（2017）京02民终4317号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-01

案件名称

刘斌等与北京弘景伟业建材有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘斌,刘勇,北京弘景伟业建材有限公司,北京伟豪控股（集团）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终4317号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘斌，男，1960年4月21日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘勇，男，1966年7月22日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：汤建彬，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京弘景伟业建材有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇团河路（北京南辰投资有限公司院内）。法定代表人：张志学，总经理。委托诉讼代理人：刘慧忠，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：宋振山，北京市京广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京伟豪控股（集团）有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇开发区内。法定代表人：张正喜，董事长。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。上诉人刘斌、刘勇因与被上诉人北京弘景伟业建材有限公司（以下简称弘景公司）、北京伟豪控股（集团）有限公司（以下简称伟豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第02778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘斌、刘勇上诉请求：撤销一审判决第四项，改判弘景公司向我们返还房租845300元、多收电费116178元，伟豪公司向我们支付房屋重置成新价款19161元、附属物补偿价款1063623元。同意一审判决第一、二、三项。事实和理由：我们作为租赁房屋实际经营人，拆迁决定作出后，宾馆的客流大幅减少，一直处于亏损状态，受到拆迁影响最大，我们向弘景公司支付房屋占有使用费的标准，不应高于弘景公司向伟豪公司支付占用费的比例和标准（2011年1月12日至2011年4月30日期间，按照租金标准的51.7%；2011年5月1日至2014年4月30日期间，按照租金标准的61%；2014年5月1日之后，按照租金标准的50%），一审判决我们在合同解除后（2011年1月15日）至2014年9月7日期间按照租金标准支付房屋占有使用费错误，应当在部分已付房租冲抵占用费后，判决弘景公司按相应比例向我们返还部分房租；弘景公司违反合同强行多收电费，我们被迫交超标准的电费；我们要求伟豪公司支付房屋重置成新价款及附属物补偿价款的纠纷，是基于弘景公司与伟豪公司之间的租赁关系以及我们与弘景公司之间的租赁关系发生的，应当在本案中处理，从解决社会矛盾、减少诉讼成本角度，也应在本案中处理，且涉案房屋已经被拆迁，一审法官在房屋被拆前带领双方当事人到现场对本案诉争的房屋重置成新价款、附属物补偿价款的明细进行了确认，在本案中处理有利于查清事实，如果我们另行起诉伟豪公司，在弘景公司没有参与的情况下，房屋重置成新价款、附属物补偿价款的事实难以查清。弘景公司辩称，我公司对一审判决有异议，但没有提出上诉，刘斌、刘勇已经得到了超出他们应得的利益，不同意刘斌、刘勇的上诉请求。伟豪公司辩称，同意一审判决。我公司与刘斌、刘勇之间不存在合同关系，刘斌、刘勇与弘景公司之间的合同关系，与我公司无关，我公司对他们之间的合同关系不承担任何责任。刘斌、刘勇向一审法院起诉请求：1.解除刘斌与弘景公司签订的房屋租赁合同；2.弘景公司返还租赁保证金50000元；3.弘景公司返还房租2095000元（自2011年1月14日起至2014年9月7日止）；4.弘景公司返还物业费（管理费）73000元（自2011年1月14日起至2014年9月7日止）；5.弘景公司返还多收的电费143901元（自2009年6月至2014年9月7日止）；6.弘景公司、伟豪公司给付房屋重置成新价款19161元；7.