（2017）鲁16民终789号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-16
案件名称
宣立霞、宣新军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宣立霞,宣新军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终789号上诉人（原审原告）宣立霞，女，1969年4月25日生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：石新山，山东英天律师事务所律师。委托诉讼代理人：任秀伟，山东英天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宣新军，男，1982年11月21日生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张志建，山东一衡律师事务所律师。上诉人宣立霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宣立霞上诉请求：1.请求撤销一审判决中的二、三项；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院无任何证据的情况下，判决被上诉人退还12万元购房款并支付利息显属不当。刘鲁云代理上诉人签订的《房地产买卖合同》虽然显失公平被撤销，但是被上诉人并未实际支付12万元购房款，上诉人的债权人毛立仁也未收到12万元，更未放弃向上诉人主张权利，而一审法院却认定上诉人得到了12万元，并据此判决上诉人退款付息，显然不当。2.被上诉人在未支付购房款的情况下，为谋取上诉人的房产，有主观恶意，其因此支付的费用应当自担。3.依程序而言，一审判决的涉案房屋过户费用判决上诉人分担不正确，被上诉人在本案中并未提出反诉，依照法律规定一审法院对此不应进行审理。但是一审法院还是进行了审理和判决，显然有悖法律。总之，一审法院判决错误，请依法予以纠正。被上诉人宣新军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人宣立霞向原审法院起诉请求：1.撤销与宣新军订立的《房地产买卖合同》；2.宣新军负担诉讼费用。原审法院认定事实：位于滨州市市东街道办事处宣家居委会安置楼37排167号西户的住宅原系宣立霞和许士民共同所有，该房屋登记在二人名下。2012年8月18日，宣立霞与丈夫许士民向毛立仁借款人民币12万元，约定于2014年5月16日还清。此借款到期后，宣立霞未能偿还。2013年8月12日，宣立霞、许士民与刘鲁云在滨州市滨城公证处办理关于授权委托合同书的公证，公证书载明双方经协商自愿达成《授权委托合同书》；缔约双方具有民事权利行为和民事行为能力；合同书约定权利、义务及违约责任明确具体；协议书上双方的签字、所按指印属实，遂予以公证。经公证的授权委托合同书约定，宣立霞、许士民（甲方）委托刘鲁云（乙方）办理甲方所有位于滨州市市东街道办事处宣家居委会安置楼37排167号西户的房产有关的抵押、偿还贷款、解除抵押、房产出售等事宜，约定乙方可作为甲方的代理人，债权代表甲方出售上述房产，可代为签订房屋买卖合同、过户登记，代为收取售房款；收取售房款后，可直接将款项用于偿还甲方向毛立仁所贷12万元借款等。2014年5月16日，刘鲁云以宣立霞、许士民代理人的身份与宣新军签订《房地产买卖合同》，约定将宣立霞所有位于滨州市东街道办事处宣家居委会安置楼37排167号西户的住宅销售给宣新军，房屋成交价格为12万元。合同签订后，宣新军向刘鲁云支付了12万元价款，刘鲁云当日协助宣新军办理了房屋的转移登记，房屋变更登记于宣新军名下。此后刘鲁云以取得的售房款偿还了宣立霞拖欠毛立仁的12万元借款，毛立仁遂即出具还款证明。交易完成后，2015年8月，宣立霞得知交易信息认为合同内容并非本人真实意思，于2015年12月向一审法院提起诉讼，请求撤销代理人刘鲁云代为订立的《房地产买卖合同》，后因故撤诉。2016年8月4日，宣立霞再次向一审法院起诉，以合同交易价格显失公平为由请求予以撤销。2016年7月，宣立霞委托山东信源土地房地产评估咨询有限公司就案涉房产价值进行评估。同年7月13日，信源房地产评估公司评估位于滨州市市东街道办事处宣家居委会安置楼37排167号西户的住宅评估时的市场价值为486472元。交易发生后，案涉房产仍然由宣立霞占有使用，宣新军为办理房屋产权转移登记，支出交易税费等费用共计36953元。原审认为，行为人刘鲁云经宣立霞授权，与宣新军签订《房地产买卖合同》，各方意思表示真实，依法自签订时成立。代理人从事法律行为所产生的后果依法应当由委托人宣立霞承担。