（2016）皖0102民初2366号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-07
案件名称
合肥京商融合置地有限公司与王瑞年商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥京商融合置地有限公司,王瑞年
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百五十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初2366号原告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路。法定代表人：洪传海，总经理。委托代理人：贾奎，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托代理人：阎立振，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：王瑞年，男，1958年2月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，原告合肥京商融合置地有限公司(以下简称“京商融合公司”)与被告王瑞年商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈林独任审判，公开开庭进行了审理，原告京商融合公司的委托代理人贾奎及被告王瑞年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京商融合公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告于2015年1月11日签订的商品房买卖合同（合同编号：20140289800788GS20150014），被告协助原告办理注销合同备案等交易手续；2、判令被告支付违约金6053元；3、请求判令被告支付律师费损失3500元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为合肥市京商商贸城项目房产开发商，被告为合肥市京商商贸城房屋买受人。2015年1月11日，原被告就合肥市京商商贸城第J幢商业2层PB203室，签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同编号20140289800788GS20150014。双方在合同中约定：合肥市京商商贸城第J幢商业2层PB203室商品房价款总金额201771元，其中按揭贷款100000元。被告应在《商品房买卖合同》签订当日，向按揭银行提交办理按揭所需要一切资料，缴纳所需款项，办妥借款申请手续。被告如未在约定时间办理贷款手续或不按照约定支付房款，视为逾期付款，按照主合同第七条约定承担违约责任，原告有权单方面解除合同的，被告需支付商品房成交总额的3%承担违约金。2015年1月15日，原被告签订的《商品房买卖合同》经合肥市房产局进行备案。被告支付首付款后，原告至今也未收到被告剩余按揭款。后期，原告为实现卖房回款目的，多次催促被告，要求被告积极办理按揭款或一次性支付剩余购房款，但均未果。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告王瑞年辩称：原告诉状中总价款和按揭贷款的数额我方认可，但我不同意解除合同，因为我于2012年就为十二间涉案房屋支付了定金20万元，2014年5月21日又支付了购房款约100万元，2015年1月11日原告才与我签订购房合同，同年五月份，才把我的材料送至银行办理手续，没有办好，银行说流水太少、收入证明不符合贷款的条件，所以贷款没有办下来。后来我帮别人担保借款，大概六月份左右银行把我列为不良记录名单，后房屋被查封了，银行按揭无法办理。由于原告办事拖拉，才造成了我没有按时办理了银行贷款，导致今天的诉讼。所以我不同意解除合同。我认为是原告违约在先，没有按照约定时间交房，约定是2015年12月30日交房。所以律师费、诉讼费、违约金我不应承担。经审理查明：2015年1月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（编号为：20140289800788GS20150014），约定：被告向原告购买位于合肥市××大道以南、××北路以××商贸城××区商业××室之房屋，合同总价款为201771元；合同第六条约定：被告采取按揭方式付款，首付款101771元，剩余房款100000元办理按揭贷款；第七条约定：被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应累计付款的3%向原告支付违约金。2015年4月14日，双方又签订《补充协议》一份，作为上述合同附件四，补充协议第四条约定：被告选择向银行按揭方式付款的，应当自签署《商品房买卖合同》当日，向按揭银行按照其要求提交齐全办理按揭贷款所需一切材料，交纳所需款项、办妥借款申请手续，被告未能在上述期限内办妥上述手续的，视为逾期付款，按照《商品房买卖合同》第七条承担违约责任。除原告原因外，被告的按揭贷款不能在主合同约定时限之前全部到达原告账户或因银行政策调整造成被告不再符合申请贷款条件的，被告必须在收到银行不予办理贷款通知之日或主合同约定付款期限届满之日起七日内一次性付清全部房款，否则自七日期满之次日起视为买受人逾期付款，被告应按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任；在原告为被告购房贷款提供阶段性担保期间，如被告对贷款人违约，造成原告向贷款人代偿的，被告应承担因此给原告造成的所有经济损失（包括但不限于代偿资金、利息损失、诉讼代理律师的代理费及诉讼费等）；补充协议第十四条第三项约定：合同生效后，除有解除权外，买卖双方任何一方单方面解除合同的，违约方应按主合同及补充协议有关条款规定承担违约责任，向对方支付本套商品房成交价总额5%的违约金。庭审中，原告自认被告于合同签订后支付了约定的首付款。2015年4月14日，原告办理了上述房屋网上认购备案手续。因被告未能在规定的期限内办理剩余购房款的按揭贷款手续，双方经协商未果，原告遂诉讼来院,要求判如所请。上述事实，由《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、合肥市商品房网上认购备案确认单各一份、购房款交款收据（PB229）复印件及原、被告的当庭陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，本院予以确认。在合同履行中，原告依约为被告购买的上述房屋办理了网上认购备案确认手续；被告也支付了首付款101771元。按照合同约定，剩余房款100000元由被告申请办理银行按揭贷款，因被告自身的原因，未能在约定的期限内办理银行按揭贷款，也未向原告支付剩余购房款，被告的行为属违约，原告有权解除合同。被告主张原告违约在先，但其所举之证不足以证明其主张，故对于原告要求解除《商品房买卖合同》、被告协助原告办理注销合同备案等交易手续的诉讼请求本院予以支持。按照合同约定：因被告逾期付款原告解除合同的，被告按应累计付款的3%支付违约金，故本院对原告要求被告支付违约金的请求予以支持。原告主张违约金的计算基数应为全部房款有违常理，本院酌情以未支付的剩余房款100000元为基数计算，故被告应支付原告违约金为3000元(100000元×3%)。关于原告要求被告承担律师费损失的诉讼请求，本院认为，原告主张该损失的依据是双方签订的《合同补充协议》第四条第四款的约定，但该约定是以被告办理银行按揭贷款之后未按时还款造成原告向贷款人代偿为前提的，而本案银行按揭尚未办理，故不适用该条款的约定，原告对于律师费损失主张的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款(三)项、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决如下：一、解除原告合肥京商融合置地有限公司与被告王瑞年签订的编号为：20140289800788GS20150014的《商品房买卖合同》，被告王瑞年协助原告合肥京商融合置地有限公司办理注销合同备案等交易手续，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告王瑞年本判决生效之日起十日内向原告合肥京商融合置地有限公司支付违约金3000元；三、驳回原告合肥京商融合置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王瑞年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 陈林二〇一七年五月三十一日书 记 员 孟芹附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算办法。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”