（2017）粤19民终1712号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-10
案件名称
农梅花、曾新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
农梅花,曾新,东莞市达宏房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终1712号上诉人（一审被告）:农梅花，女，壮族，1981年12月2日出生，住广西大新县，被上诉人（一审原告）：曾新，男，汉族，1988年11月21日出生，住江西省吉安市新干县，一审被告：东莞市达宏房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇石新社区荔景山庄荔景大道景伟阁首1号法定代表人：潘振林。委托代理人：潘利娟，该公司员工。上诉人农梅花与被上诉人曾新、原审被告东莞市达宏房地产代理有限公司（以下简称达宏地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农梅花上诉请求：1.撤销一审判决，改判没收定金；2.曾新承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.农梅花于2016年2月份收到房地产总公司发出的告知业主房产符合办证条件、可以办证，但因农梅花在外地错失了办证时间，暂时未办到房产证。农梅花建议达宏地产公司工作人员带曾新到房地产总公司了解是因历史原因暂未能办证。2.曾新在看房及支付定金前是知道案涉房产尚未取得房产证的，农梅花也没有承诺过具体的办证时间。曾新也回复称只要以后能办证就没问题，下定金才构成买卖的事实。3.买卖应遵守诚信原则，不能以不同理由悔约。4.案涉房产是农梅花从达宏地产公司居间购买的，之后亦全权委托该公司工作人员出租、出售，故该公司工作人员收到曾新定金应视为农梅花也确实收到了定金，确定了双方的买卖关系。曾新辩称，认同一审判决结果。达宏公司辩称，曾新买房时已经向其说明房屋的情况，曾新称只要能够入住即可。曾新向一审法院起诉请求：1.农梅花、达宏公司共同返还50000元及利息（按银行同期同类贷款利率，从起诉之日计至实际清偿之日）；2.本案诉讼费由农梅花承担。一审法院认定事实：2005年3月10日，东莞市中级人民法院在执行中国工商银行东莞市樟木头支行及中国信达资产管理公司深圳办事处申请执行东莞荔景山庄商住开发有限公司一案中查封了东莞荔景山庄商住开发有限公司名下多套房屋，并于2006年1月委托东莞市同理拍卖有限公司进行公开拍卖，其中本案所涉的东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室房屋由敖卓硕以153000元的价格拍得，敖卓硕在2007年12月1日交纳二手房契税，敖卓硕未能取得房地产权证。2012年12月23日，敖卓硕将与东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室办理房地产权证、过户、出售、使用、税费交纳等相关的权利义务通过公证委托的方式委托给周秀明行使。2014年6月13日，周秀明再次通过公证的方式将敖卓硕委托其行使的与东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室办理房地产权证、过户、出售、使用、税费交纳等相关的权利义务转委托给农梅花行使。农梅花与达宏地产公司均确认东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室因敖卓硕拍卖后未能办理房地产权证，故通过公证委托买受人办理相关手续的方式出售给周秀明，周秀明又以同样的方式出售给农梅花。2016年2月10日，农梅花独家委托达宏地产公司将东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室进行出租或出售。2016年3月，曾新拟购买房屋，通过达宏地产公司看中东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室，达宏地产公司举证一份2016年3月8日的印有“永广航地产”的“看楼协议书”，已看物业地址中有注明“樱GA（无证）”，看楼人处有曾姓人员签名，曾新对此不予确认。曾新于2016年3月8日向达宏地产公司交纳50000元，达宏地产公司开出的收据注明“景樱GA定金（950000楼价+38000佣+律师费约3000+维修基金）”。同日，农梅花书写一份“同意委托收定金确认书”，注明“委托达宏地产公司出售东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室，并委托达宏地产公司代收定金50000元，约定2016年3月25日前到律师楼签合同，如违约需双倍赔偿给买家，如有买家违约本人有权没收定金”等内容。2016年3月11日，达宏地产公司将曾新交纳的50000元转交给农梅花，农梅花签署收据一份，并当庭确认收取50000元的事实。曾新主张50000元并非担保法上定金性质的“定金”，而是为了将案涉楼价确定下来，一直未见到卖家，未签署合同，具体的交易细节并未达成一致，在交付定金后为了解案涉房屋办证的问题，曾与达宏地产公司的人员一同前往樟木头房地产公司及房管部门询问，均未能得到是否能够办证及何时能够办证的确切答复，曾新不愿意继续交易，故发生本案争议。农梅花确认未见过曾新，一直通过达宏地产公司沟通，未与曾新签署合同谈妥相关交易细节。农梅花与达宏地产公司均主张案涉房屋是敖卓硕通过拍卖所得，相关手续齐全，能够办理房地产权证，只是因为开发商的历史问题，暂时不能办理，办理期限不定。