（2017）川1124民初476号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-01
案件名称
乐山市万事兴物业有限公司与熊梅霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
井研县人民法院
所属地区
井研县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐山市万事兴物业有限公司,熊梅霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省井研县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1124民初476号原告：乐山市万事兴物业有限公司，住所地乐山市中心城区泌水院商业步行街D区，组织机构代码证号74961086-3。法定代表人：雷定康，总经理。委托诉讼代理人：陈杰，女��公司员工。被告：熊梅霞，女，汉族，1983年2月2日出生，农民，住四川省井研县研城镇。委托诉讼代理人：熊丽萍（被告熊梅霞之姐），女，住四川省井研县研城镇。原告乐山市万事兴物业有限公司（以下简称万事兴物业公司）与被告熊梅霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万事兴物业公司的委托诉讼代理人陈杰、被告的委托诉讼代理人熊丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万事兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2013年10月1日至2016年12月31日前物业管理服务费（以下简称物管费）3134.00元（100.45㎡×0.80元/㎡×39个月）；2.判令被告给付原告欠缴物管费滞纳金940.00元（3134.00元×30%）（原告在审理过程中将“滞纳金”更正为“违约金”）；3.请求判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年11月29日签订《盛世·融城前期物业服务协议》，按协议约定收费标准电梯公寓为0.80元/㎡/月，商铺0.70元/㎡/月，多层0.50元/㎡/月，被告应先缴纳物管费后享受服务，从欠费之日起按每天1%交纳滞纳金，按此标准收费有效期至2017年1月1日止。2015年11月29日，盛世融城小区成立井研县盛世融城业主委员会（以下简称业委会），同日，业委会代表业主与原告签订《井研县盛世融城小区物业服务合同》，合同约定服务时间为2016年1月1日至2020年12月31日止，2016年12月31日前的收费标准实行过渡原则。过渡期间按前期物业服务协议标准收费。同时约定欠费的业主必须在业委会成立后60日内全额交清，逾期将按拖欠的物业费每日加收1‰违约金。原告按协议内容履行了相应义务，对被告的欠费行为多次进行公告催缴，也向原告发送书面通知，但被告仍不履行自己的义务。为了广大业主利益不受损失，原告为此起诉至法院，请求法院依法判决。被告熊梅霞辩称，1.原告的设施不齐全，没有安装监控，原告公司对我家里的被盗有责任，而且在被盗后前去保安室也没找到保安；2.我家里在装修时要求安装防护栏，但被原告公司制止，其他住户都安装了防护栏，但不准许我安装，对我来说不公平；3.我曾被关在电梯里半个小时也没有见原告公司来过问。所以由于原告公司的物业服务部到位，所以我不交纳物管费，即使要交也要五年以后才交。本院经审理认定事实如下：原告万事兴物业公司与被告熊梅霞于2012年11月29日签订《盛世·融城二期物业服务协议》，约定由原告万事兴物业公司为盛世融城小区提供物业管理，管理服务期限从2012年11月29日起至小区业委会成立签订新的物业服务合同止。服务范围为盛世融城二期公共地段。物业服务费按房屋建筑面积收取，电梯公寓为0.80元/㎡/月，商业物业为0.70元/㎡/月，多层为0.50元/㎡/月；原告不承担因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的责任和善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。合同期内，小区业主入住率符合法律规定户数，应召开业主大会，选举、成立业主委员会，改选或续聘物业管理企业，新物业服务合同生效之日起，本合同自动终止。2015年11月29日，盛世融城小区选举产生井研县盛世融城小区业委会，同日，业委会与原告签订《井研县盛世融城小区物业服务合同》，约定盛世融城小区业委会选聘原告为该小区提供物业管理，服务内容为物业共有部位的维修、养护管理、物业共用设施设备的日常运行维��养护、物业共用部位和相关场地清洁卫生服务、公共绿地养护服务等。物业服务费按业主产权面积计算，从每批次交房之日起，多层住宅、电梯底层住宅按0.50元/㎡/月计算，门市商铺按0.70元/㎡/月计算，电梯住宅从二楼起按0.80元/㎡/月计算。卫生费，即生活垃圾清运费按6.00元/户/月。对拖欠物管费的，从2012年9月1日起，分批次在业委会成立后的60日内全额交清，否则对拖欠的物管费每日加收1‰的违约金。合同期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同同时对服务内容约定了相应的质量标准。另查明：原告万事兴物业公司于2003年3月28日成立，经营范围为物业管理、停车服务、楼宇清洁。资质等级为叁级。