（2015）昌民初字第14609号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-10-01
案件名称
郑一凡与王英等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑一凡,李强,王英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
中华人民共和国北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第14609号原告（反诉被告）郑一凡，女，1969年7月6日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人徐岳满，北京市昌兴律师是事务所律师。被告（反诉原告）李强，男，1956年8月4日出生，汉族，北京查思广告有限责任公司法人，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人田永富，北京世森律师事务所律师。被告王英（英文名：YINGMATHIESON)，英国籍。委托诉讼代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）郑一凡与被告（反诉原告）李强、被告王英（英文名：YINGMATHIESON)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑一凡的委托诉讼代理人徐岳满，被告（反诉原告）李强及其委托诉讼代理人田永富，被告王英及其委托诉讼代理人靳双权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑一凡诉称：2015年4月27日，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于昌平区x镇x路x号别墅一套，约定价款860万元，于2015年7月31日付清房款并交付房屋。当日，原告交纳了定金40万元。在约定的付款日之前，原告发现被告将该房己出卖给张国才，卖价760万元，交款及交房日为2015年6月2日。他们之间的房屋买卖纠纷，悬而未决。综上，被告采取欺诈手段，一房二卖，合同目的无法实现，构成根本违约，应当解除合同，并适用定金罚则，双倍返还定金。为此，诉讼至人民法院，提出如上诉讼请求，请支持!诉讼请求：一、判令解除原被告于2015年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令被告双倍返还定金80万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告李强辩称：不同意原告诉求。双方经过平等友好协商达成了房屋买卖合同，这是双方真实意思表示，在买卖合同中对合同价款做出了明确约定是860万元。二被告签订合同后积极履行义务，从英国回国两次，并在双方约定的时间办理手续，并腾空房屋。过户当天原告要求按照低于合同价款成交，不符合法律规定和二被告的道德准则，我们也不知道过户当天原告是否有过户资格和金钱。我方再要求过户但是原告不配合。在诉争之前我方已经向原告披露过，一房二卖不成立。被告签署的买卖合同，因为购房人违约无效，我方已经房款退还给原告。所谓的一房二卖不是此案不能过户的原因。是因为原告单方违约不能使合同继续履行。原告主张没有法律和事实依据，原告也无权解除合同，并要求我方承担损失。被告王英辩称：同李强意见。此外，不认同原告诉求。第一，我方不存在一房二卖。张国才违约导致王英与张国才解除买卖协议，这一事实已经告知过原告。第二，与张国才的买卖行为未给原告造成损失。是因为原告违约导致双方合同解除。第三，2015年8月31日双方已经解除合同，因为原告不按照房屋正常的交易价格交付，这会损害被告权益。另外也违反法律规定。因为原告迟延履行，已经过了合同的履行期，被告一个月后有合同的解除权。被告已经通知原告解除合同。是因为原告违约造成合同解除，所以原告无权主张违约损失。