（2016）川0191民初13206号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-11-17

案件名称

赵璐与成都每日华楠物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵璐,成都每日华楠物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2016）川0191民初13206号原告：赵璐，女，1982年9月1日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：张欣哲，男，1982年5月15日出生，汉族，住成都市锦江区，原告丈夫，特别授权代理人。被告：成都每日华楠物业管理有限公司，住所地成都高新区中和大道一段86号。法定代表人：陈大权，公司总经理。委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：柯浩，四川顺泰律师事务所律师，一般授权代理人。原告赵璐诉被告成都每日华楠物业管理有限公司（以下简称每日华楠物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，于2016年1月5日、2017年5月22日、2017年5月31日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告赵璐的委托诉讼代理人张欣哲，被告每日华楠物管公司的委托诉讼代理人王智勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵璐向本院提出诉讼请求：1.确认现有的物业合同中安全秩序维护条款无效，依据市政府房产主管部门提供的合同范本，修改现有格式合同安全秩序维护条款、服务标准应对应物业公司的收费标准；2.赔偿原告收到的财物损失42000元；3.减免该月的物业费120元；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告赵璐明确其第一项诉讼请求为：确认《前期物业管理服务协议》第二条第四款以及《华楠半岛业主临时公约》第十章无效，依据市政府房产主管部门提供的合同范本，修改现有格式合同安全秩序维护条款、服务标准应对应物业公司的收费标准。事实和理由：原告系高新区中和大道一段86号汇城三期的业主，2014年12月5日凌晨，原告家里遭受盗窃，盗贼从天然气管爬入阳台入室盗窃，失窃现金、首饰、手机等财物四万多元，经中和派出所刑事立案。根据《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》，物业管理公司负有安保义务，但其并未通知业主加强防范，也未加强自身安保工作，导致发生被盗事件使业主财产受损，应当承当相应的赔偿责任，原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告每日华楠物管公司辩称，首先，被答辩人的第一项诉讼请求确认前期物业管理服务协议条款无效，并不涉及到物业合同，也没有涉及到《业主临时公约》。针对物业合同，高新区人民法院（2015）高新民初字第2441号、2442号案件，成都市中级人民法院（2016）川0191民终字3521号、3522号案件分别作出判决，认定本案所涉的前期物管协议系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力，被答辩人的第一项诉讼请求不能成立；其次被答辩人要求赔偿财产损失42000元，被答辩人被盗造成损失的具体金额应提供相应的证据，且答辩人按物业合同约定的管理义务已经履行了相应义务，只有物业服务企业没有按照合同和法律的规定履行管理义务的情况下才承担赔偿义务；最后，答辩人提供了相应的物业管理服务，被答辩人无权要求减免物业服务费。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告赵璐系成都高新区中和大道一段86号3栋1单元8层803号房屋的业主。2008年10月10日，原、被告签订《华楠半岛前期物业管理服务协议》，由被告为原告所在小区提供物业服务，其中第二条第四款约定“1、内容：每日华楠物管公司负责协助公安部门维护华楠半岛区域内公共秩序；本物业区域内保安进行24小时值班巡逻；协助公安部门制止物业区域内恶性突发事件的发生。2、责任：维护华楠半岛公共区域正常生活、经营秩序。”《华楠半岛业主临时公约》第十章约定“一、严格遵守治安管理条例，严禁打架斗殴、酗酒闹事，自觉做好防火、防盗工作。二、园区内的单位和业主不得聚赌，严禁传播淫秽书画和黄色音像，严禁留住“三无”人员。三、园区内任何人不得收藏任何危险物品和毒品以及易燃易爆品，以保障居民的生命财产安全。四、凡在园区内从事装修的劳务人员必须持有当地公安机关办理的暂住证（本地从业人员凭本人身份证），并到园区物业管理处办理装修人员施工许可证，否则不得进入园区。五、凡是进入园区的外来人员、临时劳务人员出入园区时需在门卫处进行登记，并遵守园区内的各项管理规定。六、除工作人员外，任何人未经许可不得进入楼顶公共平台。七、严禁损坏消防设施，不得擅自挪用消防器材，请勿在消防通道和消防栓、消防井附近堆放物品，保证使用时方便、顺畅。”再查明，2014年12月6日，成都市公安局高新区分局中和派出所向原告丈夫张欣哲出具《受案回执》1份，载明“你于2014年12月5日报称的张欣哲被入室盗窃一案我单位已受理。”以上事实，有原、被告的当庭陈述及提供的《华楠半岛前期物业管理服务协议》、《华楠半岛业主临时公约》、成房权证监证字第××号房产证、《受案回执》在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点：关于原告要求确认《华楠半岛前期物业管理服务协议》第二条第四款、《华楠半岛业主临时公约》第十章无效以及要求依据市政府房产主管部门提供的合同范本，修改现有格式合同安全秩序维护条款、服务标准应对应物业公司的收费标准的诉讼请求。原告赵璐主张《前期物业管理服务协议》第二条第四款以及《华楠半岛业主临时公约》第十章内容违反《成都市物业管理条例》第64条、合同法第7条、第62条、第12条以及国务院《物业管理条例》第40条，故应当确认无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从本条的规定可知，只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，即当事人在合同中不得合意排除法律、行政法规强制性规定的适用，如果当事人约定排除了法律、行政法规强制性规定，才构成合同无效的情形。《华楠半岛前期物业管理服务协议》第二条第四款以及《华楠半岛业主临时公约》第十章的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故原告张欣哲要求确认《华楠半岛前期物业管理服务协议》第二条第四款以及《华楠半岛业主临时公约》第十章无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告请求判令依据市政府房产主管部门提供的合同范本，修改现有格式合同安全秩序维护条款、服务标准应对应物业公司的收费标准的诉讼请求。本院认为，原告的该项诉讼请求其实质是要求对合同的内容进行变更，由于合同是双方当事人经协商一致达成的，当事人在变更合同内容的时候也应本着协商一致的原则，原告请求法院判决依据市政府房产主管部门提供的合同范本，修改现有格式合同安全秩序维护条款、服务标准应对应物业公司的收费标准的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告赵璐要求被告每日华楠物管公司赔偿财物损失42000元及减免物业管理费120元的诉讼请求。本院认为，住户被盗和小区安全的问题涉及社会治安问题，需要广大业主、物业管理公司以及社会相关职能部门共同维护，住户被盗属犯罪嫌疑人所为，并涉及刑事案件，此类事件的发生不以被告每日华楠物管公司是否尽到物业管理责任的意志为转移。本案中，每日华楠物管公司作为物业管理公司，其职责系按照《华楠半岛前期物业管理服务协议》的内容对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、管理服务。根据《华楠半岛前期物业管理服务协议》第二条第四款的约定，每日华楠公司的“保安”义务包括“每日华楠物管公司负责协助公安部门维护华楠半岛区域内公共秩序；本物业区域内保安进行24小时值班巡逻；协助公安部门制止物业区域内恶性突发事件的发生；维护华楠半岛公共区域正常生活、经营秩序。”对此，被告每日华楠物管公司提供了2014年12月4日至2014年12月5日的巡查原始记录以证明其已经按照《华楠半岛前期物业管理服务协议》的约定履行了安保的职责，而原告赵璐并未提供证据证明每日华楠物管公司在履行物业管理职责中存在过错，致使其房屋被盗及相关财物损失，故对于原告赵璐的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告赵璐的全部诉讼请求。本案案件受理费427元，由原告赵璐负担（该款原告赵璐已预交）。如不服本判决，可于判决书达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　林　旭二〇一七年五月三十一日书记员　王延佳搜索“”