（2017）浙10民终683号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-03
案件名称
台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆、翁晓玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆,翁晓玲,叶最桂,金卫友,王江朝,徐建国,丁振珠,徐建伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终683号上诉人（原审被告）：台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆，住所地：台州市椒江区商务中心3-4幢一层132号，组织机构代码：L7314875-4。经营者：阮艳景，女，1978年2月19日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：黄情，浙江新台州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁晓玲，女，1983年6月24日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：潘灵杰，浙江利群律师事务所律师。原审第三人：叶最桂，男，1964年3月7日出生，汉族，住临海市。原审第三人：金卫友，男，1953年1月16日出生，汉族，住台州市椒江区。原审第三人：王江朝，男，1967年1月3日出生，汉族，住台州市椒江区。原审第三人：徐建国，男，1973年12月29日出生，汉族，住台州市椒江区。原审第三人：丁振珠，女，1973年9月28日出生，汉族，住台州市椒江区。原审第三人：徐建伟，男，1988年1月18日出生，汉族，住台州市椒江区。上诉人台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆（以下简称哈呢生活馆）因与被上诉人翁晓玲、原审第三人叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈呢贝贝上诉请求：撤销（2016）浙1002民初5762号民事判决书的第二项判决。事实和理由：一、上诉人和被上诉人口头合意达成腾空房屋相关协议，上诉人并未违约。上诉人与被上诉人达成口头协议，被上诉人同意上诉人在2016年6月底之前腾空并转租房屋。根据台州诚凯物业服务有限公司水电费收据、物业费收据和费用结清证明，从侧面反映，被上诉人事实上是同意上诉人退出租赁房屋的。业主在2016年6月已经在租赁房屋上张贴广告并附联系方式，说明已经同意解除上诉人的房屋租赁，而一审法院传唤业主后，业主并未出庭说明情况，请法院继续查清。二、一审法院认定台州市椒江区解放南路03-01地块椒江商务中心一层136号、151号房屋系被上诉人转租给上诉人的事实认定错误。根据《补充协议》和两份委托书，136号、151号房屋系由王江朝接受业主委托进行管理，王江朝又转委托给被上诉人翁晓玲，被上诉人翁晓玲仅是按照定额“代收租金”，但王江朝的转委托并未取得业主的同意和追认，其行为效力待定。即使转委托成立，但转委托合同的利益归于业主，被上诉人翁晓玲无权提起本案诉讼。且根据《补充协议》，2014年8月1日起，商铺全体业主代表决定该商铺交由王江朝管理，翁晓玲已经不再享有该份合同的相关权益。三、对于涉案房物租赁，无论被上诉人系接受委托还是转租，其行为超越权限，损害了业主利益，翁晓玲与业主签订的合同和其与上诉人之间签订的合同存在租金差异，且业主与翁晓玲之间并未就房屋的租赁约定报酬，被上诉人按差价收取租金的行为损害了业主的利益，根据实际情况，业主与被上诉人约定按照房屋面积每平方7元的金额给付管理报酬，并非以转租差价给付报酬，被上诉人对房屋的管理超越了权限，需要得到业主的追认。四、保证金20000元作为合同履行的质押，应当在违约金和损失赔偿范围内进行抵扣，不能叠加适用。翁晓玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，双方签订房屋租赁合同，上诉人拖欠租金，翁晓玲可以单方解除房屋租赁合同。上诉人确实拖欠房屋租赁十日以上并构成违约，因为上诉人的原因解除合同的，上诉人应赔偿被上诉人合理损失。二、一审法院认定的讼争的房屋转租给上诉人的事实清楚，相关法律规定只要不违反相关的规定，承租人可以全权转租。翁晓玲转租151号和136号房屋的租赁合同合法有效。三、根据合同相对性原则，权利义务只是针对合同双方的权利义务，不针对第三人。补充协议也只是针对签订协议的双方，被上诉人收取租金没有损害业主的利益。四、根据合同意思自治的原则，本案双方签订的房屋租赁合同，上诉人存在违约的情况下，保证金可以不予退还，且要求上诉人赔偿相关损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟未作答辩。翁晓玲向一审法院起诉请求:一、解除原告翁晓玲与被告哈呢生活馆签订的房屋租赁合同，被告哈呢生活馆将租赁房屋的钥匙返还给原告翁晓玲；二、原告翁晓玲不予返还被告哈呢生活馆的保证金20000元，被告哈呢生活馆支付拖欠的租金21583元，并支付违约金43166.70元。诉讼中，原告翁晓玲将第一项诉讼请求变更为解除原告翁晓玲与被告哈呢生活馆签订的房屋租赁合同。一审法院认定的事实：丁振珠、徐建国、徐建伟系椒江商务中心3-4幢一层132号房屋（以下简称132号房屋）的所有权人。金卫友系椒江商务中心3-4幢一层136号房屋（以下简称136号房屋）的共有人之一。叶最桂系江椒江商务中心3-4幢一层151号房屋（以下简称151号房屋）的共有人之一。