反诉原告李强反诉称：2015年4月27日原、被告双方于第三人北京市手牵手房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告以860万元的价格购买原告所有的位于北京市昌平区x镇x路x号房屋，于签订合同当日被告应支付原告购房定金40万元，且于2015年7月31日前被告一次性支付剩余房款820万元，原告协助其办理房屋产权过户及房屋交接手续。《北京市存量房屋买卖合同》第六条第(二)款第2项明确约定“乙方逾期支付房款超过三十日时，甲方有权解除合同，乙方除将该房屋的全部手续移交给甲方外，还须支付甲方五万元整违约金并赔偿甲方各项损失(包含但不限于代理服务费、权证代办费、搬家费、误工费等)，并于解除合同当日以现金形式一次性支付给甲方。”合同签订后，被告支付购房定金40万元，原告为履约积极进行前期准备。2015年7月27日原、被告双方共同办理网签，被告提出签订“阴阳合同”的非法要求，企图通过做低网签价格达到逃避国家法定纳税义务的非法目的，原告则始终坚持网签价格与涉诉合同价格一致。被告自此拒绝按约继续履行合同。原告随后积极与被告进行沟通，并于2015年7月30日依约将涉案房屋腾空，以备随时应被告要求继续履行合同，并于2015年7月31日向被告发送律师函，函告被告继续履行合同。然而，被告均未依约履行支付购房剩余款项及其他合同义务。原告遂于2015年8月31日再次向被告发送律师函，函告被告即日起双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除，并要求被告依约承担违约责任，并赔偿原告全部损失。被告于2015年9月1日收到上述《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除。”双方房屋买卖合同自2015年9月1日解除。原告认为，被告因提出非法逃税的交易手段遭拒后，便消极搁置双方的房屋交易长达近一年时间。原告因常年于国外工作，几经应约回国为与被告完成交易付出了大量的时间及金钱成本。被告无正当理由拒绝继续履行合同的行为已构成根本违约，且给原告造成极大的经济损失。故依据原、被告双方之约定，及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，特向贵院提起反诉，望贵院依法查明案件事实，判如所请！诉讼请求：一、依法确认原告李强、第三人王英与被告郑一凡于2015年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2015年9月1日被告郑一凡接收到原告李强、第三人王英向其发送的《律师函》时解除。二、依法判令原告李强依据双方签订《北京市存量房屋买卖合同》第十三条补充条款之约定，不退还被告郑一凡已交纳定金40万元。三、依法判令被告郑一凡依据双方签订《北京市存量房屋买卖合同》第六条第(二)款第2项之约定支付原告李强5万元违约金，赔偿原告李强各项损失(包含但不限于代理服务费、权证代办费、搬家费、误工费等)共计201835元。(按2016年6月8日英镑兑换人民币汇率9.5437元计算)。四、依法判令被告郑一凡承担本案诉讼费用。反诉被告郑一凡辩称：一、认可反诉人提出的双方签订的房屋买卖合同在2015年9月1日已经解除。二、导致合同不能履行的原因是反诉人将房屋一房二卖，在前一个买卖合同没有解除，反诉人又与我签订房屋买卖合同，前后二个房屋买卖合同，必有一个买受人不能实现合同目的，约定的2015年7月27日进行网签前反诉人与前一个买卖合同纠纷，还在热谈中。使我无法在约定的时间履行合同。只能等待反诉人与前手买卖合同的纠纷尽快解决，从证据可以看出，反诉人与前手约定6月2日交房，因为纠纷，5月1日退还前手20万元，余款31000元至9月1日才退还。反诉人与前手纠纷迟迟没有解决，我不可能毫无顾忌的交纳800万元履行合同。在等待期望之中，反诉人于8月30日通知我解除了合同。三、由于反诉人一房二卖，构成了《合同法》规定的欺诈行为，我有权行使撤销权，但鉴于反诉人已通知解除了合同，没有撤销的必要，反诉人应根据《合同法》第97条、115条，《担保法》89条规定，退还我40万元定金，并承担40万元的损失。合同不能如约履行的责任，在反诉人一方，其无权要求我承担违约责任和赔偿责任。其反诉状所请求的各项损失，应由其自行承担。四、本案反诉费应由反诉人自行承担。