弘景公司、伟豪公司给付停产停业补助费2134034.12元；8.弘景公司、伟豪公司给付附属物补偿价款1063623元；9.弘景公司、伟豪公司给付搬家补助费58634元；10.弘景公司、伟豪公司给付其他拆迁补偿款296150元。弘景公司在一审中提出反诉请求：1.解除我公司与刘斌签订的房屋租赁合同；2.刘斌、刘勇支付逾期缴纳的租金违约金300000元；3.刘斌给付租金788340元（自2014年9月8日起至2016年2月29日止）；4.刘斌给付转租补偿金455000元；5.刘斌、刘勇给付拖欠的水费13500元、管理费29506元；6.刘斌、刘勇给付占用期间租金损失166667元（自2016年1月1日起至2016年2月29日止）。一审法院认定事实：2006年10月2日，北京南辰投资有限公司（后变更公司名称为伟豪公司）和北京思福龙服装城有限公司（后变更公司名称为弘景公司）签订北京市房屋租赁合同，伟豪公司将位于北京市大兴区团河路东侧两个独立院落租赁给弘景公司使用。租赁期限自2007年2月1日起至2017年1月31日止，租金标准为200万元/年。2010年12月24日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布京兴建拆告字（2010）第24号拆迁公告，公告载明：拆迁范围为东至新凤河和团河农场界和现状国有用地权属界，南至双河北里小区，西至京开高速，北至清源路。本案诉争房屋在上述拆迁范围内。2013年9月27日，北京京创投资有限公司（甲方，收回方）与伟豪公司（乙方，被收回方）签订了国有土地使用权收回（购）补偿合同，合同约定北京京创投资有限公司收回（购）伟豪公司位于上述位置的房屋并支付收回（购）补偿款6800万元，该收回（购）补偿款为甲方收回（购）本合同项下约定的土地、土地使用权、地上物、附属物、地上设施和设备的一切补偿费用。涉案非住宅拆迁补偿明细表载有：用地面积16.63亩；被拆迁总建筑面积11546.68平方米；区位补偿价为28785836元、房屋重置成新价为11051908元、附属物补偿价款1701448元；搬家补助费288667元、停产停业补助费17146500元、其他9025641元。法院调取的拆迁材料，除上述材料外，还有估价结果通知书、附属物及设备清登表等材料在案佐证。2013年，伟豪公司将弘景公司诉至北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院），要求判令解除双方于2006年10月2日签订的租赁合同及补充协议（包括2006年10月2日签订的房屋租赁补充协议，2007年4月30日签订的房屋租赁合同补充协议，2007年10月24日签订的房屋租赁合同补充协议二）；弘景公司立即腾退租赁的房屋及院落；弘景公司给付拖欠租金445万元（系自2011年5月1日起至2013年10月31日部分）并给付自2013年11月1日至实际腾退之日止的租金（自2013年11月1日起至2014年4月30日，按年租金190万元计算，2014年5月1日起至实际腾退之日止，按年租金200万元计算），如法院认定双方之间的租赁合同已解除，要求给付占有使用费，标准同租金标准；弘景公司给付违约金324.66万元；诉讼费用由弘景公司承担。弘景公司提出反诉，要求伟豪公司给付一次性停产停业补助费17146500元、装修损失7880000元、房屋重置成新价3620000元、搬家补助费288667元、给付设备损失1739000元、退还2011年1月12日至2011年4月30日期间的租金467000元、搬迁其他补助费2953742元；反诉费用由伟豪公司承担。大兴法院作出（2013）大民初字第3137号民事判决，判决：一、弘景公司将与伟豪公司于2006年10月2日所签订租赁合同所承租的房屋及院落（位于北京市大兴区团河路东侧两个独立院落，房屋所有权证号为京房权证兴股字第×××和京房权证兴股字第×××）腾退给伟豪公司（于判决生效后十日内履行）；二、弘景公司给付伟豪公司占有使用费365万元（系自2011年5月1日至2014年4月30日期间占有使用费）；弘景公司给付伟豪公司自2014年5月1日起至实际腾退之日止期间的占有使用费，标准为按每年占有使用费一百万元计算；本判项于判决生效后十日内履行；三、伟豪公司于判决生效后十日内给付弘景公司停产停业补偿费8573250元、搬家补助费288667元；四、伟豪公司于判决生效后十日内退还弘景公司租金225806元；五、驳回伟豪公司的其他诉讼请求；六、驳回弘景公司的其他反诉请求。北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第11401号终审判决，认可双方的房屋租赁合同与补充协议于2011年1月14日解除，判决维持（2013）大民初字第3137号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；变更（2013）大民初字第3137号民事判决第三项为：伟豪公司于判决生效后十日内给付弘景公司停产停业补偿费10287900元，搬家补助费288667元。