（2017）渝04民终275号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-09-08
案件名称
陈小容与重庆润轩房地产开发有限公司徐洪元房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈小容,重庆润轩房地产开发有限公司,徐洪元
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终275号上诉人（原审原告）：陈小容，女，土家族，1979年6月28日生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：马小红，陈小容之夫，土家族，1975年9月30日生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：刘育刚，重庆经冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆润轩房地产开发有限公司。住所地重庆市石柱土家族自治县。法定代表人：徐静，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐洪元，男，土家族，1970年11月27日生，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人陈小容因与被上诉人重庆润轩房地产开发有限公司（以下简称润轩公司）、徐洪元房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初2766号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小容上诉请求：撤销原判，依法作出公正判决，改判润轩公司对违约金的给付和办理房屋产权证承担连带责任。事实和理由：1.徐洪元与润轩公司的关系。2007年期间，徐洪元为了修建“润璟家园”，与拆迁户签订合同达成拆迁协议；陈小容不是拆迁户而是换房户，因为陈小容与徐洪元于2006年8月19日就另处房屋达成了房屋买卖协议，2007年5月25日又与徐洪元达成《换房合同》，约定将2006年8月19日买卖的房屋换至徐洪元在石柱县南宾镇向家院另修建的房屋，即本案涉及的“润璟家园”；徐洪元为取得“润璟家园”地块的建设用地规划许可证，于2013年6月18日成立润轩公司，股东为徐洪元和徐静，公司成立后，公司帐务由徐洪元账户进出，由徐洪元支配使用；虽然2014年11月11日公司股东变更为徐静一人，但在徐洪元被关押之前，公司的所有事务都由徐洪元负责，包括商品房买卖合同的签订，说明润轩公司对徐洪元的行为是认可的。2.润轩公司已对陈小容与徐洪元签订的换房合同予以确认。2014年1月初，润轩公司通知陈小容选房，并通知交一万元选房费用，由于陈小容是换房关系，徐洪元后来并未要求陈小容交选房费，也未告知房屋单价按2850元计算，陈小容选定润璟家园1-14-6号房屋；2015年5月陈小容与徐洪元协商补差价40000元，后打入徐洪元账户，由润轩公司与陈小容签订商品房买卖合同；如果润轩公司未认可换房合同，就不会通知陈小容选房，陈小容就不会支付换房选定的房屋与2006年8月19日签订购房合同的房屋的差价，也不会于2016年6月14日向陈小容发出通知。3.一审判决适用法律错误，导致判决错误。润轩公司对陈小容与徐洪元的换房合同予以确认，就应当承继该合同约定的义务，换房合同并未约定单价2850元；如果润轩公司不原意承继换房协议，那么就应当在作出确认之日起一年内行使撤销权，但润轩公司并未行使撤销权。如润轩公司要变更合同单价，须经陈小容同意和协商一致。陈小容是换房户，不是拆迁户和购房户，陈小容原买房约定是砖混结构，润璟家园是框架结构，即使要补差价也只应补砖混结构改框架的成本差价，如按政府确定的价格补差价，对陈小容是不公平的。润轩公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.陈小容与徐洪元于2007年5月25日签订《换房合同》对润轩公司不具有法律约束力，（1）合同的相对方是陈小容与徐洪元，不是陈小容与润轩公司；（2）签订合同时润轩公司尚未成立。2.2015年5月徐洪元收取陈小容购房款40000元并出具收据的行为，以及2016年6月14日润轩公司给陈小容送达通知的行为，不是对徐洪元与陈小容签订的《售房合同书》和《换房合同》的追认，只是一种新的买卖关系。徐洪元未作答辩。一审法院认定事实：2006年8月19日，陈小容（乙方）与徐洪元（甲方）签订《售房合同书》，约定徐洪元将位于向家院18号7楼1号的一套房屋以750.00元/平方米的价格出售给乙方。合同签订后，陈小容支付60000.00元购房款。因徐洪元一房多卖致使无法交付房屋，2007年5月25日，陈小容（乙方）与徐洪元（甲方）签订《换房合同》，约定：一、甲方将在石柱县南宾镇向家院另修的房屋其中一套与乙方于2006年8月19日向甲方购买的原房调换。二、乙方自选新房的楼层、户型、面积，新房价款以600.00元/平方米计算，已交付的60000.00元作为预付款，多退少补。五、甲方负责办理新房的房屋所有权证，费用由甲方承担。六、原房的防盗门价值950.00元由甲方支付给乙方，并于签订此合同时同时支付；新房的防盗门由甲方安装，费用由甲方承担，若乙方不需该门，由甲方支付乙方400.00元。七、违约责任：1.