（2017）内2201民初2054号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-11-08

案件名称

袁海峰与曾宪忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌兰浩特市人民法院

所属地区

乌兰浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁海峰,曾宪忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2017）内2201民初2054号原告：袁海峰，女，1957年5月出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：彭圣，男，1980年6月出生，汉族，个体，住上海市虹口区。（与袁海峰母子关系）委托诉讼代理人：杨晓丽，内蒙古天厚律师事务所律师。被告：曾宪忠，男，1968年10月出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：曾庆玉，女，1992年11月出生，汉族，无业，住址同上。（与曾宪忠父女关系）委托诉讼代理人：刘清林，内蒙古匡维律师事务所律师。原告袁海峰与被告曾宪忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，公开开庭进行了审理。原告袁海峰及其委托诉讼代理人彭圣、杨晓丽，被告曾宪忠委托诉讼代理人曾庆玉、刘清林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁海峰向本院提出诉讼请求：要求与被告解除2012年3月12日签订的房屋租赁合同。事实和理由：2012年3月12日，原告将自有的坐落在乌兰浩特市胜利街331.50平方米的门市楼以每年160000.00元出租给被告，原被告签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限10年，每年4月1日交纳租金。合同签订后，双方正常履行，2012年9月被告将所租房屋私自转租给包商银行。2016年4月包商银行停租。被告在2017年4月1日拒绝向原告交纳租金，后原告多次找被告索要房租未果，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告曾宪忠辩称，不同意原告的诉讼请求，本案不符合法律规定的合同解除条件。曾宪忠与包商银行系合作关系，共同使用房屋，不存在转租行为；另被告没有拒付房租，已经将房租提存。本院经审理查明，2012年3月12日，袁海峰与曾宪忠签订房屋租赁合同一份，约定袁海峰将坐落在兴安盟乌兰浩特市胜利街房屋（产权证号：1059**）出租给曾宪忠，租赁期限为10年，自2012年4月1日至2022年4月1日，年租金160000.00元，由曾宪忠在每年4月1日交给袁海峰。2012年3月21日，袁海峰为宫庆林出具委托书，授权将本案承租房屋房租一事委托给宫庆林全权代理。同日，宫庆林与曾宪忠签订房屋装修协议，约定出租方同意承租方对承租房屋进行改造及装饰，产生费用由曾宪忠承担，在承租期内，如遇出租方提前收回房屋，应补偿曾宪忠的损失及装修费用，到双方签订的合同期满后（2012年4月1日至2022年4月1日），装饰全部归出租方所有（房屋原貌已留相片经双方签字确认），并在承租期后五年（2017年4月1日至2022年4月1日）房租费按每年190000.00元计算。2012年3月19日，袁海峰与曾宪忠对承租房屋部分予以拍照并在照片背面签字确认。后曾宪忠将承租房屋交由包商银行兴安盟分行使用，现包商银行兴安盟分行已搬出。2017年4月8日袁海峰收回房屋。2017年4月11日内蒙古自治区乌兰浩特市兴安公证处出具提存公证书，写明鉴于袁海峰拒绝受领曾宪忠交纳的2017年4月1日至2018年4月1日的租金190000.00元，曾宪忠将上述款项提存于内蒙古自治区乌兰浩特市兴安公证处。后内蒙古自治区乌兰浩特市兴安公证处向袁海峰邮寄提存通知书，袁海峰拒收，2017年4月25日，内蒙古自治区乌兰浩特市兴安公证处在内蒙古法制报发布提存通知书。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、带有包商银行标识的照片，被告提供的房屋租赁合同、委托书、房屋装修协议、提存公证书、快递封面、提存通知书、提存通知书公告、照片及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。关于原告提供的房屋内部照片六张及卷帘门照片两张，原告举证目的为包商银行兴安盟分行搬出房屋后，曾宪忠又将房屋转租他人，且改变了房屋结构，给房屋造成损坏没有维修，并在卷帘门喷字给房屋造成不良影响。被告曾宪忠质证，改变房屋结构是双方约定的，房屋损坏是原告袁海峰控制房屋期间造成的，卷帘门喷字也不是曾宪忠所为，本院对该组照片证据不予确认。关于被告提供的兴安盟蒙融融资担保有限公司与包商银行兴安盟分行签订的房屋使用协议书，被告举证目的为证明包商银行兴安盟分行与曾宪忠是合作关系，不存在转租行为。原告质证意见为该份协议恰证明了被告曾宪忠的转租行为。因该协议仅对房屋使用事项进行了约定，不能证明双方存在被告主张的合作关系，双方签订的房屋使用协议实质上是以合作的形式掩盖其转租行为，对被告提供的该份协议，本院不予确认。本院认为，原告袁海峰与被告曾宪忠之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。被告曾宪忠在承租房屋后，将房屋交由包商银行兴安盟分行使用，虽然双方签订了房屋使用协议，但该协议仅对房屋使用事项进行了约定，不能证明双方存在被告主张的合作关系，因此应认定包商银行兴安盟分行使用承租房屋的行为是基于曾宪忠的转租行为。虽然被告曾宪忠存在将房屋转租的行为，但是作为出租方的原告袁海峰在将房屋出租后仍对房屋有妥善管理的义务，同时，包商银行兴安盟分行在使用房屋期间在房屋楼顶放置了包商银行的广告牌，在房屋玻璃门处亦有包商银行的标识，因此，原告袁海峰有条件在合理时间内知道或者应当知道被告曾宪忠的转租行为，包商银行兴安盟分行开始使用承租房屋直至其搬出长达几年的时间，袁海峰从未对曾宪忠的转租行为提出异议，且袁海峰自称包商银行已于2016年4月搬出。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，袁海峰未在其知道或者应当知道被告曾宪忠的转租行为的6个月内提出异议，应推定袁海峰同意曾宪忠的转租行为，且包商银行兴安盟分行已搬出租赁房屋，原告袁海峰主张被告曾宪忠在包商银行兴安盟分行搬出租赁房屋后又将房屋再次转租未举证证明，故其以曾宪忠擅自转租为由，请求解除房屋租赁合同，本院不予支持。原告袁海峰主张以被告曾宪忠拒付房租为由解除房屋租赁合同，根据法律规定，出租人因承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金为由解除合同前应先行使催告权，要求承租人在合理期限内支付，如果承租人仍逾期支付，出租人才可以解除合同。原告袁海峰未举证证明其行使了催告权，要求被告曾宪忠在合理期限内支付，且被告曾宪忠已将房租提存于内蒙古自治区乌兰浩特市兴安公证处，由公证处出具提存公证书，并于2017年4月25日将提存通知书公告，应视为被告曾宪忠已经履行了交纳房租的义务，故原告袁海峰以被告曾宪忠拒付房租为由请求解除房屋租赁合同，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告袁海峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由原告袁海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长　傅　颖审判员　曹学丽审判员　杜　斌二〇一七年五月三十一日书记员　吴忠宇关注微信公众号“”