经审理查明：2015年4月27日，郑一凡（乙方，买受人）、李强（甲方，出卖人）、王英（甲方，出卖人）在案外人北京市手牵手房地产经纪有限公司的居间方下签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：甲方所售房屋为楼房，坐落在昌平区x镇x路x号，该房屋所在楼栋建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层，该房屋所在楼层为1-2层，建筑面积263.81平方米；该房屋所有权证号为：京房权证昌私移字第xx**号，共有权证号为：京房昌私移共字第xxxx号；甲乙双方协商一致该房屋成交价格为860万元；甲方应在2015年7月31日之前将该房屋涉及该房屋的相关手续全部交付给乙方，房屋交付后，房屋内一切设施设备由乙方负责，若因质量问题或乙方使用不当引发的一切后果由乙方自行承担；在该房屋交付以前，甲方使用期间所发生的水费、电费等费用由甲方全部承担并结清；违约责任：甲方逾期交房的违约责任：1.甲方未按照合同约定交付房屋，每逾期一日按总房价款的万分之五计算违约金，在房屋交付当日以现金形式一次性支付给乙方。2.甲方逾期交付房屋超过三十日时，乙方有权解除合同，甲方须将已收房款全部退还给乙方，还应支付乙方5万元违约金并赔偿乙方各项损失（包含但不限于代理服务费、权证代办费、搬家费、误工费等），并于解除合同当日以现金形式一次性支付给乙方。乙逾期交付房款的违约责任：1.乙方未按照合同约定交付房款时，每逾期一日按总房价款的万分之五计算违约金，并于交付逾期款项当日以现金形式一次性支付给甲方。2.乙方逾期交付房款超过三十日时，甲方有权解除合同，乙方除将该房屋的全部手续移交给甲方外，还须支付甲方5万元违约金并赔偿甲方各项损失（包含但不限于代理服务费、权证代办费、搬家费、误工费等），并于解除合同当日以现金形式一次性支付给甲方。如甲方将房屋出卖给第三人或者其它原因，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起十日内退还乙方全部已付款；税、费相关规定：经甲乙双方协商一致，该房屋办理产权过户时应缴纳的各项费用承担方式如下：1.营业税、教育附加费、城市建设费、个人所得税由乙方承担。2.土地出让金由乙方承担。3.契税、印花税、测绘费、权证工本费、过户相关费用由乙方承担；补充条款：如甲方将此房不出售，则退还乙方定金40万元，并且赔偿乙方40万元。如乙方不买此房，则甲方不退还40万元给乙方。2009年-2015年物业费由乙方承担。此房固定装修都留下，可移动物品由甲方所有，自行处理。房屋装修、面积、房屋四至乙方已经核实过，对此不持异议，按现状接收此房。支付全部款项后，办理过户手续，办理房产证。甲方办理手续清单如下：1.夫妻双方结婚证，2.房本（包含共有人房本），3.夫妻双方身份证（护照、护照公证书）。由购房人指定买房人选。如该房被其他人网签导致不能办理过户手续延期，双方互不承担责任，由甲方负责解决，相应期限顺延。上述合同及补充协议还就其他事项进行了约定。附件一约定：1.甲乙双方于2015年4月27日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金人民币40万元。2.甲乙双方约定2015年7月31日之前办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房全部房款860万元，其中包含定金人民币40万元一次性付给甲方。至此，甲方已经收到乙方购房全部房款。合同签订当天，李强、王英收到了郑一凡支付的定金40万元。2015年7月27日，双方在办理网签中产生争议，导致合同未能继续履行。2015年7月31日，李强、王英委托律师通过邮寄方式向郑一凡发出《律师函》，该主要函载明：1.2015年7月31日，我委托人全天在富泉花园65号等待贵方，请贵方严格遵照先关法律规定立即办理房产过户手续，办理房产交接。2.如贵方延迟办理过户和交接，根据双方合同约定，我委托人将要求贵方承担违约责任，我委托人亦有权再次将房屋投放到市场。3.