（2017）���16民终285号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-07
案件名称
黄玉强、陈国强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄玉强,陈国强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终285号上诉人（原审被告）：黄玉强，男，汉族。被上诉人（原审原告）：陈国强，男，汉族。委托代理人：邹伟忠，广东腾兴律师事务所律师。上诉人黄玉强因租赁合同纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2016）粤1621民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭了本案。本案现已审理终结。一审法院查明，2012年3月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，主要约定如下：1、原告将位于紫金紫城镇城南过境路边一座5432.87平方米的房屋（粤房地权证紫字第××号）出租给被告使用。2、租期18年，从2012年3月30日至2030年3月30日止。3、租金每月40000元，其中租金不包括空调费、电费、小费及一��费用等。租金每3年增加一次，按上一年度租金增加8%。4、经营范围为合法经营。5、被告应当于每月1日前交付租金和其他应当支付的费用，逾期不付，每逾期一天，按3%收取滞纳金。6、租户如逾期十天不交租金，出租方有权终止合同并追究由租户所负责的一切经济责任。7、被告台果违反本合同的约定，原告有权解除合同。8、原告应当做好二、三、四层间墙、外墙、幕墙及主电梯一台，其余一切应当由被告负责。合同订立后，原告依约将出租的房屋交付给了被告使用，但被告承租原告房屋后，却未按合同的约定的数额缴清租金，自2014年9月起被告仅支付部份租金，2016年7月26日，原、被告双方结算，被告黄玉强至2016年6月份止，共欠下原告租金773142元。此后，被告黄玉强又欠原告2016年9月租金20000元，2016年10月、11月份租金86400元至今未付。本案在审理过程中，��告黄玉强表示无法支付已经到期的租金。另查明，原告陈国强与陈柳明是父子关系，位于紫金紫城镇城南过境路边一座5432.87平方米的房屋（粤房地权证紫字第××号）是双方的共同财产，陈柳明认为该房的收益归陈国强所有，由原告陈国强主张权利。一审法院认为，原告陈国强与被告黄玉强订立的《房屋租赁合同书》，将房屋租赁给被告经营，内容和形式均没有违反法律规定，是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的合同义务。被告黄玉强长期拖欠原告陈国强2016年6月以前的租金773142元，并继续拖欠2016年9月起的房屋租金，有双方的结算单等证据为据，予以确认。被告黄玉强且已明确表示无法再支付到期租金，已经构成违约，应当承担违约责任。原告陈国强要求解除与被告黄玉强订立《房屋租赁合同书》，并支付拖欠的房屋���金及违约金，并要求将租赁的房屋交付给原告使用，符合法律相关规定，依法予以支持。违约金的计取，合同约定每天3%的滞纳金，明显过高，应当予以调整。原告诉请按照合同所欠金额的20%计付，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，予以采纳。本案判决以后至执行以前，被告黄玉强继续使用租赁房屋的，则继续按照每月43200元的标准支付租金，直至交还房屋给原告陈国强之日止。被告黄玉强如果认为原告陈国强有违反合同的行为，可以另行协议解决或另外主张权利。被告的辩解，理由不成立，不予采纳，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除原告陈国强与被告黄玉强于2012年3���16日签订的《房屋租赁合同》。二、被告黄玉强于本判决书发生法律效力之日起六十日内将租赁的位于紫金紫城镇城南过境路边的房屋（粤房地权证紫字第××号）交付给原告陈国强使用。三、被告黄玉强支付原告陈国强2016年11月以前的租金879542元，限被告黄玉强于本判决书发生法律效力之日起十日内履行，款交本院转原告陈国强收领（执行款帐户：开户行，中国工商银行紫金支行；户名，紫金县人民法院；帐号，XXXXXX）。四、被告黄玉强支付原告陈国强违约金175908.40元。五、2016年12月1日起，被告黄玉强继续使用租赁房屋的，则继续按照每月43200元的标准支付租金，直至交还房屋给原告陈国强之日止。本案受理费13832元，因适用简易程序，减半收取6912元，由被告黄玉强负担。上诉人黄玉强不服原审判决，上诉请求：1、请求撤销原审判决。2、依法驳回被上���人的所有诉讼请求。3、依法判决本案的诉讼费、上诉费全部由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院审理认定的事实部分不清，对被上诉人存在的违约事实未予查明。第一，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》明确约定：“被上诉人应当做好二、三、四层间墙、外墙、幕墙及电梯—台”。但在上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同书》之后，被上诉人一直未履行租赁合同的义务。上诉人自履行合同义务以来，一直与被上诉人协商处理上述事宜，未果。第二，在庭审过程中，上诉人因为经营的需要，被上诉人答应安装电箱容量并不足以经营酒店。之后，上诉人与被上诉人多次协商要求被上诉人重新改装线路并安排适当容量电箱，但被上诉人一直拖延不处理。最后，系被上诉人自行垫付30万余元重新对线路、电箱改造。第三，本合同是上诉人因经营酒��而签订。第四，本案中，被上诉人向上诉人支付租赁标的时基础消防未完成。这一情况是上诉人在经营酒店过程中，消防部门通知上诉人才发现。故本案租赁标的存在重大的瑕疵，被上诉人未完成基础消防的建设与验收而取得商住楼的房产证。上诉人因已投入巨额资金进行酒店经营，与被上诉多次协商处理消防建设事宜未果，上诉人只能自行垫付70余万元进行基础消防建设。被上诉人的上述违约事实，一审法院未予以查清及认定，导致本案事实认定错误，适用法律错误。（二）一审法院在本案处理过程，适用法律不当。结合上述事实，上诉人认为在履行《房屋租赁合同书》过程中，被上诉人多次违约，上诉人与被上诉人之间一直存在协商处理过程。最终，虽然上诉人未提起诉讼主张自己的权利，一方面系因为被上诉人与上诉人一直协商处理，其次系担心影响上诉人酒店的经营。故上诉人自行垫付的基础设施建设部分，被上诉人应予以承担。（三）一审法院应结合被上诉人的违约情况，相应扣减租金。被上诉人陈国强答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1、涉案的房屋租赁合同应否确认解除，上诉人应否将涉案房屋交还给被上诉人使用。2、被上诉人应否向上诉人支付拖欠的房屋租金以及相应的违约金。根据各方当事人的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：关于第一个争议焦点。经审查，上诉人黄玉强长期拖欠被上诉人陈国强2016年6月以前的租金773142元，且拖欠2016年9月起的租金。同时，上诉人黄玉强于一审期间明确表示无法再支付到��租金。因此，被上诉人陈国强请求确认解除涉案房屋租赁合同，并由上诉人将涉案房屋交还给被上诉人使用，应予以支持。关于第二个争议焦点。本案中，上诉人黄玉强租赁被上诉人陈国强的房屋并占有使用，应依合同约定支付拖欠的房屋租金。违约金的计算已由一审法院调整为按上诉人所欠租金的20%计付，符合法律规定，本院不再作调整。上诉人黄玉强上诉主张被上诉人陈国强存在违约行为，但未提供任何有效证据予以证实，其可另循途径主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13832元，由上诉人黄玉强负担。本判决为终审判��。审判长 谢健生审判员 高晓鸣审判员 高 宇二〇一七年五月三十一日书记员 黄秋君 更多数据：搜索“”来源：