（2017）豫01民终6259号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-28

案件名称

郑州神舟酒店有限公司、河南小南国投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州神舟酒店有限公司,河南小南国投资发展有限公司,王雨昌,赵光营

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6259号上诉人（原审原告）：郑州神舟酒店有限公司。法定代表人：冯美丽，总经理。委托诉讼代理人：张文有，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸＸ。被上诉人（原审被告）：河南小南国投资发展有限公司。法定代表人：刘怀生，总经理。委托诉讼代理人：王洪杰、祝世杰，河南金色阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王雨昌。委托诉讼代理人：张哲利，河南信心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵光营。委托诉讼代理人：张佳佳、张硕儒，河南天基律师事务所律师。上诉人郑州神舟酒店有限公司（以下简称神州酒店）因与被上诉人河南小南国投资发展有限公司（以下简称小南国）、王雨昌、赵光营房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人神舟酒店的委托诉讼代理人张文有、ＸＸＸ，被上诉人小南国的委托诉讼代理人王洪杰、祝世杰，被上诉人王雨昌的委托诉讼代理人张哲利，被上诉人赵光营的委托诉讼代理人张佳佳、张硕儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神州酒店上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项，改判支持神舟酒店一审诉讼请求中的第二项至第七项请求，判决由小南国承担神舟酒店所诉的全部责任义务；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定神舟酒店与赵光营重新签订了《房屋租赁合同》并认可其法律效力，是错误的；2、神舟酒店与小南国不存在租赁权转让关系，一审法院混淆了房屋转租法律关系及租赁权的转让法律关系，仅判决赵光营承担支付房屋租金及违约金是错误的；3、小南国的法定代表人刘怀生在2015年10月16日仍然书面认可小南国与神舟酒店存在租赁关系；4、一审法院不支持神舟酒店要求小南国限期腾出所租房屋并将房屋交还给神舟酒店、固定装修归神舟酒店所有的诉讼请求，变相确认了神舟酒店与赵光营的房屋租赁合同关系，超越了神舟酒店的一审诉讼范围；5、一审法院确认神舟酒店与小南国之间租赁合同解除的时间为2013年4月1日是错误的；6、一审法院对神舟酒店一审诉求小南国擅自改变房屋主体结构应当予以恢复原状不予支持是错误的；7、一审法院将合同约定的违约金酌定40万元没有事实和法律依据。综上，一审法院没有认真、客观审查事实及证据，为了达到不让小南国承担应承担的合同义务及责任，使小南国金蝉脱壳、退出租赁关系，颠倒黑白，让一个涉嫌犯罪、没有任何能力的赵光营承担租金，实属错误判决。小南国辩称：1、一审法院认定赵光营与神州酒店签订的《房屋租赁合同》是正确的；2、一审法院依据赵光营与神州酒店签订的《房屋租赁合同》，判决承租人赵光营支付租金正确；3、2015年10月16日的《情况说明》，不能证明小南国与神州酒店一直存在房屋租赁合同关系；4、涉案房屋由赵光营、王雨昌等人占有使用，神州酒店要求小南国腾空房屋、交还房屋及固定资产，没有事实和法律依据；5、一审法院认定神舟酒店与小南国的租赁合同自2013年4月1日实际解除是正确的；6、小南国的装修不存在任何危害房屋结构安全的行为，亦不存在擅自扩建的行为，神州酒店在将房屋出租给赵光营后，以小南国装修未经其同意为由，要求小南国恢复原状并以此解除合同，不合理、不合法；7、对于赵光营拖欠的2015年2月以后的租金及违约金，小南国没有支付义务。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法、判决结果公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王雨昌辩称：1、王雨昌在2013年经营后，并没有对房屋设施作出改变；2、小南国无权替王雨昌签署任何文件；3、赵光营与神舟酒店的《房屋租赁合同》已经实际履行；4、王雨昌等四名合伙人同意替赵光营履行一审判决第二项确认的相关款项；5、一审判决正确，请求二审法院予以维持。