如贵方延迟办理过户和交接，我委托人将要求贵方赔偿因贵方原因未能按照约定时间办理过户手续而给我委托人造成的所有损失，包括但不限于英国来回交通费用、住宿费用、相关误工损失等费用。请于收到本函或见到本函内容后立即回复，立即支付房屋交易款项，按照双方合同约定及法律规定办理过户和房产交接。2015年8月31日，李强、王英委托律通过邮寄方式向郑一凡再次发出《律师函》，该主要函载明：根据贵方与我委托人于2015年4月27日就该房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方应于2015年7月31日前办理过户手续，且阁下应与当日付清全部房款。为此，我委托人从英国赶回北京，于2015年7月27日与阁下办理网签及过户手续。但令人遗憾的是，在双方约定的办理手续当日，即7月27日，贵方并未按照合同约定办理过户手续。对此违约行为，我委托人表示不能接受，并向阁下发送了律师函，要求阁下承担违约责任。但令人遗憾的是，在随后的沟通中，阁下明确表示拒绝支付购房款项，不再购买该房产。尽管如此，本着最大善意，我委托人仍继续按照合同约定的条件和要求继续履行合同，并争取完成最后房产过户及房屋交付。为此，我委托人于2015年7月31日将全部物品搬出该房产，以便随时可以与阁下办理房产交付（并不得不产生额外住宿费用）；同时，我委托人更改了机票，等待阁下诚实履约。但时至今日，阁下仍拒绝依约履行办理过户手续及支付房款义务。本律师认为，双方签署的房屋买卖合同系真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应诚实履行。有鉴于我委托人任何违约行为，而双方未能办理过户手续的原因完全在于贵方，且阁下亦已经明确表示拒绝履约，根据房屋买卖合同第六条（二）2，我委托人有权解除该房屋买卖合同。现正式函告贵方：1.贵方与我委托人2015年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》即日起正式解除；2.要求贵方按照该合同约定承担违约责任，赔偿我委托人的全部损失。2015年9月，郑一凡以李强、王英采取欺诈手段，一房二卖，合同目的无法实现，构成根本违约为由诉至本院，要求予以解决。另查一，郑一凡与王英在2015年5月9日至2015年9月3日通过微信方式就房屋买卖一事进行过沟通。双方往来微信主要内容如下：5月9日：王英：你的资格办的怎么样了？我英国这里的邻居要卖房，有可能提前过户吗？六月中旬？郑一凡：王姐，估计最快得六月底了。王英：你们决定了吗？用谁的名字买？资格审查报批了吗？郑一凡：我也着急呢，我手续办好第一时间通知您。王英：好啊，尽快啊。5月30日：王英：你好！现在有一件事想和你确认下来，6月份过户你们哪头能落实了吗？这件事落实了以便我安排下面的事。郑一凡：王姐，现在还确定不了，我这边落实了会尽快通知您，我也着急，我也想早点办完，还得修一下，搬完家我还想送老大去英国留学，八月底就走，您再等等吧。最晚七月底过户，顺利的话六月份能过。7月15日：郑一凡：王姐，这个周五能过户。王英：过到你名下还是别人名下？郑一凡：我女儿或者我侄子。王英：我马上通知律师！郑一凡：您和大哥什么时候回来呢？王英：马上买票，办过户的周末上班吗？郑一凡：周末不上班。王英:哦，我先买票，定了票通知你。郑一凡：好的。7月28日：王英：郑女士，我们已经跟搬家公司订好，周五一早7点他们过来给我们搬家。希望一天能搬完，如果有特殊情况，我会及时跟你沟通。您如果对我给你腾房此有异议，请及时与我沟通。7月29日：郑女士，我连续给您发了两个微信，乜有得到您的回复，不知道您和先生商量的决定是什么。我们此次回来就是为了跟您办过户手续的。如果跟您不能成交，我必须在合同期后就马上就启动再次出手的程序，我跟您说过，我的卖房的资金已经做了下一步的我安排。如果我拿不到此款，我的损失巨大，因此我催……。郑一凡：王姐，不好意思，刚看到微信，我这边一切手续都就绪，没想到您又突然提出一个不合理的要求，今天我又听说您和上家买主没有解约，我随时配合过户，就看您怎么办，不然您跟中介柴经理联系。王英：你指的是啥不合理的要求啊？请明示。郑一凡：王姐，有什么事您跟柴经理说吧。王英：郑女士，柴经理没有说过我有不合理的要求,是您在上面说的。我就是想知道您是指什么？2015年8月11日：王英：郑女士，你看看，我的损失有多大！