（2016）甘0102民初8385号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-05-31
案件名称
兰州市东郊学校和兰州圣元商贸有限公司返还原物纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兰州市东郊学校,兰州圣元商贸有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初8385号原告兰州市东郊学校，住所地兰州市城关区。法定代表人：朱文龙，该校校长。委托诉讼代理人：冯国旭，甘肃正天合律师事务所律师。被告:兰州圣元商贸有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：郑景丽，该公司经理。原告兰州市东郊学校与被告兰州圣元商贸有限公司返还原物纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯国旭到庭参加诉讼，被告兰州圣元商贸有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰州市东郊学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还坐落于兰州市城关区南昌路693西-2号房屋；2、判令被告向原告支付2016年1月26日至2016年11月25日期间的房屋占有使用费15200元及利息601.67元；3、判令被告向原告支付自2016年11月26日起至实际交付房屋期间的房屋占有使用费及利息;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月5日，原告与甘肃红旗建筑安装工程有限责任公司（以下简称：红旗公司）签订了《临时商铺委托管理协议书》，约定由红旗公司委托物业管理公司对涉案房屋实施管理，红旗公司遂委托隆德物业公司对原告所有商铺进行统一管理。2015年3月，原告接上级通知，需对单位所属出租房屋进行清理整顿，原告遂于当月向隆德物业公司寄送了《腾退房屋通知书》。因《委托管理合同》尚未到期，经与隆德物业公司反复协商后决定合同期满后立即清退。2016年1月29日，在合同期满后隆德物业公司向原告进行了出租房屋的交接，随后，原告对所有房屋进行清理收回，但无权占有人即被告却不向原告返还房屋，截止目前，被告仍在继续使用该房屋进行商业经营，给原告造成了经济损失。为此，原告诉至法院。被告兰州圣元商贸有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2010年7月13日，原告兰州市东郊学校发出《工程施工招标文件》，对位于兰州市东郊学校农民巷临街、南昌路临街的临时铺面房建设工程进行招标，该文件写明承包方式为包工包料、所建临时铺面房所有权归属兰州市东郊学校。2010年7月21日，原告发出建设工程施工招标中标通知书，红旗公司中标。2010年8月5日，原告（甲方）与红旗公司（乙方）签订《兰州市东郊学校临时商铺委托管理协议书》，双方约定：1、根据双方协商确定，乙方垫资为甲方修建的临时商铺估算面积1500平方米，建成投入使用后，由乙方委托物业公司实施管理，管理期限为五年，自2011年1月26日起至2016年1月25日止；......；4、该商铺系临时建筑，产权归学校所有；......。5、双方责任：......乙方负责商铺建设的经费筹措和施工，按招标文件的相关约定保证质量，按期完工，承担在协议约定期内的商铺招商、物业管理、房租收缴、合同签订等工作，......。协议签订后，红旗公司按约组织施工，完工后其将建设的商铺按协议约定委托给甘肃隆德物业管理有限公司进行管理。随后，甘肃隆德物业管理有限公司将位于兰州市城关区南昌路693西-2号、建筑面积为38平方米的商铺（即涉案商铺）租赁给郭德华并签订了房屋租赁合同，最后一份合同约定租赁期限自2015年1月26日至2016年1月25日止，租金标准为每月每平方米40元，年租金为18240元，并约定未征得甘肃隆德物业管理有限公司的同意，郭德华不得擅自将承租房屋转让、转租给他人使用。2015年3月，原告根据兰州市教育局《兰州市教育系统出租出借房屋清理收回工作方案》的通知，对单位所属包括涉案出租房屋进行清理整顿，其向隆德公司发出交房通知，后双方协商原告于合同期满终止后收回涉案商铺。甘肃隆德物业管理有限公司于2015年7月31日向农民巷、南昌路各位商户发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知各位商户自2016年1月25日，双方签订的房屋租赁合同因合同期满自行终止，请各位商户在合同期满搬出位于农民巷、南昌路的房屋。在2016年1月25日甘肃隆德物业管理有限公司与商户签订的租赁合同期满后，原告与红旗公司、甘肃隆德物业管理有限公司于2016年1月29日进行了商铺交接。但被告兰州圣元商贸有限公司仍然在占有使用涉案商铺，一直未向原告腾房，故原告诉至法院。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，根据原告提供的工程施工招标文件、中标通知书以及兰州市东郊学校临时商铺委托管理协议书，可以说明原告系涉案房屋的合法建造人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益之权利，故兰州市东郊学校有权作为本案原告提起返还原物之诉。本案现审查的重点主要是被告对涉案房屋的占有是否属于有权占有，其是否应当向原告返还涉案房屋。首先，被告是基于其与他人形成的租赁关系对涉案房屋行使占有使用权。而郭德华作为涉案房屋的第一承租人，其与甘肃隆德物业管理有限公司的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2016年1月25日届满，租赁期限届满后郭德华对涉案房屋再无占有使用权。其次，被告自2016年1月25日后还一直在使用涉案房屋，其在2016年1月25日之后的承租期限已超过主合同（《房屋租赁合同》）期限，其超过主合同期限的部分约定无效。同时，郭德华未经甘肃隆德物业管理有限公司同意，不得擅自将承租房屋转让、转租给他人使用，现被告未向甘肃隆德物业管理有限公司交纳过租金，亦不能提供证据证明甘肃隆德物业管理有限公司对于他人将涉案房屋转租给其的行为知情或者同意。因此，被告无权对涉案房屋继续行使占有、使用权，故本院对原告要求被告腾交涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，如上所述，被告由于其承租期限超过主合同期限、承租人无权转租而无权对房屋行使占有、使用权，其在2016年1月25日主合同租赁期限届满后至今还在占有、使用涉案房屋，导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益等权利，给原告造成了损失，其应向原告支付房屋占有使用费。现原告参照甘肃隆德物业管理有限公司与郭德华签订的《房屋租赁合同》约定的每月1520元的租金标准主张房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。故被告应向原告支付2016年1月26日至2016年11月25日期间的房屋占有使用费15200元，并按照每月1520元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾房之日。在本案发生纠纷之前，被告一直在向他人交纳租金，且其对于原告系涉案房屋实际权利人的情况并不知晓，故对于原告要求被告支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告兰州圣元商贸有限公司在判决生效后三十日内向原告兰州市东郊学校腾交位于兰州市城关区南昌路693西-2号房屋；二、被告兰州圣元商贸有限公司在判决生效后十日内向原告兰州市东郊学校支付2016年1月26日至2016年11月25日期间的房屋占有使用费15200元；三、被告兰州圣元商贸有限公司在判决生效后十日内向原告兰州市东郊学校支付自2016年11月26日至房屋返还时的占用费（该占用费每月按1520元计算）；四、驳回原告兰州市东郊学校的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告兰州圣元商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 陈 浩代理审判员 张金凤人民陪审员 曹乃心二〇一七年五月十八日书 记 员 郭桂荣????????1 来自