被告熊梅霞系井研县研城镇迎宾大道盛世融城小区X号X幢X单元X楼X号房屋业主。该房系电梯房，建筑面积100.45㎡。由于被告拖欠物管费，原告万事兴物业公司于2014年9月25日、2015年9月25日、2016年12月20日以张贴《物管费催收通知》的方式向被告催收2013年10月1日至2014年9月30日止的物管费964.00元、2013年10月1日至2015年9月30日止的物管费1928.00元、2013年10月1日至2016年12月31日止的物管费3133.00元，但被告经催收后依然拒绝缴纳拖欠的物管费，为此，原告于2017年4月10日诉至本院，请求判决。以上事实有原告万事兴物业公司的营业执照、组织机构代码、资质证明、《盛世·融城二期物业服务协议》、《井研县盛世融城小区物业服务合同》、《通知》、《物业费缴费通知》、《交费通知》、《物管费催收通知》、井研县房地产管理所出具的《证明》予以证明，本院予以确认。双方有争议的事实为：原告主张被告拖欠物管费的起始时间为2013年10月，被告认为拖欠物管费的时间不属实。原告提交《盛世·融城二期物业服务协议》用以证明其主张成立，但该协议签订时间为2012年11月29日，协议上并未载明缴纳物管费的时间应从2012年10月1日起开始缴纳，经本院释明，要求原告举证证明双方约定的缴费时间在签订物管协议之前，但原告在本院指定期间内未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告提交的《盛世·融城二期物业服务协议》予以采信，并认定被告缴纳物管费的起始时间为2012年11月起，签订合同后，被告交纳了一年的物管费，因此被告的欠费时间为从2013年11月29日起至2016年12月31日止，共有37个月未缴纳物管费，共计拖欠物管费100.45㎡×0.80元/㎡×37个月＝2973.32元。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告要求被告支付物管费2973.32元是否有事实依据和法律依据；2.原告主张被告支付违约金是否有事实依据和法律依据。一、关于原告主张被告��付物管费2973.32元的请求是否有事实依据和法律依据的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告万事兴物业公司与熊梅霞签订的《盛世·融城二期物业服务协议》以及井研县盛世融城业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》均约定原告提供物业服务，被告按合同约定支付物管费的义务，上述合同系双方真实意思表示，双方均应按该协议约定履行各自义务。原告万事兴物业公司已按协议约定提供了物业服务，被告熊梅霞作为房屋业主就应当按照协议约定向原告公司交纳物管费。被告辩称原告的物业管理不到位，但未提交证据予以证明，故被告熊梅霞无拒交物管费的正当理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告万事兴物业公司作为物业服务企业请求业主熊梅霞支付物管费，应当予以支持。至2016年12月31日止，被告熊梅霞尚欠物管费2973.32元未缴纳，故原告请求被告支付2016年12月31日前的物管费2973.32元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告主张被告支付违约金的问题。原、被告签订的《盛世·融城二期物业服务协议》第六条约定“滞纳金及其计收比例：从欠费之日起每天按所欠费用的万分之五计收滞纳金”以及井研县盛世融城业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》第二十一条约定“对历欠的物管费，即从2012年9月1日起，分批次所欠的物管费，请欠费者必须在业主大会、业主委员会成立后的60日内，全额交清。否则。逾期将按拖欠的物业服务费计算，每日加收1‰的违约金，同时，业主委员会和物管企业将采取各种措施进行追缴”。被告熊梅霞作为业主无正当理由拖欠物管费，原告有权要求被告按协议约定支付违约金。原告主张违约金不按被告拖欠的时间每日计收，调整为按欠费金额的30%收取违约金，该调整低于双方约定的违约金金额，且被告对原告对违约金的主张并无异议。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金应按被告实际拖欠的物管费金额计算��本院根据被告拖欠物管费的金额计算违约金为2973.32元×30%＝892.00元综上所述，原告要求被告支付2015年10月前的物管费2973.32元及违约金892.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告熊梅霞于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司自2013年11月29日起至2016年12月31日止的物业管理服务费2973.32元；二、被告熊梅霞于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司违约金892.00元；三、驳回原告乐山市万事兴物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告熊梅霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 王嘉梅二〇一七年五月三十一日书记员 黄 滔 来自：