一审法院认为，本案所涉的东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景樱阁G楼A室房屋是敖卓硕于2006年1月通过法院拍卖所得，农梅花与达宏地产公司均确认敖卓硕将房屋出售给周秀明，因敖卓硕未能取得房地产权证，便将与房屋办理房地产权证、过户、出售、使用、税费交纳等相关的权利义务通过公证委托的方式委托给周秀明行使，以便周秀明作为买家能办理相关证件和行使相关权利，周秀明再以同样的方式将房屋出售给农梅花。因本案争议的是50000元的合同之债，不涉及房屋的物权，农梅花应诉后亦确认其目前是房屋的最后一手买家，是案涉曾新交纳的50000元定金的实际收款方和相关义务方，而因时隔久远，无法核实敖卓硕与周秀明的具体身份信息和联系方式，若农梅花与敖卓硕、周秀明之间因房屋物权或案涉50000元的实际处分权发生争议，可另案追究，故本案不予追加敖卓硕、周秀明为第三人。农梅花欲出售案涉房屋，委托达宏地产公司作为中介方进行居间介绍卖家，曾新拟购买房屋，通过达宏地产公司选择购买对象，故本案买卖合同的相对方是曾新与农梅花，曾新虽将50000元交予达宏地产公司，但达宏地产公司已经证实其仅是经农梅花授权代为收取款项的居间方，且已经将收取的曾新的50000元交付给了农梅花，故案涉权利义务及50000元是否应当退还的责任应在曾新与农梅花之间判定，本案应为房屋买卖合同纠纷，曾新要求达宏地产公司承担返还款项的责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案争议焦点为50000元的性质及是否应当退还问题。该50000元的交付是在经过达宏地产公司的居中介绍，曾新与农梅花达成初步交易意向之后，虽然达宏地产公司在收取50000元的收据上书写的名称是“定金”，但因非法律专业人士在日常使用“定金”、“订金”、“预付款”等词语上并不一定能够进行法律上的严格区分，仅以该有“定金”字样的收据，无相关协议佐证双方关于定金罚则的约定的情况下，农梅花以定金罚则主张没收定金没有依据。该收据的字样是达宏地产公司书写，事实上曾新对于50000元的性质有不同认识，也可以佐证双方并未就该50000元严格约定为法律上的“定金”性质。农梅花虽然出具“同意委托收定金确认书”，但该确认书是农梅花单方向达宏地产公司出具，并非农梅花与曾新之间的约定，不能约束曾新。现从双方的陈述来看，案涉房屋交易涉及过户、税费等重要合同内容并未能达成一致，双方合同具体内容并未能最终确定，案涉房屋买卖的具体流程实际上无法进行，农梅花应当退还50000元。换个角度来说，从曾新起诉状的陈述及农梅花、达宏地产公司的庭审陈述来看，曾新在看楼时和交付定金时确知晓案涉房屋没有出具房地产权证，而农梅花及达宏地产公司直至庭审仍坚持强调案涉房屋手续齐全能够办理房地产权证，足见曾新在选购案涉房屋时被确定地告知案涉房屋目前虽未办理房地产权证但可以办理房地产权证。正因为曾新交付定金后对案涉房屋办证的问题存疑，达宏地产公司为落实办证的问题让曾新放心购买，曾与曾新一同前往樟木头房地产公司及房管部门了解相关情况，但均未能得到是否能够办证及何时能够办证的确切答复，曾新才不愿继续交易。故，即便曾新交付的50000元是担保法上适用定金罚则的“定金”，该定金在双方签署合同之前交纳且双方就具体的合同内容尚未达成一致，该定金应为签约定金。而曾新之所以选择不签约的原因在于交付定金后进一步核实案涉房屋的房地产权证办理情况，得知案涉房屋的房地产权证能否办理，何时能够办理，办理的过程是否涉及其他权利人，相关税费情况如何等问题均处于无法确定的状态，曾新无法确定取得具有公示公信力的案涉房屋的权属证书，若继续签约对曾新不公平。故曾新交付50000元后选择不签约的原因在于出售方农梅花未能取得房地产权证，并非因为曾新无故违约，农梅花适用定金罚则没收50000元，没有依据。从客观事实上看，导致案涉房屋未能出具房地产权证的原因不在于农梅花，但农梅花购买未出具房地产权证的房屋本身具有交易风险，而再将未出具房地产权证的房屋进行出售，不符合法律规定。曾新在选择交易标的物的过程中也未能尽谨慎义务，在交付50000元之前未能确定案涉房地产权证的相关情况后再作决定，存在疏漏。鉴于双方对于案涉房屋买卖合同的未能正式签订及本案纠纷的发生都具有一定的过错，故从公平角度，农梅花应将50000元退还给曾新，曾新诉求的利息损失，一审法院予以驳回，诉讼费用由农梅花和曾新各自承担一半。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年9月29日判决：一、限农梅花在判决发生法律效力之日起七日内向曾新退还50000元；二、驳回曾新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由曾新承担525元，由农梅花承担525元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应针对农梅花上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。兹归纳双方二审争议焦点并作如下分析和认定：曾新交付给达宏公司的50000元属于单方面的履约担保，但其与农梅花尚未签订书面的房屋买卖合同，双方的房屋买卖合同关系尚未成立。由于案涉房屋并未取得不动产登记证书，农梅花无法保证是否最终能够取得不动产登记证书以及何时取得，且并无证据证明农梅花完全向曾新披露了上述情况且曾新同意负担上述交易风险，农梅花应当自行承担举证不能的法律后果。基于上述情况，曾新以农梅花在缔约过程中存在欺诈行为为由，要求农梅花退还已经收取的款项，于法有据，应予支持。农梅花要求没收上述款项，理据不足，本院不予支持。综上所述，农梅花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由农梅花负担。本判决为终审判决。审判长 何 飞审判员 谢佳阳审判员 殷莉利二〇一七年五月三十一日书记员 刘嘉星附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”