（2017）津01民终3534号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-01
案件名称
和记黄埔（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
和记黄埔（天津）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3534号上诉人（原审原告，反诉被告）：和记黄埔(天津)有限公司,住所地天津市和平区南京路189号津汇广场6层601室。法定代表人:周伟淦,该公司董事长。委托诉讼代理人:林丽娟,天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人:王秀明,天津国鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王彦娜,女,1983年6月29日出生,汉族,天津知妈堂世纪健康信息咨询有限公司经理,住天津市河西区。委托诉讼代理人:李强,天津津华律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：天津知妈堂世纪健康信息咨询有限公司,住所地天津市和平区南京路181号世纪都会商厦四层423、424。法定代表人:王彦娜,该公司经理。委托诉讼代理人:李强,天津津华律师事务所律师。上诉人和记黄埔(天津)有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人王彦娜、天津知妈堂世纪健康信息咨询有限公司（以下简称知妈堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人和记黄埔公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、第二项;2、依法改判第三判项,支持上诉人的全部诉讼请求并驳回被上诉人的全部反诉请求；3、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：涉案合同租赁开始日应为2016年1月28日，解除日应为2016年8月8日，而一审判决认定合同租赁期开始时间及解除时间分别为2016年7月2日、2017年9月9日显系错误，因上述错误认定致上诉人的权利未能得到充分保护，请求二审法院判如所请。被上诉人王彦娜、知妈堂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。和记黄埔公司向一审法院起诉，请求判令知妈堂公司向其支付欠付的：1、物业管理服务费56407.26元；2、推广费22919.03元；3、租金109559.44元；4、销售终端收银机租金1162.9元；5、上述欠款的逾期付款违约金5510.39元；6、交还期费用126388.65元；7、被告王彦娜对上述诉讼请求承担连带责任；8、二被告连带承担本案诉讼费用。王彦娜、知妈堂公司提出反诉请求：1、原告返还二被告款项337523.44元；2、原告赔偿二被告损失14136.65元；3、本案反诉费由原告负担。反诉过程中，被告王彦娜及被告知妈堂公司增加反诉请求：1、依法确认租赁合同第15.4.5条款无效；2、依法确认第15.4中涉及“无需返还经济保证金”和附件3第三部分第6条无效；3、依法确认第12.3中涉及“租赁期届满或本合同提前终止后，因继续占用该房产，被告应自期限届满或本合同提前终止之日起至该房产被原告实际收回之日止，向原告交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）”条款无效。一审法院认定无争议的事实：2015年4月17日，原告与被告王彦娜签订了《世纪都会商厦商铺租赁合同》，约定王彦娜租赁原告位于天津市和平区南京路181号世纪都会商厦之商场第四层423、424号商铺，租期为固定期限5年，从租赁期开始日起算，租赁期开始日为2015年4月27日。合同签订后，被告王彦娜于2015年4月24日向原告预付了经营保证金213081元、一个月房屋基本租金47106元、一个月推广费4306元、一个月销售终端收银租金500元、一个月物业管理服务费23921元、免租装修期物业费71763元、装修押金29081元、装修协调服务费11777元，以上各项费用合计401535元，双方于2015年4月27日办理了商铺交接手续，并进行了租赁商铺的交接。后原告调整租赁期开始日。2016年3月25日，原告与二被告签订《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》，约定自2015年5月27日起，被告王彦娜于原合同项下的全部权利义务自动转让给被告知妈堂公司，被告王彦娜对原合同及本补充合同项下的任何行为承担连带责任。后被告未能进场进行装修。2016年8月3日，原告委托天津国鹏律师事务所向被告王彦娜邮寄送达《律师函》，称被告知妈堂公司迟迟未进场装修，已经以实际行动表示不再履行租赁合同，构成根本违约，因被告知妈堂公司迟迟未开业，且未支付任何费用，依据法律规定及合同约定，函告被告知妈堂公司自2016年8月8日，与被告知妈堂公司解除《世纪都会商厦商铺租赁合同》及《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》，并要求被告知妈堂公司于2016年8月10日前支付各项费用。被告王彦娜于2016年8月5日签收《律师函》。此后，经双方协商，二被告与天津世纪都会客户服务中心于2016年9月9日签署了《天津世纪都会商厦迁出确认书》，办理了退组手续并于2016年9月9日迁出租赁商铺。当事人有争议的事实：原告调整后的租赁期开始日的时间。经双方举证、质证一审法院认定：合同附件二第二部分第2条约定，原告有权因商场的整体交付情况而以提前七（7）个工作日向被告发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。依据上述约定，调整租赁期开始日系合同赋予原告享有的权利，但同时原告还负有以提前七（7）个工作日向被告发出书面通知的形式调整租赁期开始日的义务。现从原、被告提交的原告给被告送达的两份通知和一份函件看，通知为“开业通知”和“开业优惠政策通知”，函件为“通知被告进场装修及开业时间”的函件，且内容中也无调整租赁期开始日时间，而往来邮件均为北京知妈堂公司给原告发送的申请延期开业邮件，内容中亦无调整租赁期开始日时间，而且原告在给被告知妈堂公司的答复中表示北京知妈堂公司并非商铺承租人，对其要求无需回应。