（2017）闽08民终530号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-30
案件名称
林报如、陈高云商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林报如,陈高云
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终530号上诉人（原审原告）：林报如，男，1972年7月16日生，汉族，住福建省连城县。被上诉人（原审被告）：陈高云，男，1982年9月15日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：苏健雄，福建正廉律师事务所律师。上诉人林报如因与被上诉人陈高云商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院(2016)闽0825民初1109号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林报如、被上诉人陈高云的委托诉讼代理人苏健雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林报如上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令陈高云立即归还林报如房屋销售保证金30000元及利息7590元，并按2%支付利息至保证金还清之日止；2.一审及二审诉讼费由陈高云承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人在代为销售被上诉人房产时，已经知晓有房产证但无土地证。上诉人认为，这不可以成为被上诉人不给上诉人土地证的理由。事实上是被上诉人不仅没有给上诉人土地证，也未给上诉人房产证，双方约定在房产出售交易时，被上诉人会出示和提供两证。2.一审法院认为涉案房产不存在权属不清问题，上诉人不认同。上诉人认为房产产权权属不属于被上诉人。另外，房产销售代理协议的签订，需要证件齐全，保证客观能够销售，客观能够购买过户。3.上诉人认为被上诉人隐瞒事实真相，拖延土地证交付，导致实际购买交易无法达成，应终止房产销售代理协议，归还不正当所得的30000元。4.被上诉人在协议签订后，承认承诺归还30000元保证金，有多个通话录音为证。陈高云辩称，1.原审法院认定上诉人在签订房产销售代理协议(下称协议)时知晓涉案房产只有房产证无土地证是正确的。上诉人在原审庭审过程中己向法庭明确陈述,在签订代理协议时，已知晓涉案房产有房产证无土地证。而且在签订协议时，上诉人并未提出异议。另外，当时房屋过户有房产证就已经可以完成，上诉人未能在规定时间内将房屋售出，理应承担违约责任。2.原审法院认定涉案房产不存在权属不清理由充分。首先,协议第七条第一款中明确约定因甲方产权权属不清导致委托期限到期无法销售的才构成违约。在协议签订时，答辩人已经提供了座落于连城的巫中民等三处房产的房屋产权证书,不存在权属不清的问题。其次,答辩人是委托上诉人独家销售房屋，并未约定销售的是答辩人所有的房产，在庭审中双方确认涉案房产就是连城的巫中民等名下的三处房产，上诉人在庭审中也予以确认了。所谓的权属不清是指产权的归属不明确，存在纠纷，涉案房产有房产证，产权清晰，不存在产权归属问题。再者，本案中有无土地证及是否应当提交不属于销售代理协议约定的内容，因此答辩人并未违约。3.答辩人并未承诺归还3万元保证金。被答辩人并无证据证明答辩人承诺将3万元保证金归还被答辨人，被答辩人提供的证据所反映的内容大都是在协议期满后或者是与本案无关的一些短信及通话记录。请求驳回上诉，维持原判。林报如向一审法院起诉请求：1.判令陈高云偿还林报如销售保证金本金30000元及利息7590元（从2015年10月27日至2016年11月14日），并按2%支付利息至清偿之日止；2.诉讼费、公告费、律师费由陈高云承担。一审法院认定事实：陈高云委托林报如代理销售座落于连城的巫中民、罗淑卿等三处房产。2015年10月27日，陈高云与林报如签订房产销售代理协议（以下简称协议），协议第二条约定包销价格为149万元，甲方（陈高云）同意在此价格基础上若通过乙方（林报如）介绍达成意向均可成交，甲方无异议；第三条佣金数额按以下方式计算：该委托价格为甲方实收价格，交易产生的费用及中介费均由实际购房者承担；当实际价格高于本协议约定的包销价格时，高出部分全部为佣金归乙方所有，甲方在收到购买方的全部房款当日支付给乙方；第四条第3款本协议签订之日，乙方支付甲方30000元作为独家销售保证金，若乙方在委托期限内无法介绍成交的，乙方可作为购买人，按本协议的委托价格向甲方购买该房产，否则销售保证金归甲方所有，乙方如期销售完成，甲方应在与购买者签订买卖合同之日退还乙方保证金；第六条委托期限自2015年10月27日至2016年1月27日；第七条（ａ）若因甲方产权权属不清，导致委托期限内无法销售的，乙方不承担违约责任，甲方应承担违约责任。