赵光营辩称：1、赵光营与神舟酒店签订的《房屋租赁合同》合法有效，并已经实际履行长达两年；2、赵光营仅是名义负责人，一审判决第二项有失公平，应当由实际投资人承担；3、一审法院认定神舟酒店与小南国之间《房屋租赁合同》的解除以及装修事宜，与赵光营无关。4、神舟酒店要求的应得利益无事实及法律依据，不应得到支持。神舟酒店向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2010年4月1日签订的房屋租赁合同已经解除；2、判决被告限期腾出所租房屋并将房屋交还给原告，固定装修归原告所有，判决被告对擅自改变房屋主体结构部分进行恢复原状；3、判决被告支付2015年2月1日至2016年8月1日期间所欠房屋租金236万元（以后租金按房屋租赁合同第四条约定标准判决至房屋实际交还之日）；4、判决被告支付2012年7月1日至2015年1月1日期间逾期支付房租违约金57.18万元；支付2015年1月1日至2016年3月1日逾期支付房租违约金489.84万元（以后违约金按房屋租赁合同第十一条约定判决至实际履行之日）；5、判决被告因自身原因导致房屋租赁协议不能履行应赔偿原告的应得利益314.5万元（暂计算两年）；6、判决被告支付所欠水费8830元，电费62582元，并承担逾期交纳水电费的滞纳金；7、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月1日，原告与小南国签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：小南国承租原告位于郑州市经济技术开发区××北××楼，用于经营餐饮、洗浴业、宾馆等服务行业；租赁期限为十五年，自2010年4月1日起至2026年2月1日止（不包括10个月的装修期），自2010年4月1日至2011年2月1日为装修期，装修期内免收租金，自2011年2月1日开始计收租金，每年租金为150万元，从计收租金开始，以后每三年为一个周期增加5%，租金六个月交纳一次，协议签订之日起三日内支付首期租金，以后于到期前一个月交纳下期租金，逾期支付租金一天，按应交未交部分的千分之四支付违约金，逾期支付租金满两个月的，每日按应交未交部分的千分之八支付违约金；小南国可对房屋进行装饰装修，可对房屋有选择的进行改建、扩建等，合同还对双方其他权利义务作出约定。租赁合同签订后，小南国以刘军红的名义注册个体工商户郑州经济技术开发区南国大酒店将涉案房屋用于实际经营，2011年1月16日郑州经济技术开发区南国大酒店取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（即（经开）公消安检许字【2011】第XXX号）。2013年2月3日，刘军红、王雨昌、小南国签订《资产转让协议》，主要约定：刘军红将郑州经济技术开发区南国大酒店的所有资产（包括但不限于自建房屋、装修形成的固定资产、酒店运营的设备、器具及其附属设施）和租赁房屋剩余年限的承租权、使用权一并转让给王雨昌，转让价款为人民币贰仟柒佰万元，协议还对双方其他权利义务作出约定，小南国为刘军红的责任和义务承担连带责任担保。上述协议签订后，郑州经济技术开发区南国大酒店将协议约定的相关资产依约转让给王雨昌。2013年7月12日，郑州经济技术开发区南国大酒店完成注销登记。王雨昌受让资产后，于2013年3月21日与赵建爽、杨赡伏、赵国签订协议书，主要约定：四人合作出资经营受让资产，将名称变更为南国风情大酒店，并登记在赵光营名下，赵建爽任董事长，全面管理及监督日常经营，协议还对各方其他权利义务作出约定。2013年4月1日，神舟酒店与赵光营签订《房屋租赁合同》，主要约定：神舟酒店将涉案房屋出租给赵光营经营餐饮、洗浴区、宾馆等服务行业，房屋租赁期限为15年，自2013年4月1日起至2029年2月1日止，每年租金为150万元，从计收租金开始，租金每三年为一个周期增加5%，租金每六个月交纳一次，协议签订之日起三日内支付首期租金，以后于到期前一个月交纳下期租金，逾期支付租金一天，按应交未交部分的千分之四支付违约金，逾期支付租金满两个月的，每日按应交未交部分的千分之八支付违约金；合同还对双方其他权利义务作出约定。2013年7月11日，以赵光营为经营者的郑州经济技术开发区南国风情大酒店注册成立、取得营业执照，至今该酒店仍使用涉案房屋对外经营。2013年7月10日，赵建爽汇款给冯美丽75万元；2014年2月24日，赵建爽汇给ＸＸＸ78.75万元；2014年8月27日，赵建爽汇给ＸＸＸ10万元；2014年9月5日，赵建爽汇给ＸＸＸ68.75万元。神舟酒店租金已收至2015年1月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务应承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。原告神州酒店和被告小南国于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。