甲方若在2008年4月30日前不能按时交付新房，应从2008年5月1日起支付乙方500.00元/月房租，并应支付乙方于2007年5月20日前已交付原房60000.00元的资金利息，计算时间从2007年5月20日起计算至新房交付时止。2014年，润轩公司通知陈小容选房，并告知房屋单价为2850.00元/平方米并重新签订正式商品房买卖合同，陈小容选定了瑞璟家园1-14-6号房屋，但双方未能就选定房屋价格达成一致意见并签订正式商品房买卖合同。2015年5月30日，陈小容向徐洪元个人账户存入购房款40000.00元。2016年6月14日，润轩公司向陈小容发出《通知》，载明：“陈小容：你好！你于2006年8月19日与我公司签订了购买我公司开发修建的”瑞璟家园“1幢14楼6号房屋买卖合同。现我公司依法取得了该楼盘的商品房预售许可证，可以与你签订正式的商品房买卖合同。为此，特向你发出书面通知。希你接到本通知后十日内前来我公司签订正式的商品房买卖合同，否则，我公司根据《合同法》第96条之规定依法解除你于2006年8月19日签订的房屋买卖合同。特此通知”。2016年7月6日，陈小容向一审法院提起诉前保全申请，申请保全润轩公司开发修建的瑞璟家园1幢14楼6号房屋，一审法院于同日作出的（2016）渝执保22号民事裁定书，裁定查封润轩公司开发修建的瑞璟家园1幢14楼6号房屋，陈小容预交保全费1020.00元。庭审过程中，陈小容认可资金利息按照12%的年利率计算。徐洪元未向陈小容支付房屋租金和资金利息。润轩公司于2013年6月18日成立，股东为徐静、徐洪元，徐静、徐洪元系姐弟关系，注册资本为20000000.00元。2014年11月11日，润轩公司股东由徐静、徐洪元变更为徐静。瑞璟家园项目系由润轩公司开发修建，徐洪元系瑞璟家园项目部负责人。2013年7月30日，润轩公司取得瑞璟家园项目建设用地规划许可证。2014年1月9日，润轩公司取得瑞璟家园项目房地产权证。2014年4月10日，润轩公司取得瑞璟家园项目建设工程规划许可证。2014年6月3日，润轩公司取得瑞璟家园项目建设工程施工许可证。2014年9月20日，润轩公司取得瑞璟家园项目商品房预售许可证。2013年11月13日，石柱县县城规划利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室给润轩公司作出《批复》（石危改办〔2013〕22号），载明：“润轩公司：你公司于2013年10月14日向我办书面请示，要求对你公司开发修建的石柱县南宾镇向家院子‘瑞璟家园’项目预售房部分的价格问题予以明确。为此，经我办集体讨论，特批复如下：一、对原预售房部分的销售价格按照县政府批准的处置测算方案每平方米价格为2850.00元。二、对该项目的全部拆迁户、预售房户的选房安置情况以书面形式报我办备查”。涉案房屋为框架结构，尚未通过竣工验收，暂不具备交付使用条件。一审法院认为，陈小容与徐洪元于2007年5月25日签订的《换房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同相对性原则，润轩公司并非《换房合同》当事人，徐洪元与润轩公司系两个不同的民事主体，其以自已个人名义对外签订的合同并不因徐洪元曾系润轩公司的发起人和股东而对润轩公司产生约束力。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效；第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。润轩公司虽非《换房合同》当事人，如经陈小容、徐洪元协商一致，也可承继徐洪元在该合同中的权利与义务，润轩公司通知陈小容选房、向其发出《通知》要求其与润轩公司签订正式商品房买卖合同时均告知陈小容因房屋结构从砖混变为框架结构要求将房屋价格调整为2850.00元/平方米，润轩公司通知陈小容选房、发出《通知》、出具购房款收据的行为均表明润轩公司愿意承继《换房合同》中徐洪元的权利义务，但附加了生效条件即陈小容认可按照2850.00元/平方米计算房屋价款。徐洪元出售给陈小容的房屋约定为砖混结构，而润轩公司出售给陈小容的房屋为框架结构，两者结构不同、造价不同，如继续按照徐洪元与陈小容约定的600.00元/平方米计算，确有显失公平，而润轩公司主张按照2850.00元/平方米计算较为合理。因陈小容不同意补交差价，与润轩公司未能达成一致意见，且润轩公司的答辩意见表明其不愿承继《换房合同》中徐洪元的权利义务，故《换房合同》对润轩公司自始至终不具有约束力，故陈小容只能根据《换房合同》约定向徐洪元主张权利。故对陈小容要求润轩公司交付“瑞璟家园”1-14-6房屋并协助办理该不动产权物权过户登记的诉讼请求不予支持。因徐洪元未能按照《换房合同》约定在2008年4月30日前交付房屋构成违约，根据应自2008年5月1日起支付陈小容500.00元/月房屋租金直至徐洪元交房时止，因《换房合同》明确约定了房屋租金支付标准，故对陈小容要求从2015年1月起每月按照1000.00元支付房屋租金至交房时止的请求不予支持。因徐洪元违约，根据合同约定应向陈小容支付60000.00元的资金利息，计算时间从2007年5月20日起计算至新房交付时止，因双方均认可按12%年利率计算，截至2016年5月20日，徐洪元应向陈小容支付资金利息64800.00元（60000.00元×12%×9）,2016年5月21日至徐洪元交付房屋时止的资金利息，按照12%年利率继续计算。因《换房合同》对润轩公司不具有约束力，故对陈小容要求润轩公司承担支付房屋租金、资金利息的请求不予支持。