（2017）京0114民初578号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-09-26

案件名称

何琴与北京链家房地产经纪有限公司、潘琪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何琴,潘琪,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书(2017)京0114民初578号原告（反诉被告）：何琴，女，1986年9月29日出生，汉族，现住北京市昌平区。诉讼委托代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。诉讼委托代理人：谢吉锐，北京市百伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘琪，女，1979年11月20日出生，汉族，现住北京市昌平区。诉讼委托代理人：张定，北京友恒律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区将��路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。诉讼委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，现住单位宿舍。原告（反诉被告）何琴与被告（反诉原告）潘琪、被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员冯秀琴、吕春兰参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告何琴及其委托代理人张计全、谢吉锐，被告潘琪及其委托代理人张定，被告链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告何琴诉称：2016年8月28日，原告何琴与被告潘琪通过北京链家房地产经纪有限公司，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充��议》，约定由何琴购买潘琪位于北京市昌平区回龙观镇×房屋，房屋成交价为310万元。签约当日，原告向被告潘琪支付了定金10万元。协议签订后，各方于2016年9月23日前往浦发银行雅宝路支行办理了银行贷款面签事宜，在后续办理房屋买卖合同的网上签约过程中，因房价出现上涨，潘琪要求10万元的“补偿”，后潘琪又要求将补偿款增加至20万，潘琪擅自提高交易价格的行为导致合同无法继续履行。《补充协议》第4.2条规定：“甲方若出现以下情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；…（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。基于上述约定，被告应为自己的违约行为承担��应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告潘琪继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》；协助原告何琴办理网签，将北京市昌平区回龙观镇×室的房屋转移登记至何琴名下；二、判令被告潘琪赔偿原告何琴违约金人民币62万元（房屋成交价格的20%，即310万*20%=62万）；三、请求法院判令潘琪承担本案诉讼费用。被告潘琪辩称：不同意原告何琴的诉讼请求，具体事实理由同反诉意见一致。第三人链家公司述称：这是原告何琴和被告潘琪之间的纠纷，和链家公司没有关系。反诉原告潘琪诉称：2016年8月28日，反诉人潘琪与被反诉人何琴通过第三人北京链家房地产经纪有限公司签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。合同约定潘琪将位于北��市昌平区回龙观镇×的房屋出卖给何琴，房屋成交价格为310万元人民币。合同签署后，潘琪积极履行合同。2016年9月23日，潘琪履行了网签配合义务，将房产证、身份证、离婚证等相关材料提供给被反诉人链家公司（张莹），事后，潘琪还与链家公司确认，链家公司称潘琪的配合网签的义务已经完成，当日即可完成网签。2016年9月29日，何琴在办理贷款过程中，因自身流水不够，银行不予批贷。直至今日，何琴因工资流水不够的问题贷款仍未成功办理。依据双方合同的约定，何琴最迟应在2016年10月28日完成申请及批贷事宜，批贷5日内向反诉人支付房款。但至今何琴仍未贷款成功，致使合同无法继续履行。依据双方合同的约定及我国合同法的规定，何琴逾期付款15日，潘琪有权单方解除合同，并要求何琴承担违约责任。目前，潘琪房屋处于争议阶段，无法处分，损失每日在增加，且因何琴无法按期支付房款，致使潘琪本来在购买另处的房屋，也因此与出卖人解约，潘琪的这些损失均因何琴的违约行为导致。链家公司作为中介服务机构，提供居间服务，在了解到何琴不具有贷款资格的前提下，未向潘琪提供准确信息，还诱使潘琪与何琴订立合同，存在明显过错，应对潘琪的损失承担赔偿责任。潘琪本可以在正常的交易下完成房屋交易，另行购买另一套房屋，现在潘琪对本案争议的房屋无法处置，损失日增，另行购买房屋的行为也被终止，又支付大笔律师费来解决本案争议，这一切损失均因何琴的贷款流水不够导致。潘琪有权要求其承担违约及赔偿责任。因此请求：一、请求法院解除潘琪与何琴之间关于本案所涉房产的买卖合同《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、请求法院判令何琴承担违约责任，向潘��支付违约金62万元，并赔偿潘琪损失80万元；三、请求法院判令北京链家房地产经纪有限公司向潘琪补充承担损失赔偿责任；四、请求判令何琴及链家公司承担本案本诉及反诉所有诉讼费用。