小南国就该房屋及所依附的资产进行了转让，该转让原告是明知的、同意的。且原告就该房屋与资产接收人赵光营重新签订《房屋租赁合同》，该租赁合同在工商登记机关进行了备案登记，赵光营以此注册了郑州经济技术开发区南国风情大酒店经营至今，其租金一直由其支付至2015年1月。小南国资产转让、老企业的注销、合伙协议的签订、赵光营与原告签订的租房协议、新企业的登记相互印证，三被告的辩称理由应当予以采信。在被告小南国经营郑州经济技术开发区南国大酒店已达二年之久，原告提出其装修未经其同意，无法使人信服。因原告与小南国的租赁合同已实际终止，并被新的租赁合同所取代,一审法院确认2010年4月1日神舟酒店与小南国签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月1日实际解除。原告主张的2015年2月1日至2016年8月1日期间的房屋租金236万元，应当由承租人赵光营支付，原告要求支付违约金的诉讼请求，因合同约定过高，根据其过错程度、违约时间，以及给原告造成的损失大小，一审法院酌定其违约金为40万元。原告要求被告限期腾出所租房屋并将房屋交还给原告，固定装修归原告所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张应得利益及水电费用，但均未提供相应证据，对该主张一审法院亦不予支持。原告申请司法鉴定已无必要，一审法院不予准许。各方如有其他损失，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2010年4月1日原告郑州神舟酒店有限公司与被告河南小南国投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告赵光营于本判决生效后十日内向原告郑州神舟酒店有限公司支付2015年2月1日至2016年8月1日的房屋租金236万元，支付违约金40万元。三、驳回原告郑州神舟酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88080元，由原告郑州神舟酒店有限公司负担40000元，由被告河南小南国投资发展有限公司负担20000元，由被告赵光营负担28080元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。神舟酒店为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：第一组证据：两份录音、两张照片及申请法院调取的公安机关询问笔录。证明小南国的法定代表人刘怀生认可没有退出租赁关系，愿意支付房租，神舟酒店与小南国的租赁关系一直在持续，至今仍未解除。第二组证据：2010年4月16日的《房屋租赁合同》，证明涉案房屋租赁期限为8年，不允许小南国对外转租。第三组证据：网上打印的《个体工商户登记管理办法》及郑州市工商局官网公布的《个体工商户设立登记程序及提交材料规范》，证明租赁房屋只提交复印件，不需要提交原件。小南国对以上证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，对关联性和证明目的不予认可。录音中，刘怀生多次强调是赵建爽拖欠神舟酒店的租金，而非小南国拖欠，更没有陈述过愿意支付租金的事实，不能证明神州酒店与小南国持续存在租赁关系的主张。照片的地点是小南国经营的经三路饭店，与本案没有任何关联。对调取的公安机关的三份笔录，与本案的租赁关系不存在法律关系，系赵建爽与刘怀生打架事宜的材料，笔录中也未载明是因为本案房屋的转让、转租引起的打架事件。对第二组证据真实性不予认可，该协议经过变造，对内容的合法性、与本案的关联性不予认可，该合同记载的租赁期限不是8年，而是15年，该合同记载的租金每年50万元，与小南国实际交付的150万元严重不符，该合同从未实际履行，不能证明神舟酒店的证明目的，可能是神舟酒店为了减少租赁税，而形成的本合同，双方未实际履行。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，《个体工商户登记管理办法》要求提交经营场所证明，各地的工商登记机关，对经营场所的证明材料，要求并不一致，本案中的租赁合同，加盖了“此复印件与原件一致”的印章，即证明登记人员依据登记办法的第20条，进行了形式审查，见到了本租赁合同原件。王雨昌对以上证据的质证意见为：对第一组证据中的录音，因无王雨昌等人的参与，故对该证据真实性不发表意见，但录音可以反映刘怀生和ＸＸＸ存在恶意损害王雨昌合法权益的事实，同时神州酒店也自认了其占领王雨昌经营场所的事实，同时录音中刘怀生明确说了王雨昌欠ＸＸＸ的房租，证明ＸＸＸ与王雨昌、赵建爽等人均认识。照片与王雨昌无关，不发表质证意见。对公安机关的询问记录真实性无异议，但与本案无关，所讲述的事实、地点，均不是本案的涉案房屋，同时也证明了刘怀生与神舟酒店共同损害王雨昌合法权益的事实。