2014年5月30日，丁振珠、徐建国、徐建伟作为甲方与乙方翁晓玲签订委托租赁合同，约定，甲方委托乙方将132号房屋出租给他人，由乙方收取租金，委托租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止，共计8年，甲方租金收益第1、2年租金150000元，第3年至第8年，租金每年递增5000元。同日，翁晓玲作为甲方与乙方哈呢生活馆签订房屋租赁合同，约定，甲方将132号房屋、136号房屋、151号房屋出租给哈呢生活馆；租期自2014年7月1日至2022年6月30日止；第一年租金248000元，第二年租金251000元，第三年租金259000元，第四年租金267000元；租金按年一次性支付，支付时间为每年6月1日前将租金打入甲方指定账户；乙方应在签订合同的同时向甲方交付保证金20000元；乙方拖欠租金达10天以上，甲方可以单方面终止合同，保证金不退，由此造成的损失由乙方负责；任何一方违反合同约定，另一方有权要求支付违约金（等于当年平均月租金的2倍）等。2014年7月5日，叶最桂委托王江朝出租151号房屋。2014年9月1日，金卫友委托王江朝出租136号房屋。2014年11月19日，王江朝作为甲方与乙方翁晓玲达成补充协议，约定，因乙方在受托期间即2014年7月30日前已将136号房屋、151号房屋出租给商户哈呢生活馆，甲方受托在2014年8月1日起管理该房屋，双方协议由乙方继续按原定金额代收租金，租期从2014年7月1日至2022年6月30日止共计8年，租金第1年58000元，第二年开始每年递增3000元，乙方每年7月收到租金后打入甲方指定账户。诉讼过程中，哈呢生活馆已将上述租赁房屋的钥匙返还给了翁晓玲。一审法院认为，第三人丁振珠、徐建国、徐建伟与原告翁晓玲签订的委托租赁合同，第三人王江朝与原告翁晓玲签订的补充协议，尽管内容表述的均为涉案房屋委托租赁事宜，但两份合同均未对原告翁晓玲的报酬进行约定，而均约定原告翁晓玲每年应支付固定金额的租金，上述第三人与原告翁晓玲形成事实上的房屋租赁合同关系。原告翁晓玲将涉案房屋转租给被告哈呢生活馆，双方签订房屋租赁合同，原告翁晓玲有权就该合同履行所产生的纠纷提起诉讼，被告哈呢生活馆关于原告翁晓玲无权提起本案诉讼的抗辩，该院不予采纳。房屋租赁合同约定，被告哈呢生活馆拖欠租金达10天以上，原告翁晓玲可以单方解除合同，被告哈呢生活馆至今未付2016年6月1日以后的租金，解除合同的条件已经成就，现原告翁晓玲请求解除房屋租赁合同，该院予以支持。2016年6月1日以后租赁房屋返还前的租金，被告哈呢生活馆未予支付，其已违反合同约定，原告翁晓玲主张被告哈呢生活馆欠付1个月租金，并要求租金按第三年平均月租金21583元计算，该院认为合理，予以支持。因被告哈呢生活馆的原因导致房屋租赁合同解除，被告哈呢生活馆应赔偿原告翁晓玲的合理损失。房屋租赁合同解除后、租赁房屋重新出租前的租金损失，为原告翁晓玲的合理损失。根据房屋租赁合同现已提前6年解除以及租赁房屋重新出租所需的合理期间的情况，该院认为，原告翁晓玲主张保证金20000元以及2倍的第三年平均月租金共计63166.70元，并未超过其合理的租金损失范围，该院予以支持。综上，被告哈呢生活馆应支付给原告翁晓玲合计84749.70元。由于被告哈呢生活馆已将保证金20000元交付给原告翁晓玲，故被告哈呢生活馆还需支付64749.70元。第三人叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟经该院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除原告翁晓玲与被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆签订的房屋租赁合同；二、被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆在本判决发生法律效力后十日内支付给原告翁晓玲64749.70元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元（减半收取，原告翁晓玲已预交），由被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，翁晓玲虽非涉案房屋的所有权人，但从其与第三人之间签订的委托租赁合同及补充协议的内容来看，该合同与补充协议直接约定涉案房屋的租金、租赁年限，却并未涉及委托租赁的报酬等内容，不符合委托租赁合同的法律特征，而更符合租赁合同的法律特征。上诉人哈呢生活馆主张被上诉人系按每平方米7元来收取报酬，但未能提供证据，对于上诉人的该项主张，本院不予认定。因此上诉人哈呢生活馆与被上诉人之间签订的租赁合同实际上属于转租合同，该合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同享有权利并承担义务。现上诉人虽主张其与被上诉人之间已经达成解除合同的协议，但在被上诉人予以否认且上诉人亦不能举证证明该主张的情况下，应承担举证不能的不利后果，承担合同约定的违约责任。根据合同约定，上诉人在拖欠租金达10天以上，被上诉人可单方面终止合同，保证金不退，由此造成的损失由上诉人负责。因此案涉保证金应属损失赔偿范围，一审法院根据实际情况及合同约定认定被上诉人主张的金额并未超过合理的租金损失范围，并无不妥。综上所述，上诉人哈呢生活馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1418元，由上诉人台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 汤坚强代理审判员 陶镜玄二〇一七年五月三十一日代书 记员 包菲菲 来源：百度搜索“”