因润轩公司在本案中不承担责任，故对陈小容请求润轩公司承担诉前保全诉讼费用的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈小容与徐洪元于2007年5月25日签订的《换房合同》有效；二、徐洪元自判决生效之日起十日内按照500.00元/月标准支付陈小容房屋租金（从2008年5月1日起计算至徐洪元向陈小容交付房屋时止）；三、徐洪元自判决生效之日起十日内支付陈小容截至2016年5月20日的资金利息64800.00元及2016年5月21日至徐洪元交付房屋时止的资金利息（以60000.00元为基数，按照12%年利率计算）；四、驳回陈小容的其他诉讼请求。案件受理费8618.00元，诉讼保全费1020.00元，由陈小容负担1280.00元，徐洪元负担8358.00元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：润轩公司应否对陈小容与徐洪元签订《换房合同》约定的权利义务承担责任的问题。现分析评判如下：首先，润轩公司是否承继了陈小容与徐洪元签订《换房合同》约定的权利义务的问题。《换房合同》虽然签订时间在润轩公司成立之前，但润轩公司开发的瑞璟家园项目是各方当事人一致认可的《换房合同》中徐洪元所称的在石柱县南宾镇向家院另修建的房屋，润轩公司因开发瑞璟家园项目而成立，徐洪元是润轩公司成立的发起人和股东，也是瑞璟家园项目的项目负责人，因此，徐洪元虽以个人名义与购房人（包括陈小容）签订的与瑞璟家园项目有关的协议，但协议约定的权利和义务应当及于润轩公司，润轩公司在之后通知陈小容选房、收取房款、送达通知等行为，也足可认定润轩公司对陈小容与徐洪元达成的换房约定是认可的。其次，陈小容与徐洪元签订的《换房合同》因当时所还房屋尚未建设，润轩公司尚未成立，属于效力待定，润轩公司成立后，因自己的行为表示愿意承继换房义务，属于对《换房合同》约定的换房义务的确认，因润轩公司开发的瑞璟家园项目取得商品房预售许可，陈小容与润轩公司应当重新签订《商品房买卖合同》，房屋买卖活动应当按照商品房买卖的法律规定进行。陈小容与徐洪元于2006年8月19日签订的《售房合同书》约定的成交房屋没有电梯等结构，且属违建房屋，从2007年5月25日签订的《换房合同》看，互换的房屋也是没有电梯等配套结构的房屋。瑞璟家园项目在建设中，取得了合法的建设许可、规划许可，瑞璟家园房屋建设为高层框架结构，并配套了电梯等设施，因此，润轩公司虽然承继了换房的合同义务，但其在建设中也相应的增加了土地出让、附属设施、房屋结构优化等建设成本，情势发生变化，因此双方在签订正式的《商品房买卖合同》时，就房屋的单价发生争议。陈小容实则就是购房户，只是其购房户身份是基于换房而来而已。从争议的核心问题看，如果按照《换房合同》的约定价格签订《商品房买卖合同》，不论从非法建筑转为合法建筑，还是房屋的结构优化，以及建设成本的增大等角度出发，都显失公平，因此按照石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室石危改办[2013]22号文件确定的“对原预售房屋部分的销售价格按照县政府批准的处置测算方案每平方米价格2850元”比较合理。故对陈小容要求按《换房合同》约定的房屋单价签订《商品房买卖合同》，本院不予支持。陈小容原已支付的房款应作为预付款，在支付房款时予以扣减。再次，润轩公司的行为表示未对《换房合同》约定的其他约定提出异议，因此，润轩公司应当对该合同约定的违约责任应当承继，由润轩公司承担违约责任。因陈小容尚未与润轩公司签订《商品房买卖合同》，故对其请求润轩公司交付瑞璟家园1幢14楼6号房屋并办理不动产物权登记的请求，本院不作评判。对其主张润轩公司承担保全费的请求不予支持。待陈小容与润轩公司签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定履行房屋交付及办证事宜。如双方不能签订《商品房买卖合同》，至一方明确表示或以行为表示不再签订《商品房买卖合同》时止，《换房合同》约定的房屋租金给付和资金利息给付不再履行。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初2766号民事判决第一项；二、撤销石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初2766号民事判决第二、三、四项；三、重庆润轩房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内按照500.00元/月标准向陈小容支付房屋租金（从2008年5月1日起计算至向陈小容交付房屋时止）；四、重庆润轩房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付陈小容截至2016年5月20日的资金利息64800.00元及2016年5月21日至交付房屋时止的资金利息（以60000.00元为基数，按照12%年利率计算）；五、驳回陈小容的其他诉讼请求。一审案件受理费8618.00元，诉讼保全费1020.00元，由陈小容负担1100.00元，重庆润轩房地产开发有限公司负担8538.00元。二审案件受理费8618.00元，由陈小容负担80.00元，重庆润轩房地产开发有限公司负担8538.00元。本判决为终审判决。审判长 张泽端审判员 彭松涛审判员 王勐视二〇一七年五月三十一日书记员 印 聪 来源：