2007年6月13日，出租方（甲方）弘景公司与承租方（乙方）刘勇签订房屋租赁合同，弘景公司将位于北京市大兴区团河东路1号楼2、3、4层出租给刘勇经营宾馆业务。租赁期限为9年零8个月，自2007年8月8日起至2017年4月30日止。房屋租金采取先付后用的交纳方式，于每一付款期前20天支付下一期租金，前三年租金为每年50万元，中三年租金为每年55万元，后四年租金每年60万元，乙方每逾期支付一天需按租金的10%支付滞纳金。房屋租赁保证金为5万元，管理费每年2万元，水电及设施费用全部由刘勇支付，水费每吨2.5元，电费每度1元，供暖费按北京市供暖标准收费。乙方转租该房屋，订立的转租合同应经甲方签署同意，方可生效。乙方转租该房屋，甲方可从转租租金中获得收益，比例是剩余租期总租金的10%。租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁、改建或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，租金按实际计算，乙方无条件交回房屋，经营上的损失归乙方。租赁期满，乙方应如期交付该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金三倍的违约金。同日，刘勇交纳保证金5万元。之后在1层大厅加盖36平方米的玻璃门廊一个。庭审中，刘斌、刘勇与弘景公司均认可房屋租赁费、水费、管理费交纳至2014年9月7日（其中一层房屋租金交纳至2014年9月30日），电费交纳至2015年9月15日，根据刘斌、刘勇提交的现存票据，租赁期间电费交纳标准分别为1.2元/度、1.3元/度、1.4元/度。在经营过程中，刘勇因身体不适决定将宾馆内全部设施转让给刘斌，由刘斌继续经营管理。2007年11月9日，弘景公司和刘斌签订房屋租赁合同，合同约定的内容同弘景公司和刘勇签订的房屋租赁合同一致。2008年3月7日，刘勇在涉案租赁地点取得个体工商户营业执照，名称为北京建业兴辰宾馆，经营者姓名为刘勇。合同签订后，刘斌、刘勇一直在此经营宾馆。2016年3月9日，刘斌、刘勇将涉案房屋腾退返还给弘景公司。2016年3月10日，弘景公司向刘斌、刘勇支付拆迁补偿款10万元，约定根据实际情况多退少补。经现场勘验，双方认可的租赁面积为2300平方米。一审法院认为：弘景公司分别与刘勇、刘斌签订的房屋租赁合同均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。刘斌在刘勇之后和弘景公司签订了房屋租赁合同，刘勇和弘景公司之间的房屋租赁合同自动终止。两份合同权利义务内容相同且均系与弘景公司签订，不应视为转租合同，故对弘景公司主张刘斌、刘勇支付转租补偿金的请求法院不予支持。北京市第二中级人民法院作出的（2014）二中民终字第11401号判决认可伟豪公司和弘景公司之间的房屋租赁合同于2011年1月14日解除。故对刘斌、刘勇主张解除与弘景公司租赁合同的主张已无须法院再作处理。弘景公司应将已收取的租赁保证金退还给刘斌、刘勇，故对刘斌、刘勇主张弘景公司返还租赁保证金的请求，法院予以支持。合同虽然解除，但刘斌、刘勇实际占用租赁房屋至2016年3月9日，所以刘斌、刘勇已交纳的租金应折抵房屋占有使用费，对于2014年9月8日起的占有使用费，鉴于涉案房屋拆迁期间经营受阻的情况，法院对房屋占用费适当予以降低，故对刘斌、刘勇主张弘景公司退还自2011年1月14日起收取的租金的请求，法院不予支持。对弘景公司主张刘斌、刘勇给付自2014年9月8日起至2016年2月29日止占用使用费的诉讼请求，法院适当予以支持，具体数额为394170元。刘斌、刘勇占用涉案房屋应交纳使用期间的物业费，故对刘斌、刘勇主张弘景公司退还自2011年1月14日起收取的73000元管理费的请求，法院不予支持，对弘景公司主张刘斌、刘勇支付自2014年9月7日起管理费的请求，法院酌情予以支持。关于违约金一项，因该房屋涉及拆迁，不宜认定违约，故对弘景公司主张刘斌、刘勇支付租金违约金的请求，法院不予支持。虽弘景公司向刘斌、刘勇收取的电费高于合同约定的标准，但刘斌、刘勇均按照变更后的价格交纳电费，应视为其接受了变更后的价格，故对刘斌、刘勇要求弘景公司退还多交电费的主张，法院不予支持。刘斌、刘勇在合同解除后占用涉案房屋期间虽有用水，但弘景公司没有提供相应的证据，故对弘景公司主张刘斌、刘勇支付自2014年9月7日起水费的请求，法院不予以支持。