综上所述，原告提交的证据均不能证明原告已经书面通知被告调整租赁期开始日至2016年1月28日，而且原告以书面形式通知被告调整租赁期开始日系原告应履行的义务，不应存在通过其他通知推算出租赁期开始日而免除原告的书面通知义务，故对原告主张调整后的租赁期开始日为2016年1月28日不予认定。二被告提交原告于2016年6月28日给被告的《关于延迟开业事宜的函》，该函为原告通知被告知妈堂公司“进场装修及开业时间”的函件，从内容和形式上均与合同约定的原告应履行的通知义务不符，但二被告自认该函件能够作为原告以书面形式通知被告调整租赁期开始日的通知，且自认函件中原告要求被告进场装修日期2016年7月2日为调整后的租赁期开始日，一审法院认为，二被告的上述自认行为是其对自己权利的处分，且与合同中关于租赁期开始日的约定不相矛盾，故对二被告主张的调整后的租赁期开始日为2016年7月2日予以认定。一审法院认为，原告与被告王彦娜签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及原告与二被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告未履行合同约定的相关义务构成违约，原告以书面通知被告解除合同，符合法律规定及合同约定，合同应自通知到达后于原告主张的2016年8月8日解除。现二被告反诉主张原告通知合同解除后，双方协商确定合同于2016年9月9日解除，原告提交的《天津世纪都会商厦迁出确认书》中载明租期至2016年9月9日止，故能够表明双方最终确认上述日期为租赁期到期日，亦应为合同解除日，二被告的反诉主张予以采信。按照调整后的租赁期开始日计算，自2016年7月2日至租赁合同解除日即2016年9月9日期间为免租装修期内，依照合同约定，被告在免租装修期内免交租金，但需向原告支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业管理服务费，现被告已经预付了一个月的推广费，还应向原告支付自2016年8月2日至2016年9月9日的推广费及逾期付款的违约金，租金、物业管理服务费、销售终端收银机租金因合同解除时尚未到起租日而不应支付。因二被告在租赁合同解除日即将租赁商铺交还给原告，故不应再向原告支付合同终止后仍然占用租赁商铺期间的房屋使用费、推广费、物业管理服务费。现租赁合同因提前解除而终止，原告应将被告预付的一个月租金、一个月物业管理服务费、销售终端收银机租金退还二被告，将被告预付的免租装修期内的物业管理服务费在扣除被告应支付的自2016年7月2日至2016年9月9日期间部分，剩余部分应退还二被告。同时，因被告未进场装修，原告应将预收被告的装修押金及装修协调服务费退还二被告。依照合同约定，因被告原因提前终止合同，原告及受托管理人无需退还经营保证金。现因合同解除系被告违约导致，故原告及受托管理人无需退还二被告经营保证金。依照合同约定，原告有权调整租赁期开始日而无需承担任何责任，故原告无需赔偿因调整租赁期开始日而放置在原告处的二被告预付的各项费用的损失。二被告反诉要求确认租赁合同相关条款属于格式条款并无效的反诉请求，因二被告未能就其上述反诉请求所依据的事实提供相关证据予以证明，应承担举证不利的后果。判决：一、判决生效之日起十五日内，被告知妈堂公司支付原告和记黄埔（天津）有限公司推广费5454.27元及逾期付款违约金99.03元，被告王彦娜承担连带责任；二、判决生效之日起十五日内，原告和记黄埔（天津）有限公司返还被告王彦娜及被告知妈堂公司一个月房屋租金47106元、销售终端收银机租金500元，一个月物业管理服务费23921元，免租装修期内物业管理服务费17542.07元、装修押金29081元、装修协调服务费11777元，共计129927.07元；三、原告和记黄埔（天津）有限公司的其他诉讼请求和被告王彦娜及被告知妈堂公司的其他反诉请求均予以驳回。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6732元，减半收取计3366元，由原告和记黄埔（天津）有限公司负担3316元，被告王彦娜及被告知妈堂公司负担50元（判决生效之日起十日内直接给付原告）；反诉受理费3288元，由原告和记黄埔（天津）有限公司负担1200元（判决生效之日起十日内直接给付被告），被告王彦娜及被告知妈堂公司负担2088元。二审中，当事人没有提交新证据。本院庭审期间，双方确认，如若确认被上诉人主张的租赁期开始日，一审判决被上诉人给付上诉人钱款数额正确。经本院审理查明，一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点，如何确定涉案合同租赁期的开始日、解除日。双方基于《世纪都会商厦商铺租赁合同》、《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》形成租赁关系，经查，上述合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，一审法院认定有效正确，本院予以确认，双方均应依约全面履行。依照合同约定，涉案商厦商铺的开业时间是2015年4月27日，但上诉人因故调整了开业时间，现上诉人主张已经告知二被上诉人将于2016年1月28日开业，但其并未提交直接证据予以证实，而其所述与北京知妈堂公司之间的往来邮件中能够证实二被上诉人已知晓2016年1月28日开业，但相关邮件中内容并无调整租赁期开始日时间的内容，且因北京知妈堂公司并非商铺承租人，上诉人在答复中表示北京知妈堂公司并非商铺承租人，对其要求无需回应。故上诉人以上述事实证实二被上诉人知晓2016年1月28日开业，一审法院未予认定正确。上诉人2016年6月28日向被上诉人发出的《关于延迟开业事宜的函》系通知被上诉人知妈堂公司“于2016年7月2日进场装修”的函件，并未明确通知二上诉人调整租赁期开始日，但鉴于二被上诉人认可2016年7月2日为租赁期开始日，对此一审法院予以确认并无不当。虽然上诉人向被上诉人发出解除合同通知的到达日是2016年8月8日，但上诉人提交的《天津世纪都会商厦迁出确认书》中载明“租期至2016年9月9日止”，故一审法院以此确定该日期为租赁期到期日及合同解除日亦无不当。综上所述，上诉人和记黄埔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9618元，由上诉人和记黄埔(天津)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏庆松审 判 员 王宗新代理审判员 王福群二〇一七年五月三十一日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”