（2017）黔2725民初930号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-29
案件名称
文华凤与姜仁煌、王蓉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
瓮安县人民法院
所属地区
瓮安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文华凤,姜仁煌,王蓉,姜雪峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初930号当事人基本情况及案件审理经过原告：文华凤，女，1969年4月29日生，苗族，贵州省福泉市人，住所地贵州省福泉市，委托诉讼代理人：张晓康，贵州法庄律师事务所律师，执业证号15227199610265533。代理权限为一般授权。被告：姜仁煌，男，1948年4月20日生，汉族，贵州省福泉市人，住所地贵州省福泉市，被告：王蓉，女，1950年3月26日生，苗族，贵州省福泉市人，住所地贵州省福泉市，被告：姜雪峰，女，1971年2月14日生，苗族，贵州省福泉市人，住所地贵州省福泉市，三被告委托诉讼代理人：柏刚成，福泉市中心法律服务所法律工作者，执业证号32407031101578。代理权限为特别授权。原告文华凤与被告姜仁煌、王蓉、姜雪峰房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年2月23日向贵州省福泉市人民法院提起诉讼，2017年2月24日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院将该案交由本院审理。本院于2017年3月2日立案受理，依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2017年4月12日公开开庭审理本案，原告文华凤及其委托诉讼代理人张晓康和被告姜仁煌、王蓉、姜雪峰的委托诉讼代理人柏刚成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告文华凤的诉讼请求：1、解除原告和三被告的房屋买卖合同；2、判决三被告退还原告购房款88000元；3、判决三被告向原告支付资金占用利息35640（按年利率6%暂计算至2017年1月18日，共81个月）；4、案件受理费由三被告承担。被告姜仁煌、王蓉的答辩意见：1、被告未违约，解除合同的条件未成就。争议房屋系被告于1986年12月从原告之父手中购买所得，后重新修建房屋三间，于1993年12月15日办理了房屋所有权证，登记在被告姜仁煌母亲王玉芝的名下，于2002年11月13日办理了土地使用权证，登记在被告姜仁煌名下。2010年4月18日，原、被告双方签订《转让证明》，被告以88000元的价格将三间房屋转让给原告，当时双方口头约定，被告净收款88000元，配合受让方办理相关手续，但对于办理过户手续产生的一切费用均由受让方承担。在签订《转让证明》的同时，被告已将房屋所有权证、国有土地使用证及老契约一张的原件均交由原告之兄文某保管，并收取文华凤、文某的转让价款88000元。之后，被告一直未收到原告要求办理手续的要求。2014年7月，原告提出想将房产转让给他人，要求被告配合。应原告要求，被告之女姜雪峰到马场坪三堡村村委会、马场坪办事处、马场坪派出所出具被告母亲王玉芝已故的证明交给原告，且被告一家人还陪原告到福泉市行政服务中心办理过户手续，由于需要先补交土地出让金，姜雪峰还以被告姜仁煌的名义于2014年7月8日向福泉市国土局提交《补交土地出让金申请书》，当时经国土局初步核算，214.99平方米要交土地出让金4万余元，姜雪峰将该费用的金额告知原告，之后未再收到原告的任何答复。2014年11月，原告称该房产要被征用，所以不办理过户手续了，要求被告配合领款，并要求被告书写配合领取征用款、被告家人不得参与分款、不得干涉的书面声明给原告，被告所有家人于2014年11月22日书写声明一份，由被告所有家人签名后交给原告，后原告还以该份亲笔签名的声明未捺印而不管用为由质问过姜雪峰。被告对原告的种种要求一直积极予以配合、照办，并未违约，原告称被告一直拒绝配合办理房屋变更登记手续，严重与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本案不符合法律规定的解除合同情形，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、本案所涉标的物事实上已不存在，若法院判决解除合同，双方互返，则原告应对标的物予以恢复或折价赔偿，并赔偿从占用房屋期间的房租费损失至实际返还之日止。本案所涉房产于2010年4月18日进行转让时，该三间平房水电畅通，至转让时一直处于租赁状态，被告每月收取租金450元，现该三间房屋由于原告疏于管理已垮塌，无法居住，若要解除合同，原告应将房屋恢复到转让时的状态，若不予恢复，也应进行作价赔偿。被告姜雪峰的答辩意见：1、对被告姜仁煌、王蓉的答辩意见无异议。2、转让说明上有被告姜雪峰的签字，被告姜雪峰也知晓此事，转让方是净收转让款88000元，办理过户手续的相关费用均由受让方承担，转让方予以配合，房屋转让时处于正常的租赁状态。3、无论原告怎样要求，被告方都积极予以配合（具体经过与被告姜仁煌、王蓉陈述一致），不存在原告陈述的拒不履行配合办理手续的情况。4、该房产产权不属于被告姜雪峰，被告姜雪峰对该房产无权处分，原告将被告姜雪峰列为被告，主体不适格。