对第二组证据，不是王雨昌签署，对证据真实性不发表意见，但该份证据神州酒店本身就知道并实际掌握，却没有在一审中提交，因此，依法不属于新证据，该份合同租赁期限自相矛盾，且应是主合同的补充条款，已经随主合同的解除而解除。对第三组证据真实性没有异议，但其是工商局机关及直属单位的工作规范，与各地工商所要求并不一致，该文件的发布时间也是2009年，与赵光营办理营业执照时的规定也不符合。赵光营对以上证据的质证意见为：同意王雨昌的质证意见。王雨昌为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组证据：工商所的告示及豫政[2014]22号文件复印件。证明根据工商所关于办理个体营业执照的告示内容显示租房合同应提交原件及复印件，并在复印件右上角注明是否与原件核对一致，而该告示是依据豫政[2014]22号文件第五条作出的，第五条明确要求了工商所要对相关凭证进行形式审查；该文件是2014年下发的，意在“简化”审查手续，可以反证在2014年之前，赵光营和神舟酒店签署合同时，审查的程序应该比现在的形式审查更加严格，在工商所留存的“与原件核对一致”的合同复印件应当真实有效。第二组证据：照片8张。证明2015年10月王雨昌、赵建爽等人经营的南国风情大酒店被神州酒店强占，酒店内的设施、物品全部受损，多份文件灭失，实际经营者在长达几个月的时间内都对酒店失去控制。第三组证据：接处警登记表。证明2016年2月28日，王雨昌、赵光营等人组织人手，收回被强占的涉案房屋，而当时的控制者岳彦举（神舟酒店负责人ＸＸＸ的亲戚）等人发生冲突，11时53分，岳彦举报警，处警民警记载：因租房产生的经济纠纷小南国有人堵门，民警建议岳彦举、王雨昌等人不能打架、损坏物品，并不予立案。2015年10月至2016年2月王雨昌的经营场所一直被神州酒店控制，相关文件，包括合同，均是在这一时间段丢失。神舟酒店对上述证据发表如下质证意见：对第一组证据中告示的真实性有异议，不能证明王雨昌的证明目的，告示上要求在租房合同右上角签名并写上与原件一致，这是工商部门要求营业执照的申请人自己必须书写与原件一致，是申请人对自己复印件的一种承诺，而不是工商部门进行核实后，由工商部门加盖的与原件一致的印章。文件颁布日期是2014年，而南国风情大酒店的注册登记时间为2013年7月11日，因此该文件不适用2013年。对第二组证据照片8张，真实性及证明目的均有异议，不能说明照片当中的场所是被神舟酒店所抢占，更不能说明物品受损、文件灭失与神舟酒店有关。对第三组证据接处警登记表真实性无异议，证明目的及关联性均有异议，产生纠纷的当事双方，与神舟酒店无关，只是一个报警情况，不能证明其证明目的，更不能证明房屋租赁合同是因为这次打架丢失。小南国对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。赵光营对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，虽然工商档案中留存的2013年4月1日神舟酒店与赵光营签订的《房屋租赁合同》系复印件，但该复印件上加盖有“此复印件与原件一致”的印章，且根据小南国资产转让、老企业的注销、合伙协议的签订、新企业的登记及租金交纳情况，应当认定神舟酒店与赵光营已实际履行了该《房屋租赁合同》。神州酒店认为该《房屋租赁合同》系伪造，但其所提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。因该《房屋租赁合同》的签订，已经取代了神州酒店与小南国所签订的《房屋租赁合同》，故一审法院确认神舟酒店与小南国在2010年4月1日所签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月1日实际解除，并无不当。一审法院依据2013年4月1日的《房屋租赁合同》及租金交纳情况，并结合违约时间、过错程度、损失大小等因素，判决赵光营向神州酒店支付2015年2月1日至2016年8月1日的房屋租金236万元及违约金40万元，符合法律规定及本案的实际情况，本院予以维持。关于装修问题，神舟酒店与小南国履行了2010年4月1日的《房屋租赁合同》，亦与赵光营履行了2013年4月1日的《房屋租赁合同》，且即使按照神舟酒店出具的2012年12月29日要求小南国整改的通知，距其与小南国签订《房屋租赁合同》也已超过两年，故神舟酒店提出小南国装修未经其同意，显然不符合常理，本院不予采信。综上所述，神舟酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88080元，由上诉人郑州神舟酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　胡忠宇审判员　　崔　峨审判员　　侯军勇二〇一七年五月三十一日书记员　　白凯丽关注微信公众号“”