（2017）辽01民终3191号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-05
案件名称
刘长会和沈阳市于洪区泰华林房产中介所、邹建清居间合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘长会,沈阳市于洪区泰华林房产中介所,邹建清
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3191号上诉人（原审原告）：刘长会，男，1982年6月14日出生，汉族，住址：内蒙古赤峰市红山区。委托诉讼代理人：夏玉娟，系辽宁晟齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区泰华林房产中介所，住所地：沈阳市于洪区。经营者：马金环，系该中介所实际经营者。委托诉讼代理人：刘文龙，该公司员工。原审第三人：邹建清，男，1971年1月2日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。上诉人刘长会因与被上诉沈阳市于洪区泰华林房产中介所（以下简称“泰华林中介所”）、原审第三人邹建清居间合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16436号民事判决，上诉人刘长会及其委托诉讼代理人聂玉娟、被上诉人泰华林中介所的经营者马金环及其委托代理人刘文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘长会上诉请求：1、撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：2016年10月4日，上诉人刘长会与被上诉人泰华林中介所及原审第三人邹建清签订房产买卖合同，刘长会购买邹建清所有的涉案房产一处，房款41万元，上诉人另给付泰华林中介所包干费用6万元。签约当天上诉人交付泰华林中介所定金1万元。履约过程中，因房产管理部门要求按照卖方购房时的房款50万元进行资金监管，故需要垫支9万元合同才能继续履行，泰华林中介所从未告知资金监管事宜。上诉人依约承担房款41万元，垫支9万元超出合同义务，且上诉人无力承担，邹建清亦不同意垫支。泰华林中介所收受超出正常数倍的“大包”中介费，其也拒绝垫支。综上，涉案合同未能履行的根本原因是泰华林中介所违反约定不履行“大包”义务，一审认定合同房价款交付方式由贷款变更为现金交付是导致合同不能履行的原因，判决上诉人败诉属事实认定错误，请求二审改判并支持上诉人的上诉请求。泰华林中介所辩称：邹建清2016年9月24日到泰华林中介所登记出售涉案房屋，登记价格为47万元，但房屋只签署了备案合同，并没有办理房产证、契税证，邹建清表示卖房子是因为欠银行30万房贷无力偿还，并无经济能力办理契税证及房产证相关支出，可以用买方的定金办理先期手续，等房证契税证办理后再进行交易。2016年9月30日刘长会表示想购房，经过三方磋商，刘长会与邹建清达成一致，刘长会以41万元价格购买该房屋，付款方式为贷款，首付款包括定金共12万，贷款29万。交易费用由刘长会承担，并替邹建清偿银行房贷30万，支付我方6万元用于缴纳为邹建清办理产权、更名到刘长会名下的税费等及中介信息服务费，不包括贷款费。2016年10月4日三方签署房屋买卖合同，当日刘长会缴纳定金1万元整。因刘长会对邹建清缺乏信任，担心定金交给邹建清后不能专款专用，经协商该购房定金暂放中介方保管，并协助及监督该定金用于办理邹建清缴纳契税及产权相关费用。2016年10月13日我方带邹建清缴纳了契税并找人拿到了契税证及房产证。2016年10月17日中介带领双方到银行办理贷款审批手续，刘长会存在不良记录，不能办理贷款业务，后协商，刘长会同意以全款形式购买该房屋，2016年11月3日三方签署第二份房屋买卖合同。合同日期按照第一份时间书写（2016年10月4日）。因付款方式发生变化房产局监管金额不同，导致合同终止。后刘长会诉至一审法院，要求中介双倍返还定金二万元，泰华林中介所往返于房产局和银行数十次，电话沟通上百组，付出了大量辛苦劳动，无法接受刘长会的诉讼请求。一审判决合理，恳请维持原判。邹建清二审未予答辩。刘长会向一审法院起诉，请求：1、判令被告返还定金2万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘长会通过被告泰华林中介所购买第三人邹建清位于沈阳市于洪区西江街202号111室的房产。