综上，请求法院依法驳回原告对姜雪峰的诉讼请求。审理查明的事实本案争议房屋位于贵州省××××路，房屋面积共计130.96平方米，房屋产权登记在王玉芝名下（王玉芝系被告姜仁煌母亲，已于2001年7月19日因病死亡）；土地使用面积为214.99平方米，土地使用权登记在被告姜仁煌名下。2010年4月，被告姜仁煌准备转让该房屋，原告有意购买，因被告姜雪峰不同意只卖给原告一人，原告便与其胞兄文某商量，以二人的名义共同购买，实际由原告一人出资，购买所得房屋亦归原告一人所有。2010年4月18日，原告及其胞兄文某与被告姜仁煌、王蓉、姜雪峰签订《转让证明》，以姜仁煌、王蓉、姜雪峰为出卖人，以文某、文华凤为买受人，将本案争议房屋以88000元的价格转让给文某、文华凤，签订《转让证明》后，被告将房屋交付给原告管理使用，同时将该房屋的协议、土地使用权证、房屋产权证交给原告，原告又将该协议、土地使用权证、房屋产权证转交给文某保管。本案争议房屋在交付前，被告一直租赁给他人居住。同日，被告姜仁煌、王蓉出具收条，注明收到文某、文华凤给付房屋转让款88000元。双方在签订《转让证明》时口头约定，出卖人协助买受人办理相关过户手续，一切费用由买受人自行承担。后原告准备去办理过户手续，经咨询后得知费用大约要4万余元，原告便请求文某与被告协商，要求对该费用各承担一部分，被告明确表示不同意。当原告再次准备办理过户手续时，因房屋产权证上登记的名字是王玉芝，土地使用权证上登记的名字是姜仁煌，名字不一致，原告要求被告出具王玉芝的死亡证明，将房屋产权证上的名字变更为姜仁煌，被告按原告要求出具了王玉芝的死亡证明，原告又要求被告写一份有权继承的人放弃继承遗产的声明，随后，被告又出具了一份每一个有继承权的人都放弃继承遗产的声明，由文某转交给原告。2015年，原告再次向文某提出，要求被告写一份声明，内容为如果该房屋被征收，补偿款由被告领取后交给原告，同时，原告亦要求文某出具了一份声明，证实2010年4月18日姜仁煌、王蓉收取的房屋转让款全部由原告出资。后原告通过文某与被告姜仁煌协商，拟由被告姜仁煌分期退还原告购房款，在购房款退还完毕后，原告将相关房屋、土地权证返还被告，但此协议因故未能履行。至本案起诉前，因长期无人进行维护修缮，本案争议房屋已破败至不适合居住。本院确认的上述事实，有原、被告双方的法庭陈述及原告提交的转让证明、收条、土地使用权证复印件、房屋产权证复印件、文某的书面声明及被告提交的三被告身份证复印件、王玉芝已死亡的死亡证明、证人文某、陈某当庭作证的证言、房屋现状照片等证据在卷予以佐证，经开庭质证和本院审查，足以认定；被告提交的福发改物价函（2011）1号福泉市发展和改革局文件、黔发改收费（2014）1139号贵州省发展和改革委员会文件，因与本案无关，本院不予认定；被告提交的补交土地出让金申请书因真实性无法核实，本院不予认定。判决理由和结果本院认为，原告文华凤与被告姜仁煌、王蓉、姜雪峰签订的房屋转让协议系双方的真实意思表示，原告给付了价款，被告交付了房屋及相关的房屋、土地权证，合同主要内容已经实际履行，原、被告双方在庭审中均强调协议合法有效，证人文某在庭审中亦作证证实，对王玉芝房屋具有继承权的所有继承人均已亲笔签字声明放弃继承权，该声明已由文某转交原告，足以证实王玉芝房屋的相关权利人对原、被告双方签订的房屋转让协议的效力予以了追认，故本院认为，双方之间签订的房屋买卖协议合法有效，对双方之间的房屋买卖合同关系，本院依法予以确认。关于被告姜雪峰辩称自己不是适格被告的问题。在双方签订房屋买卖协议时，被告姜雪峰作为出卖人在协议上签字，系合同当事方，理应承担相应的合同义务，其在本案房屋买卖合同纠纷中作为被告主体是适格的，故被告姜雪峰的该抗辩理由本院不予采纳。关于原告提出被告应该先行履行将房屋产权证变更登记到被告姜仁煌名下的问题。双方在签订房屋转让协议时，被告已将房屋产权证、土地使用权证交给原告，原告理应知晓房屋产权证与土地使用权证上的所有权人不一致的情形，原告对此并未提出异议，仍然继续履行合同，而根据双方买卖房屋时的口头约定，被告只负有协助的义务，而办理一切过户手续所必须的费用则由原告自行承担。因此，如需要将王玉芝名下的房屋变更登记到被告姜仁煌名下，被告亦只负协助办理义务，相关费用仍需原告自行承担，故被告不负有在履行双方合同前将房屋产权变更登记到被告姜仁煌名下的先行义务，原告的该项诉讼主张，本院不予支持。关于本案被告是否履行了合同义务即协助办理房屋过户手续的问题。从被告提交的王玉芝的死亡证明及证人文某证实的内容看，被告一直按照原告的要求积极履行协助义务，而原告称被告未履行相关合同义务、构成根本违约，与本案庭审查明事实不符，且庭审中亦未提交相关证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告应承担举证不能的不利后果，其该项诉讼主张本院不予支持。关于本案房屋买卖合同是否应该解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告未举证证明本案存在法定的需要解除合同的情形，其要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告文华凤的诉讼请求。案件受理费减半收取1386元，由原告文华凤负担。权利义务告知如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 何崇尧二〇一七年五月三十一日书记员 王 芳 来自：