28日起计至实际返还之日止）。一审法院认定事实：欧钊富与苏惠萍是夫妻关系，欧燕文是二人的女儿。苏惠萍与欧燕文是位于中山市小榄镇九洲基××号的宅基地使用权人，土地证号为中府集用（2004）第**号，土地使用权面积为72.6平方米。2011年10月27日，欧钊富与何建德签订土地转让（承诺书），约定欧钊富委托何建德转让小榄镇九洲基民强巷90号住宅用地事项，欧钊富实收173000元，该土地交易多出金额归何建德作劳务费用。同日，欧钊富作为甲方（转让方）与邓东成作为乙方（受让方）、何建德作为丙方（转让代办方）签订土地使用权转让合同，约定甲方将小榄镇九洲基民强巷90号土地转让给乙方使用，土地使用面积72.6平方米，土地使用权转让金为22.5万元；乙方在本合同双方签字时付定金10万元，在双方向土地管理部门申办土地使用权证时支付转让金12.5万元；甲方应于乙方付清全部土地使用权转让金当天把该土地交付乙方使用，并进行场地交接，双方应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕；任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，如甲方不卖，以定金的双倍归还乙方，如乙方不买，原支付给甲方的定金归甲方所有；但由于不可抗拒原因，经政府部门确认不能过户，甲乙丙三方同时确定不能过户，甲方必须退还所有金额（无息退还）。在双方签名前，丙方何建德在合同下方空白处手写“甲方要求如下：乙方拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方。（集体使用证乙方保管）”。同日，邓东成给付欧钊富上述土地转让款10万元，欧钊富出具收款收据，并将集体土地使用权证交给邓东成。2012年1月7日，欧钊富收取邓东成土地转让余款12.5万元。中山市小榄镇九洲基社区居民委员会证实民强巷90号土地地上建筑物及构筑物于2011年11月被拆除。小榄镇流动人口和出租屋九洲基管理服务站证实XX号地上房屋从2006年10月1日开始出租，至2011年11月3日停租，其间依法缴纳出租屋租赁税。诉讼期间，欧钊富、苏惠萍、欧燕文申请XX号土地上房屋价值进行评估，邓东成认为其购买的是土地，打算买地后新建房屋，因此不关心原房屋的情况，对房屋当时的现状未保存任何资料，且双方约定“乙方拆屋不能过户，乙方负责3万元损失费给甲方”，即双方对房屋的价值有约定，无须再评估。因该房屋无产权证、无报建手续，双方未能按评估公司要求提供相关资料，本案评估事项依法取消。另查明：邓东成于2016年1月27日向广东省中山市第二人民法院起诉，请求确认其与欧钊富、苏惠萍、欧燕文签订的土地使用权转让合同无效，欧钊富、苏惠萍、欧燕文连带清偿其土地转让款22.5万元及逾期付款利息。法院于2016年4月26日作出（2016）粤2072民初2990号民事判决：一、邓东成与欧钊富、苏惠萍、欧燕文签订的协议无效；二、欧钊富、苏惠萍、欧燕文向邓东成返还转让款22.5万元；三、驳回邓东成其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。在该案庭审过程中，邓东成将涉案土地使用权证交还给欧钊富。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，欧钊富、苏惠萍、欧燕文将其宅基地让给本集体经济组织以外的邓东成，违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的土地使用权转让合同无效。本院在另案中已判决欧钊富、苏惠萍、欧燕文向邓东成返还转让款22.5万元，现欧钊富、苏惠萍、欧燕文请求邓东成返还土地，理据充分，应予支持。双方虽未办理书面的土地交付手续，但根据邓东成已向欧钊富付清全部转让款项，欧钊富交付邓东成土地使用权证的情形，结合转让合同中“甲方应于乙方付清全部土地使用权转让金当天，把该土地交付乙方使用”的约定，可以认定欧钊富已实际交付土地给邓东成，故邓东成辩称欧钊富未交付案涉土地与事实不符，不予采信。因该房屋已被拆除，欧钊富、苏惠萍、欧燕文请求邓东成补偿房屋损失95850元，但未能提交相关证据。双方在转让合同中约定“乙方拆屋不能过户，乙方负责3万元损失费给甲方”，可知双方在签订合同时已预料到所转让土地不能过户时对拆除房屋损失的赔偿方案，故邓东成应补偿原告房屋损失的数额为3万元。