反诉被告链家公司辩称：不同意潘琪的全部反诉请求及事实理由。本案是房屋买卖合同纠纷，如涉及居间合同的权利义务，潘琪应该另案起诉。在买卖合同履行过程中，公司促成了合同订立，提供了居间服务，没有任何过错。潘琪要求公司承担补充责任没有任何事实、合同及法律依据。经审理查明：2016年8月28日，原告何琴（买受人）与被告潘琪（出卖人）经第三人链家公司提供居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定潘琪将其名下位于北京市昌平区×房屋出售给何琴，房屋建筑面积为79.94平方米；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年9月15日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为310万元；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；关于贷款的约定，合同第四条第（四）款约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为205万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；关于房屋的交付，合同第六条第（一）款约定，出卖人收到全款5个工作日内将该房屋交付给买受人；关于权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同还约定了其他内容。同日，何琴��买受方、乙方）与潘琪（出卖方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）签订有补充协议一份。该补充协议第二条第4款约定，关于首付款，乙方于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款94万元以理房通托管的方式支付给甲方；第二条第5款约定，关于申请购房贷款，甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第二条第6款约定，关于权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……；第四条第1款约定，关于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第四条第2款约定，如甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，或拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的，甲方��成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方还应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；第四条第3款约定，如乙方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，拒绝购买该房屋的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方还应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该补充协议还约定了其他内容。签订上述合同及补充协议后，何琴向潘琪的代理人魏琦支付了购房定金十万��，魏琦出具了收条。合同履行过程，2016年9月11日，潘琪与何琴及何琴配偶张群虎共同前往浦发银行办理贷款面前事宜，张群虎在首付款交付确认函的买方处签字，潘琪在卖方处签字。2016年9月12日，潘琪完成涉案房屋的抵押注销登记。后因是否变更买受人为何琴配偶张群虎的问题，双方持有不同意见，故未能在草拟网签合同上签字并办理网签备案手续。2016年10月9日，链家公司向潘琪发出催告函，催告潘琪于10月14日16时前配合办理网签手续。2016年10月11日，潘琪向链家公司回函称其已于2016年9月23日提交了房产证、身份证、离婚证等相关材料，经纪人答复不需要其到现场；同时其表明按三方已经签署的合同进行网签，随时可以配合，若需要其到现场方能进行网签，请事前明确告知；其要求见到草拟的网签合同文本方能在网签合同上签字；其要求链家公司务必做到三方口头约定及经纪人微信承诺的“10月中旬付首付、过户，10月底全款到账”。2016年10月24日，潘琪向链家公司发出第二份函件，表明其同意在链家公司和何琴补偿10万元基础上，按照原合同约定将房屋出卖给何琴，同时要求链家公司与何琴在11月28日前完成过户办理，如果再出现延期，其将依法中止合同。2016年10月28日，链家公司再次向潘琪发出催告函，催告潘琪于10月31日17时前提交办理交易房屋网签的相关材料并配合办理网签手续。但此后双方仍未办理网签备案手续，各方经多次协商，在何琴一方放弃变更买受人后，双方又因是否延长合同履行期限至2016年11月28日、延长时限的同时是否明确违约责任条款、是否在原房价之外增加补偿款项、由何方承担补偿款项、是否提前交付房屋、是否仍以何琴为主贷人但更换贷款银行再次申请贷款等事项继续发生争议，无法协商一致，合同履行延怠至今。关于变更买受人的原因，何琴主张由于其收入流水不足，故将主借款人变更为其配偶张群虎，面签时潘琪在场并在确认函上签字，此后潘琪仍配合评估等均表明潘琪同意将房屋买卖合同的买受人变更为张群虎，潘琪却在此后以此为理由拒绝办理网签。潘琪对此不予认可，称其签字时并不知晓变更主贷人就是变更房屋买卖合同的买受人，对于买受人的变更或增加买受人应当征得潘琪同意；其次，潘琪已提交网签所需的所有材料，网签义务已经配合履行完毕，不存在违约行为。