原、被告及第三人签订房屋买卖（置换）合同共计二份，均约定原告支付47万元购买款，邹建清实际收取41万元房款，其余6万元作为中介服务费。原告缴纳定金1万元作为房款支付给邹建清。第一份合同在第三条乙方（刘长会）向甲方（邹建清）的交款约定：“（1）乙方于2016年10月4日交付定金壹万整元；（2）乙方更名过户当日支付甲方壹拾壹万元整，尾款贰拾玖万元银行贷款。”第二份合同在第三条乙方（刘长会）向甲方（邹建清）的交款约定：“（2）乙方更名过户当日支付甲方壹拾壹万元整，乙方给甲方还房贷叁拾万元整。”原、被告及第三人最开始约定贷款购买此房，后原告原因没有办理下来贷款，之后原告同意全款购买，但是因为房产局涉及资金监管问题，原、被告及第三人没有达成协议，导致合同无法继续。另查：2016年10月4日，被告为原告出具收条一份，内容为:“今收到刘长会购房定金壹万元整（沈阳市于洪区西江街202号1单元一楼一号）。房屋总价不超过四十七万元（不包含贷款手续费三千元）。被告交纳契税7544.01元，评估费200元，被告同意返还定金剩余款176元。以上事实，有原、被告陈述，房产买卖合同二份、收条、试听资料、发票等证据，经开庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告与被告及第三人签订房屋买卖（置换）合同，第一份合同约定原告贷款购买，后由于原告原因，原、被告及第三人又协商变更了合同，约定原告全款购买，后由于房产局涉及资金监管问题，最终导致合同目的没有实现。被告同意变更合同不等于放弃追索原告自身原因无法办理贷款的违约责任。故被告同意将定金剩余款176元返还给原告的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告沈阳市于洪区泰华林房产中介所于本判决生效之日起十五日内返还原告定金剩余款176元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘长会承担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。另查明，二审庭审中，泰华林中介所自认：刘长会交付泰华林中介所的1万元定金应当交付房主，属于涉案房款的一部分。邹建清出售的案涉房产因未缴纳契税及办理相关产权手续，泰华林中介所用刘长会交付的1万元定金为邹建清缴纳了房屋原始契税7544.01元及相关费用。三方签署房屋买卖合同时，泰华林中介所并未告知刘长会房产交易资金监管的限制问题。本院认为:上诉人刘长会、被上诉人泰华林中介所、第三人邹建清于2016年10月4日签订房屋买卖合同，后经三方协商于2016年11月3日变更该份合同，重新签订房屋买卖合同（签字时间仍写为2016年10月4日），三方当事人的合同约定真实有效。因泰华林中介所在合同签订时未将房产交易资金监管的相关事项告知刘长会，且将买房人刘长会应向卖房人邹建清交付的定金1万元为邹建清缴纳了案涉房产的原始契税及产权相关费用，泰华林中介所主张替代邹建清交费的行为已征得刘长会同意，刘长会予以否认，泰华林中介所对此不能提供充分的证据予以证明。现涉案房屋因房产交易资金监管问题，各方当事人不能达成一致，本案的买卖合同没有实际履行，泰华林中介所存在过错，应将刘长会交纳的1万元定金予以返还。原审法院认定刘长会因自身原因变更房款交付方式导致房屋买卖合同未能实际履行，判令泰华林中介所扣除其替代卖房人邹建清交纳契税、办理产权手续等费用后余款返还刘长会不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘长会的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16436号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16436号民事判决第一项为：被上诉人沈阳市于洪区泰华林房产中介所于本判决生效之日起10日内返还上诉人刘长会定金1万元；如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人刘长会的其他诉讼请求。二审案件受理费300元，由被上诉人沈阳市于洪区泰华林房产中介所承担。本判决为终审判决。审判长 曹 杰审判员 乔雪梅审判员 鞠安成二〇一七年五月三十一日书记员 阎玉洁本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：