（2017）浙03民终1580号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-07-03

案件名称

陈茂胜、郭丁雄房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈茂胜,郭丁雄,温州市洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2017）浙03民终1580号上诉人（原审被告）：陈茂胜，男，1974年10月3日出生，汉族，住温州市洞头区。上诉人（原审被告）：郭丁雄，男，1968年11月12日出生，回族，住温州市洞头区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建彪、厉佳特，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社，住所地：温州市洞头区东屏街道宁海路53号。负责人：曾国川，任董事长职务。委托诉讼代理人（特别授权）：张小龙，浙江联英律师事务所律师。上诉人陈茂胜、郭丁雄因与被上诉人温州市洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社(以下简称岙仔村合作社)房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市洞头区人民法院（2016）浙0305民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈茂胜、郭丁雄上诉请求：请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：原判对于本案认定事实和适用法律错误。一、被上诉人岙仔村股份经济合作社所有的涉案租赁房屋一直让村民使用，至今还被村民使用堆放物资。在上诉方与被上诉方签订了《岙仔村店面使用权租赁合同书》后，岙仔村委、经济合作社于2016年9月26日盖章发布了一份“通告”——凡有在岙××楼店面内堆放物资的村民，请于2016年9月26日至9月30日把店面内各自的物资清理干净，如在此期间未能清理者，后果自负。通告后被上诉人未履行义务，没有按时清理杂物，杂物至今还堆放着。二、上诉人对被上诉人已说过，只有把租赁房腾空后把房屋转移给承租人，租赁合同才能成立。另外，被上诉人至今未向上诉人交付门面房的钥匙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一审法院实际上未了解出租人未将租赁物交付给予承租人的事实，适用《合同法》第60条、第93条系适用法律错误。岙仔村合作社辩称：上诉人的上诉请求与理由缺乏法律依据，应予驳回。上诉人反复强调被上诉人未交付房屋钥匙，未履行交付义务，这与客观事实不符。首先，一审庭审过程中被上诉人已向法庭证实上诉人消极履行合同的事实，上诉人也自认被上诉人多次通过上诉人的岳父向其催领钥匙并催讨租金的事实。其次，合同约定上诉人于合同签订后十日内即2015年5月10日前支付2015年剩余两个月租金（其中2015年4月到10月为免租金6个月的装修期，剩余两个月租金为2015年11月和12月）。从上诉人于2016年1月、2月向被上诉人支付了2015年剩余两个月的租金，是在合同履行了十个月之后。从这个情况表明，上诉人实际上对房屋交付没有任何争议。再次，从上诉人拍摄的堆放物资的照片的角度和内容等情况来看，可以清楚反映出上诉人是可以随时顺利出入涉案房屋的。因此在这种情况下，交付钥匙并没有实际意义。上诉人因此辩称房屋未交付是不能成立的。最后，上诉人称涉案房屋未腾空，合同签订后及现在仍堆放物资是与事实不符的。实际上，合同签订之时，上诉人已查看过现场，房屋是空置的，只是房屋交付后因上诉人消极履行合同，在相当长一段时间内没有进行任何的装修，后面才有村民将物资堆放其中。实际上，只要上诉人一启动装修，这些物资肯定也会被所有人提走，不会构成任何阻碍。实际上被上诉人对一审判决违约金的调整是有意见的，只是考虑房屋继续空置以及招租还需要很长一段时间，为避免损失进一步扩大，才放弃上诉。岙仔村合作社向一审法院起诉请求：一、判令解除原告岙仔村合作社与被告陈茂胜签订的《岙仔村店面使用权租赁合同书》；二、被告陈茂胜立即向原告岙仔村合作社支付租金（自2016年1月1日起按月租金8310元计算至实际返还租赁房屋之日止）暂计算至2016年10月1日为74790元，违约金199440元；三、被告郭丁雄对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由陈茂胜、郭丁雄承担。一审法院认定事实：2015年4月30日，岙仔村合作社和陈茂胜签订《岙仔村店面使用权租赁合同书》，约定：1、原告岙仔村合作社将其坐落于岙仔村1-2号楼A店面出租给被告陈茂胜，租金为每月7.5元/㎡，建筑面积为1108平方米；2、租赁期限为2015年4月30日至2025年4月29日止；3、每年租金为99720元，2015年岙仔村合作社给予陈茂胜六个月装修期，免交租金，剩余两个月的租金16620元在本合同签订之日起10日内支付。2016年起每年租金于1月1日起10日内支付；4、陈茂胜必须缴纳履行合同保证金20000元，期间不计利息。