邓东成接收了欧钊富交付的土地及房屋，但辩称此后拆除房屋非其所为，不符合常理，对其辩称不予采信。欧钊富、苏惠萍、欧燕文请求邓东成按580.8元/月的标准支付土地占用费缺乏依据，且本案中双方对导致合同无效均有过错，故对欧钊富、苏惠萍、欧燕文该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邓东成于本判决生效之日起七日内将坐落于中山市小榄镇九洲基××号的土地[土地证号为中府集用（2004）第**号]返还欧钊富、苏惠萍、欧燕文；二、邓东成于本判决生效之日起七日支付欧钊富、苏惠萍、欧燕文房屋损失款3万元；三、驳回欧钊富、苏惠萍、欧燕文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元，减半收取计1416元，由欧钊富、苏惠萍、欧燕文负担1081元，邓东成负担335元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审判决认定的事实，除欧钊富是否将涉案土地交付邓东成，以及涉案土地地上房屋是否由邓东成拆除外，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于二审争议的事实，本院认定如下：双方在土地使用权转让合同中明确约定“乙方拆屋不能过户，乙方负责3万元损失费给甲方”，可见，拆除房屋由邓东成负责，欧钊富等不负有拆屋义务，邓东成购买土地的目的是新建房屋，而不是利用现有房屋居住、出租等，由其拆除房屋符合双方订约目的，故认定涉案土地上房屋由邓东成拆除。合同另约定：“甲方应于乙方付清全部土地使用权转让金当天把该土地交付乙方使用，并进行场地交接，双方应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕”，本案中双方虽未办理书面的土地交接手续，但签订合同当日欧钊富即将土地使用权证交付邓东成，邓东成于2012年1月7日向欧钊富付清土地转让余款12.5万元，之后邓东成开始办理土地使用权过户手续，只是因为没有过户成功而没有开工建设，该幅土地一直处于闲置状态，但可以认定该幅土地自房屋被拆除后即处于邓东成控制之下，是否实际占有并不是土地交付的唯一标准。故认定欧钊富已经实际交付土地给邓东成，邓东成拆除了地上房屋，邓东成所辩与事实和常理不符，不予采信。本院认为，本案应为土地使用权转让合同纠纷，一审确定本案案由为宅基地使用权纠纷不当。本案并非因宅基地使用引发的纠纷，而是因物权转让引发的纠纷，产生请求权的基础法律关系是土地使用权转让合同关系，因此本案案由应为土地使用权转让合同纠纷。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。邓东成为广东省阳春市人，并非欧钊富等人所在的集体经济组织成员，一审法院根据我国现行土地管理法律的规定，认定合同无效是正确的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方所签订的土地使用权转让合同被确认无效后，欧钊富等人因合同取得的土地转让金22.5万元应当返还给邓东成，相应地，邓东成应当将宅基地及地上房屋返还给欧钊富，由于房屋已被其拆除，则应当折价补偿，一审判决房屋损失款3万元性质为房屋被拆除后的折价补偿款，并非损失赔偿。至于3万元补偿金额的确定，双方已在土地使用权转让合同中约定“乙方拆屋不能过户，乙方负责3万元损失费给甲方”，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，本案虽然土地使用权转让合同无效，但并不影响合同中房屋拆除后土地使用权无法过户时损失补偿条款的效力，一审确定房屋补偿款3万元并无不当。考虑到双方对涉案土地宅基地性质及邓东成非本集体经济组织成员身份均明知，对合同无效均有预判，双方对合同无效的过错大体相当，应各自承担自己的损失。邓东成22.5万元土地转让金的利息损失由其自行负担，不能与房屋折价补偿款进行折抵，欧钊富、苏惠萍、欧燕文是否有损失，损失大小与邓东成无关。综上所述，邓东成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人邓东成负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛焕彬代理审判员 张群立代理审判员 陈爱玲二〇一七年五月三十一日书 记 员 郑 蕙 搜索“”