签订协议后，林报如未售出房屋。在双方签订房产销售代理协议时，林报如知晓涉案房子目前只有房产证而无土地证。一审法院认为，陈高云与林报如签订房产销售代理协议，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方应履行各自的义务。根据双方签订房产销售代理协议和在法庭上的诉辩事由，可知陈高云委托林报如代为销售的房产为座落于连城的巫中民等三处房产，房产证号分别为“房权证连房证字第××号、连房权证字第××号、连房权证字第××号”。从房产销售代理协议内容可知，委托销售的方式为独家包销出让，即以固定价格149万元独家包销出让，高于149万元出让，高出部分为林报如佣金。林报如支付的30000元为独家销售保证金，林报如在委托销售期间内成交销售或自行购买，陈高云应返还保证金，否则保证金不予返还。陈高云委托林报如代为销售房产时，林报如已知晓有房产证但无土地证。涉案房屋有房产证即不存在权属不清的问题，有无土地证及是否应当提交问题，销售代理协议没有约定内容。林报如没有证据证明陈高云违约，林报如以陈高云无法提供相关房产证件为由，要求陈高云返还销售保证金30000元及利息7590元，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回林报如的诉讼请求。一审案件受理费739.75元，减半收取369.88元，由林报如负担。在二审诉讼期间，围绕争议林报如提供如下证据：1.林报如与陈高云通话录音，证明陈高云答应房产销售时，会提供两证（房产证及土地证），陈高云承认暂时没办法提供土地证，通话显示出售房屋需要土地证，双方达成共识；2.林报如与房产中介王飞凤通话录音，证明没有土地证，房子无法销售，在独家代理销售期间，陈高云自行委托中介销售代理，属于违约；3.短信、微信及交易明细复印件共计十一张，证明客户需要购买房子，陈高云无法提供土地证致使合同无法完成。陈高云质证认为林报如提交的三份证据不属于新证据，不予认可，证据1通话录音记录显示与本案无关联，通话记录时间是在2016年大年初十（即2016.2.27），与当事人沟通是在春节期间，房产销售代理销售合同期限是2015.10.27-2016.1.27，通话内容无关联性，2016年大年初十已经超过委托的期限，合同已经到期；证据2与王飞凤通话录音，与本案无关联，本案也无提及被上诉人的名字；证据3短信记录内容，陈高云并没有对土地证问题的认可，与通话录音一样也是2016.2.27号以后的，与本案无关联，微信记录、交易明细都是与本案无关联。经审查本院认为，林报如提交的上述证据系不属新证据，无法证明其主张的事实，与本案无关联，不作为本案的定案依据。经审理查明，对一审查明的事实，除林报如对“在双方签订房产销售代理协议时，林报如知晓涉案房子目前只有房产证而无土地证”有异议外，其余事实双方均无异议，对双方无异议的事实，本院予以认定。对有异议的事实，林报如认为其不知晓当时情况，陈高云说在出售房子的时候会提供两证。经审查，林报如在一审庭审时陈述其知道涉案房产是没有土地证，故其异议不能成立。本院认为，陈高云与林报如于2015年10月27日签订的《房产销售代理协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方应协议履行各自的义务。在《房产销售代理协议》中当事人双方对所代售的房产是没有争议的，但在《房产销售代理协议》中也没有明确要求所代售的房屋必须要提供房产证及土地证；在一审庭审中林报如也陈述其对销售房产只有房产证，没有土地证是知情的，但林报如主张陈高云答应买卖房屋时会提供房产证和土地证，陈高云予以否认，而林报如所提供的证据不足以证实其主张，该主张本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，林报如的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739.75元，由林报如负担。本判决为终审判决。审判长 李小东审判员 许培清审判员 陈小曼二〇一七年五月三十一日书记员 钟少娟 更多数据：搜索“”来源：