王英：你拖着不理我总不是解决问题的方法，时间越长，伤害越大，就越难谈拢，你想想我说的对不对？郑一凡：我的损失更大，我准备好了随时过户，是你不配合我过户。郑一凡：是你过户当天，提出不合理要求，导致过不了户，我现在因为此事投资耽搁。王英：我要求按照合同数额过户，怎么就成了不合理要求了？看来咱们自己很难达成一致。郑一凡：更主要的是，你跟上个买主没有解约，跟我怎么过户？王英：老妹子开玩笑吧？你如果认为我有过户的障碍，咱们可以明天就去过户啊。事实可以说话，咱们不用费唇舌啊。王英：说话是要拿出证据的，可不敢乱讲啊。你说这个有证据吗？如果有我到真想见识见识。另查二，2015年3月31日，王英与案外人张国才签订了《富泉花园65号房屋买卖协议》，约定由张国才购买昌平区x镇x路x号房屋，价款为760万元。2015年4月25日至5月1日期间曾就上述合同通过进行过沟通。根据沟通结果，王英于2015年5月1日退还了张国才20万元。在审理中，关于网签当天未能办理网签的原因，郑一凡提出因为被告方与他人就双方买卖的房屋有争议未解决，其要求看到解除合同的书面协议；李强、王英提出因为郑一凡要求签订阴阳合同避税，其予以拒绝。关于李强、王英与案外人的房屋买卖合同纠纷问题，郑一凡提出被告方与其签订合同前与案外人所签的合同一直未解决；李强、王英提出其与案外人的合同问题已经解决，不存在与郑一凡履行合同的问题。王英提出因郑一凡违约导致其产生经济损失，包括往返中英两国的交通费、搬家费、误工费等，为此提供了机票、搬家费发票等证据。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《x花园x号房屋买卖协议》、定金收条、银行转账凭证、《律师函》、微信记录等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：郑一凡与李强、王英所签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。现双方均认可双方所签订的合同已于2015年9月1日解除，对此本院不持异议。现双方争议焦点问题是合同未能继续履行的原因。虽然郑一凡提出合同未能继续需履行的原因是由于王英存在一房二卖行为，但根据双方陈述及证据显示，王英确实曾在与郑一凡签订合同之前与案外人签订过买卖合同，但李强、王英明确表示愿意与郑一凡履行合同，在此情况下，郑一凡仍然不同意履行合同，其行为应属违约行为，郑一凡应当承担违约责任。由于郑一凡李强、王英多次催促下拒绝继续履行合同，导致合同解除，对此郑一凡应按照合同约定承担违约责任。故本院对李强反诉主张的不退还郑一凡已交纳的定金的请求予以支持。对于郑一凡主张的要求双倍返还定金80万元的请求，证据不足，本院不予支持。关于李强主张的支付违约金一节，因其已向本院主张不予退还郑一凡定金，故根据法律规定，其主张违约金的请求没有法律依据，因此本院对李强该项请求不予支持。关于李强主张的其他损失一节，虽然其提供了相应证据，但不足以证明该笔费用与郑一凡的违约行为之间存在必然因果关系，故本院对力强的上述请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认郑一凡与李强、王英于二〇一五年四月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于二〇一五年九月一日解除。二、李强无需返还给郑一凡定金400000元。三、驳回郑一凡的诉讼请求。四、驳回李强的其他反诉请求。案件受理费11800元，由郑一凡负担，已交纳5900元；余款5900元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4328元，由李强负担4303元，已交纳；由郑一凡负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，郑一凡、李强可在判决书送达之日起十五日内，王英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 涛人民陪审员 杜福文人民陪审员 侯俊安二〇一七年五月三十一日书 记 员 索 焱 关注公众号“”