郭丁雄为陈茂胜履行合同的担保人，承担连带责任；5、若陈茂胜拖欠租金达三个月，岙仔村合作社有权单方解除合同，收回店面，陈茂胜应按店面年租金总金额的2倍支付违约金。合同签订后，陈茂胜依约缴纳20000元履约保证金。经原告多次催讨领取钥匙并要求支付租金，陈茂胜于2016年初支付2015年末两个月租金16620元，但一直未领取钥匙。因陈茂胜未按时支付剩余租金，故而成讼。一审法院认为，岙仔村合作社和陈茂胜、郭丁雄签订《岙仔村店面使用权租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应遵照履行。被告陈茂胜经原告岙仔村合作社多次催领钥匙后，却迟迟未予受领，消极履行合同，结合被告陈茂胜在2016年初支付2015年末两个月的租金，故应视为原告岙仔村合作社已完成房屋交付义务。综上，被告陈茂胜认为原告岙仔村合作社至今未交付房屋的辩称，与事实不符，不予采纳。现被告陈茂胜逾期支付租金已达三个月以上，故对原告岙仔村合作社提出解除合同的诉请，符合合同约定，予以支持。被告陈茂胜理应支付从2016年1月1日至本判决生效之日期间的租金，但应扣减被告陈茂胜已缴纳的履约保证金20000元。双方约定按店面年租金的2倍支付违约金，被告陈茂胜认为该约定明显偏高，请求调低。原审认为双方约定违约金明显显失公平，根据公平原则，故按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金。郭丁雄作为连带担保人在合同上签字，应对陈茂胜未支付的租金及违约金承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社与被告陈茂胜、郭丁雄于2015年4月30日签订的岙仔村店面使用权租赁合同书；二、被告陈茂胜于本判决生效之日起十日内支付原告洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社租金（租金按8310元/月计从2016年1月1日起算至本判决生效之日止，并扣减20000元）及违约金（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计从2016年1月11日起算至款项实际履行之日止）；三、被告郭丁雄对上述款项承担连带清偿责任；其在实际承担了保证责任之后，有权向被告陈茂胜追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5413元，减半收取2706.5元，由原告洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社负担1556.5元，由被告陈茂胜、郭丁雄承担1150元。二审期间，上诉人陈茂胜、郭丁雄提供了以下证据：一、店面出租招标文件，证明上诉人于2015年4月23日通过招标承租房屋，招标公告中店面功能为：旅游休闲服务、副食品超市、渔需店、小吃店等。二、建设工程竣工验收消防备案情况登记表；三、不动产登记信息查询记录。第二、三组证据证明涉案房屋的建设单位为洞头冶金房地产开发有限公司（以下简称洞头冶金房开），据查，被上诉人名下没有不动产，证明被上诉人无权处分涉案房屋。四、市场监督管理局一次性告知书，证明由于被上诉人没有不动产权属证书，导致上诉人长期无法办理营业执照，合同目的不能实现。被上诉人岙仔村合作社称，以上证据没有在一审的举证期内提交，而且之前从未提及，不符合新证据的规定，不应予以采纳。如果法庭要参考这些证据，发表以下意见：针对第一组店面出租招标文件，涉案房屋确实是通过招投标方式租赁的，但是上诉人提供的材料虽有出具单位，但没有出具单位的签章，其内容的真实性无法确认，对此有异议。针对第二组、第三组证据，对登记查询的形式真实性无异议，但备案登记表恰恰说明消防通过验收，但不能证明上诉人的待证事实。其认为建设单位为洞头冶金房开，被上诉人村委会无权处分涉案房屋。冶金房开是承建单位，初始登记一般是承建单位，但实际产权人是被上诉人村委会是没有争议的，因为从本案租赁是通过县里组织招投标进行的，说明产权是被上诉人村委会已经经过确认，只是登记方面开发商还没有协助办理过来。针对第四组证据市场监督管理局一次性告知书，对该告知书的形式要件和真实性无异议，但被出具对象到底是谁，无法证明是向被上诉人出具的。即使撇开这些不讲，该告知书的内容提到无法提供产权证明的，也可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、乡镇街道出具的同意在该场所从事经营活动的相关证明。结合本案是通过县里公开招投标的形式进行的，同时招标的其他承租人都已经办理营业执照并经营已久等事实，上诉人说被上诉人没有不动产证，导致上诉人长期无法办理营业执照，合同目的不能实现这一点是不能成立的。本院认为，上诉人在二审中提供的上述共四组证据材料，均不属于二审中新证据，且不影响本案实体处理，故本院在本案中依法不予认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院另查明，本案被上诉人于2016年10月8日向一审法院起诉，一审法院于2016年10月31日向二位上诉人送达了民事起诉状副本和应诉通知书等诉讼文书。本院认为，双方当事人于2015年4月30日签订的《岙仔村店面使用权租赁合同书》意思表示真实，其内容没有违反法律和行政法规的效力性、强制性之规定，故为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定，租赁期限为2015年4月30日至2025年4月29日止；2015年给予6个月装修期免交租金，2015年剩余的2个月租金为在签订本合同之日起10日之内缴纳（租金为16620元）。