关于延长合同履行期间延长至11月28日的问题，潘琪一方表示同意放宽时限，但要求链家公司及何琴保证11月28日潘琪能收到全款；链家公司及何琴一方表示由于建委的原因，银行放款时间无法保证，故因此三方无法达成一致。关于增加补偿款项的问题，何琴主张系潘琪一方认为房价卖低了心里不平衡，因此提出增加房价；潘琪则主张系由于何琴贷款出现问题造成合同履行迟延，导致其另行购房的目的不能实现并产生实际经济损失，由此主张何琴应当承担违约责任，且补偿款不是潘琪一方提出，系链家公司和何琴一方主动提出。关于不同意变更买受人及不同意何琴更换其他银行再次申请贷款的原因，潘琪解释称其担心变更买受人或更换贷款银行将造成合同履行进一步迟延，可能对其另行购房造成障碍。关于要求提前腾房的问题，何琴认可其曾经提出过要求但最后放弃，仍按原合同约定履行，并且同意增加房价，但潘琪一方仍拒绝继续履行合同。庭审中，链家公司工作人员郭娟娟到庭出具证人证言，证实何琴与潘琪签订合同及发生纠纷的过程，证言中提及证人于2016年10月12日正式接手处理本案涉案合同的相应事宜，因原经纪人曾向潘琪承诺十月中旬过户、十月底收到全部购房款，但实际上无法实现，经向公司申请，公司同意从所收服务费中扣除部分作为给潘琪的补偿，但潘琪因房价上涨提出新的要求，即使在不变更买受人的情况下也不同意继续履行合同，后又因其他履行事项双方意见不一，无法协商一致。何琴与链家公司对证人证言无异议。潘琪认可证人证言的真实性，但坚持认为多次会谈双方均在协商变更事宜，即使不变更买受人，以何琴的名义去申请贷款需要更换银行也不能在原合同约定期间内完成批贷，时间上何琴已经确定违约，潘琪没有要求加价，是要求何琴承担违约责任。审理过程中，何琴表示可以现金全款方式支付剩余购房款；潘琪表示如果法院经审理判决合同继续履行，同意在本案中一并处理购房款，但坚持认为何琴存在违约行为应当承担违约责任，并赔偿潘琪经济损失。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收条、催告函、回函、房屋所有权证、证人证言及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。何琴与潘琪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定切实履行自己的义务。在合同履行过程中，双方还应互相提供便利、充分协商，共同促进合同目的的实现。根据本案查明的事实，何琴因自身收入不足影响贷款数额提出变更买受人为其配偶张群虎的要求本身系为了促进合同继续履行，在潘琪不予同意的情况下放弃变更买受人的请求，继续以何琴名义购买但可更换贷款银行重新申请贷款，符合合同约定，因此，在合同履行期限尚充裕的情况下，潘琪以变更买受人或更换贷款银行均可能超出原合同约定时限为由认为何琴具有预期违约可能，进而拒绝继续履行合同，不具有合同依据和法律依据；链家公司工作人员的证人证言亦证实在各方协商过程中，在不变更买受人的情况下，潘琪仍表示不予继续履行合同，导致本案涉案合同至今未能办理网签备案手续，也致何琴无法另行更换银行申请贷款，潘琪称其已配合完成网签义务的抗辩，依据不足，本院不予采纳；潘琪主张何琴未能在2016年10月28日前完成批贷履行付款义务，存在违约行为的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。何琴因其自身原因，导致第一次申请银行��款受阻而提出变更买受人要求，引起双方发生争议，何琴对合同履行延怠至今也存在一定责任，但该责任不属于导致合同解除的违约行为，涉案合同仍具备继续履行可能，且何琴同意以全款现金方式支付剩余房款，潘琪亦同意在本案中一并处理，故何琴要求潘琪继续履行双方之间的买卖合同及补充协议，协助办理网签，并将涉案房屋所有权转移登记至何琴名下的诉讼请求，具备合同依据和法律依据，本院予以支持；因潘琪未配合办理网签，存在违约行为，何琴要求潘琪赔偿违约金的合理部分，本院予以支持，但双方约定的违约金数额过高，本院结合双方履约的效果、潘琪的违约情形以及何琴的实际损失等因素综合考量，潘琪应当赔偿违约金的具体数额，本院酌定为三万元。潘琪要求解除合同及补充协议并要求何琴支付违约金、赔偿经济损失的反诉请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。潘琪要求链家公司补充承担损失赔偿责任的反诉请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，潘琪可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告潘琪继续履行与原告何琴签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告潘琪于本判决生效之日起十日内协助原告何琴办理网签，并将北京市昌平区回龙观镇×号房屋的所有权转移登记至原告何琴名下；二、被告潘琪于本判决生效之日起十日内支付原告何琴违约金三万元；三、原告何琴于北京市昌平区回龙观镇×号房屋过户至其名下当日支付被告潘琪购房款三百万元；四、驳回原告何琴的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告潘琪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万六千五百六十元，保全费五千元，由本诉原告何琴负担一万二千元，已交纳；剩余二万四千五百六十元由本诉被告潘琪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二万一千四百八十元，由反诉原告潘琪负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郭　悦人民陪审员　　冯秀琴人民陪审员　　吕春兰二〇一七年五月三十一日书　记　员　　岳亭亭搜索“”