刘斌与弘景公司的租赁合同约定：“在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁、改建的，刘斌应无条件交回房屋，经营上的损失归刘斌。租赁期满，租赁房屋内不动产归弘景公司所有”。根据该条约定，并不能确定双方对停产停业补偿费与搬家补助费进行了明确的约定，因此法院根据实际情况在弘景公司与刘斌、刘勇之间予以分配，弘景公司应补偿刘斌、刘勇停产停业补偿费1656000元、搬家补助费57500元。刘斌、刘勇主张的其他补偿款，弘景公司并未实际取得，因此，对刘斌、刘勇向弘景公司主张的其他补偿款，法院不予支持。对弘景公司主张的其他费用，因证据不足，法院不予支持。关于刘斌、刘勇向伟豪公司主张权利一项，本案为房屋租赁合同纠纷，刘斌、刘勇向伟豪公司主张的关系与弘景公司非同一法律关系，刘斌、刘勇在本案中向伟豪公司主张权利，没有事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、判决生效后十日内，北京弘景伟业建材有限公司退还刘斌、刘勇保证金50000元；二、判决生效后十日内，北京弘景伟业建材有限公司给付刘斌、刘勇停产停业补偿费1656000元、搬家补助费57500元（扣除北京弘景伟业建材有限公司已给付的100000元，共计1613500元）；三、判决生效后十日内，刘斌、刘勇给付北京弘景伟业建材有限公司自2014年9月8日起至2016年2月29日止的房屋占有使用费394170元、管理费14753元，共计408923元；四、驳回刘斌、刘勇的其他诉讼请求；五、驳回北京弘景伟业建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审无异。本院认为，刘斌、刘勇上诉主张拆迁影响其经营，不同意按照租金标准负担2011年1月15日至2014年9月7日期间占用费，要求降低该期间房屋占用费标准，进而要求弘景公司返还上述期间已交纳的部分租金。对此，本院分析如下：刘斌与弘景公司之间的租赁合同因上一手即弘景公司与伟豪公司之间的租赁合同于2011年1月14日解除而解除，但是，客观上，2011年1月14日刘斌与弘景公司并未办理合同解除手续，刘斌、刘勇未向弘景公司交还租赁房屋，并实际占用该房屋，现没有证据显示诉讼前刘斌、刘勇曾因拆迁影响经营而要求弘景公司减少2011年1月15日至2014年9月7日期间的房屋租金，相反，刘斌、刘勇已按照全额租金标准向弘景公司支付了上述期间的租金，这表明双方仍在实际履行合同，只是该期间的租金应折抵同期房屋占用费。诉讼中刘斌、刘勇又要求弘景公司返还上述期间部分租金，依据不够充分。至于刘斌、刘勇上诉主张其负担房屋占用费标准不应高于弘景公司向伟豪公司支付占用费标准一节，本院认为，刘斌与弘景公司之间，弘景公司与伟豪公司之间，是两个不同的租赁关系，二者租赁标的物范围并不完全一致，两案案情亦不完全相同，弘景公司向伟豪公司支付占用费的标准并不适用于本案，本院对于刘斌、刘勇该项上诉意见不予采纳。综合上述分析，本院认为，刘斌、刘勇上诉要求弘景公司返还2011年1月15日至2014年9月7日期间部分租金，依据不足，本院不予支持，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。关于刘斌、刘勇上诉主张弘景公司违反合同强行多收电费，刘斌、刘勇被迫交超标准的电费，要求弘景公司返还多收电费一节，本院认为，根据查明的事实，弘景公司向刘斌、刘勇收取电费的标准的确存在高于合同约定标准的情况，但是，刘斌、刘勇系按月向弘景公司交纳电费且系查询电表后付费，刘斌、刘勇在明知合同约定电费标准的情况下，按照变更后的标准交纳电费，应视为刘斌、刘勇认可变更后的电费标准。现刘斌、刘勇仅以供电由弘景公司垄断、没有选择权为由主张弘景公司强行多收费、自己系被迫交费，依据不足，本院对刘斌、刘勇该项意见不予采纳，对于刘斌、刘勇要求弘景公司返还电费的上诉请求不予支持，一审判决对此处理亦无不妥，本院予以维持。关于刘斌、刘勇上诉要求伟豪公司支付房屋重置成新价款、附属物补偿价款一节，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，刘斌、刘勇向伟豪公司主张的法律关系与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，当事人可以另行解决。综上，刘斌、刘勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23154元，由刘斌、刘勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　何江恒审　判　员　　李明磊代理审判员　　胡珊珊二〇一七年五月三十一日书　记　员　　祝　石百度搜索“”