今后每年租金于当年1月1日起10日之内缴纳，实行先缴纳租金后使用方式。乙方（即上诉人方）必须按照甲方（即被上诉人村合作社）招租公告规定的经营范围进行合法经营，并自行到相关职能部门办理审批手续，领取营业执照等相关手续，否则后果自负。2015年4月30日该合同签订生效后，上诉人虽然消极履行合同，即未在签约起10日内缴纳2015年剩余二个月租金16620元，也不接受房屋钥匙，但结合上诉人于2016年上半年自行支付2015年剩余二个月租金16620元这一民事行为来看，足以证实双方当事人2016年在继续履行租赁合同，且视为上诉人已承认被上诉人完成房屋交付义务。由于上诉人未按约交纳2016年1月1日始的房屋租金，被上诉人遂于2016年10月8日诉至一审法院。本院认为，依照《合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案合同第十条约定逾期三个月支付租金就作为出租人有权单方解除合同的成就条件，因此，被上诉人请求解除合同，应予支持。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”由于二位上诉人系2016年10月31日收到一审起诉状副本和应诉通知书，故本院依法确认涉诉租赁合同于2016年10月31日解除（即二位上诉人收到起诉状副本之日）。据此本院对原判主文第一项中的文字表述不当之处予以更正。关于租金金额问题，因为上诉人对涉诉房屋未进行装修和使用，且目前堆放在内的少量杂物（渔网等）系村民所为，本案不存在需由上诉人腾空租赁物的事由，故上诉人只需支付被上诉人于2016年1月1日起至2016年10月31日止共10个月租金（租金按每月8310元计算），共计金额为83100元，扣减履行保证金2万元，上诉人陈茂胜还需支付被上诉人63100元；至于违约金的计算方式，原判已调低至按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金并无不当；上诉人郭丁雄应对上述款项（63100元及其违约金）依法承担连带清偿责任。关于上诉人在二审询问中提出被上诉人未取得房屋所有权以及未取得综合验收而主张被上诉人无权处分涉诉房屋以及主张不需支付本案租金等问题，本院审查后认为，上诉人在一审中对被上诉人诉讼主体并无争议，且上诉人在上诉状第一页中也自认涉诉租赁物属于被上诉人所有和使用，而被上诉人在二审中提交的洞头县东屏街道岙仔旧村改造工程指挥部和洞头县冶金房地产开发有限公司的证明，也载明该涉诉房屋（共1108平方米）属于岙仔村集体所有，此份证明双方当事人在二审询问中对其真实性和合法性均无异议，故本院应依法认定该涉诉房屋属于岙仔村集体所有。根据《浙江省村经济合作社组织条例》第四条规定，“村经济合作社依法代表全体社员行使集体财产所有权，享有独立进行经济活动的自主权。尚未设立村经济合作社的，村集体财产所有权由村民委员会行使。”因此，被上诉人依法属于本案原审原告的适格主体，有权以涉诉房屋的权利人身份提起本案诉讼和处分财产权利。此外，本案租赁合同书面约定由上诉人到相关职能部门自行办理审批手续并领取营业执照等相关手续，否则后果自负。由于上诉人提供的证据材料不足以证明其办理营业执照和相关手续存在相应的政策障碍或存在被上诉人不予配合的情形，因此上诉人在二审中提出的上述相关主张和理由均缺乏依据，本院依法不予采纳。上诉人的其余上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，对原判实体处理不当部分，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省温州市洞头区人民法院（2016）浙0305民初909号民事判决主文第三项以及受理费负担部分；二、变更浙江省温州市洞头区人民法院（2016）浙0305民初909号民事判决主文第一项为“确认洞头县东屏街道岙仔村股份经济合作社与陈茂胜、郭丁雄于2015年4月30日签订的岙仔村店面使用权租赁合同书于2016年10月31日解除”；三、变更浙江省温州市洞头区人民法院（2016）浙0305民初909号民事判决主文第二项为“陈茂胜于本判决生效之日起30日内一次性支付洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社租金83100元，扣减履约保证金2万元后，还需支付63100元；陈茂胜于本判决生效之日起30日内一次性支付洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社违约金（以63100元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计从2016年1月11日起算至款项实际履行之日止）”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费5413元，由陈茂胜、郭丁雄负担1400元，由洞头区东屏街道岙仔村股份经济合作社负担4013元。本判决为终审判决。审判长　张　毅审判员　陈肖俭审判员　刘宏杰二〇一七年五月三十一日书记员　姜岳良更多数据：