但上述房地产买卖合同中，双方约定的交易价格12万，与此后房地产评估机构评估的价值486472元相差悬殊。考虑排除房地产市场价值波动上涨等因素外，交易当时市场价值与实际交易价格的差距仍然巨大。该笔房地产买卖对缔约方宣立霞显失公平。宣立霞请求撤销双方签订的合同予法有据，一审法院予以支持。《房地产买卖合同》被撤销后，因合同而取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。订立合同过程中，宣立霞授权代理人刘鲁云权限过大，指定交易价格范围过宽，从而导致交易价格偏离价值，负有过错；宣新军明知案涉房屋交易价值明显属于不合理的低价，仍然进行交易，亦有明显过错。由此双方承担相应的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、撤销原告宣立霞（其代理人刘鲁云代理）与被告宣新军于2014年5月16日签订的《房地产买卖合同》；二、原告宣立霞退还被告宣新军支付的购房对价120000元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准赔偿损失（以120000元为基数，自2014年5月16日算起，至本判决指定的履行之日止）；三、原告宣立霞赔偿被告宣新军因过户交易发生的费用损失36953元的50%部分，计款18476.5元；四、驳回被告宣新军提出的其他抗辩请求。上述判决第二、三款义务，于判决生效之日五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告宣立霞负担50元，由被告宣新军负担50元。本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。宣新军称其以现金的方式支付了12万元的购房款，上诉人宣立霞予以否认，为此申请毛立仁出庭作证，用以证实在本案房屋买卖过程中，其未收到12万元的款项。毛立仁称2012年8月13日其与宣立霞在金帝投资咨询有限公司签订借款协议，宣立霞以本案房屋抵押，且办理了抵押登记。后宣立霞未按时还款，胡付华要将房子过户到毛立仁名下，因房屋为小产权而未能实现，所以胡付华就找到与宣立霞同村的宣新军，并要求毛立仁出具了借款已还清的虚假证明，在房管局解押并办理了过户登记，胡付华为此还为毛立仁出具证明，毛立仁提交了证明的复印件，主要载明：宣立霞借款违约，由金帝胡付华处理，毛立仁为出借人，由于需要处理，在房管局出具的全款结清证明为无效，实际款项未付给毛立仁，由胡付华一个月内处理。证明下方为借据，主要内容为：今借毛立仁壹拾贰万元整。上诉人宣立霞对证人证言及证人提交的证明复印件的真实性无异议。被上诉人对证人所述内容及证人提交的证明复印件称不知情。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”在案件审理过程中，原告的诉讼请求和被告的反诉请求决定了案件的审理范围，法院应根据当事人的诉讼请求进行审理，对于当事人未提出的诉讼请求，系当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分，法院不宜主动进行审理。本案中，上诉人宣立霞的诉讼请求是撤销与宣新军的房屋买卖合同，并由宣新军负担诉讼费用，而一审法院根据宣立霞的诉讼请求撤销了本案房屋买卖合同后，在宣新军未提出反诉的情况下，判令宣立霞返还房款并赔偿损失，超出了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉主张成立。原审判决第二、三、四项系超诉讼请求判决，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3262号民事判决第一项即“撤销原告宣立霞（其代理人刘鲁云代理）与被告宣新军于2014年5月16日签订的《房地产买卖合同》”；二、撤销滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3262号民事判决第二项即“原告宣立霞退还被告宣新军支付的购房对价120000元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准赔偿损失（以120000元为基数，自2014年5月16日算起，至本判决指定的履行之日止）”、第三项即“原告宣立霞赔偿被告宣新军因过户交易发生的费用损失36953元的50%部分，计款18476.5元”、第四项即“驳回被告宣新军提出的其他抗辩请求”。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人宣新军承担。本判决为终审判决。审判长 高立俊审判员 王正真审判员 徐丽萍二〇一七年五月三十一日书记员 王 楠 关注公众号“”