（2016）沪0110民初20619号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
孔庆珑与杨炳忠、杨媛妹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔庆珑,杨炳忠,杨媛妹,彭屹,中国建设银行股份有限公司上海虹口支行,丁银泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初20619号原告：孔庆珑，女，1934年6月26日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨媛霞(系原告孔庆珑的女儿)，女，1957年5月22日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。被告：杨炳忠，男，1933年9月5日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。被告：杨媛妹，女，1955年2月3日出生，汉族，户籍所在地上海市。被告：彭屹，男，1984年10月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱风云，上海叶诚律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区吴淞路XXX号1-4Ａ室。法定代表人：赵志勇，该银行行长。委托诉讼代理人：魏亚军。第三人：丁银泉，男，1985年11月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市神福港镇石碑冲村江家冲组**号。原告孔庆珑与被告杨炳忠、杨媛妹、彭屹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月8日追加中国建设银行股份有限公司上海虹口支行、丁银泉作为第三人参加诉讼，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告孔庆珑及其委托诉讼代理人杨媛霞、于彩霞，被告彭屹的委托诉讼代理人赵俊，第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行的委托诉讼代理人魏亚军、第三人丁银泉到庭参加诉讼。被告杨炳忠、杨媛妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告孔庆珑向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告杨媛妹与彭屹签订的关于上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效；2、要求将上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至被告杨炳忠名下。事实和理由：原告孔庆珑与被告杨炳忠系夫妻，被告杨媛妹系两人的女儿。1988年3月，四平路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁，安置上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，承租人为被告杨炳忠。2000年，原告孔庆珑、被告杨炳忠购买系争房屋产权，系争房屋为两人的夫妻共同财产。2014年8月27日，被告杨炳忠、杨媛妹在原告孔庆珑不知情的情况下，签订《上海市房地产买卖合同》。2015年4月2日，系争房屋过户至被告杨媛妹名下。2015年7月，原告得知系争房屋过户至被告杨媛妹名下。2016年3月21日，原告起诉被告杨炳忠、杨媛妹，要求判令两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋产权恢复至被告杨炳忠名下。2016年7月4日，上海市杨浦区人民法院判决支持原告孔庆珑的诉讼请求。被告杨炳忠、杨媛妹提起上诉。2016年10月18日，上海市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。2016年8月29日，被告杨媛妹、彭屹签订《上海市房地产买卖合同》，被告杨媛妹将系争房屋出售给被告彭屹。2016年10月31日，系争房屋登记至被告彭屹名下。后原告被赶出系争房屋。被告杨媛妹出售系争房屋系无权处分行为，其与被告彭屹签订的房屋买卖合同无效。被告杨炳忠、杨媛妹未答辩。被告彭屹辩称，两被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。根据买卖合同司法解释第三条的规定，原告因无权处分，主张合同无效不应支持。被告彭屹之前与被告杨媛妹不认识，后通过中介获得房源，购房时查阅系争房屋信息，房屋登记在被告杨媛妹一人名下，房屋上也未设定抵押等限制，被告彭屹有理由相信系争房屋为被告杨媛妹所有。原告孔庆珑未提供证据证明被告杨媛妹、彭屹之间存在恶意串通。被告彭屹已支付房款，现系争房屋登记在被告彭屹名下。根据物权法的规定，被告彭屹符合善意取得的条件，系争房屋所有权应属于被告彭屹。原告孔庆珑与被告杨媛妹之间的争议应另行处理。被告彭屹与杨媛妹签订和履行合同的三个月中，没有任何证据表明房屋上存在争议，而原告在交房三天后主张权益，被告彭屹有理由认为原告家庭内部恶意串通，损害被告彭屹的利益。第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行辩称，被告彭屹向银行申请贷款过程中，银行没有在房屋登记信息中看到任何限制信息，银行系善意放款。银行需在抵押设定后方能放款，故放款时间在变更登记之后。第三人丁银泉辩称，第三人丁银泉与被告彭屹系朋友，被告彭屹因资金周转困难，向第三人丁银泉借款购房，且承诺在系争房屋上设立抵押，第三人丁银泉查阅系争房屋产权信息也未发现问题，第三人丁银泉向被告彭屹借款合法合规。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孔庆珑与被告杨炳忠未办理结婚登记手续，原告孔庆珑与被告杨炳忠的户籍均在系争房屋内,《居民户口簿》登记的户主为被告杨炳忠，原告孔庆珑与被告杨炳忠关系为妻，原告孔庆珑与被告杨炳忠的婚姻状况一栏中均记录对方姓名。原告孔庆珑与被告杨炳忠于1952年6月26日生育长子杨金琪，于1955年2月3日生育长女被告杨媛妹，于1957年5月22日生育次女杨媛霞。上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积50.77平方米，原系被告杨炳忠租赁的公房。2000年8月，被告杨炳忠购买系争房屋产权。2014年8月27日，被告杨炳忠、杨媛妹签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告杨炳忠向被告杨媛妹转让系争房屋，转让价款为200,000元。2015年4月2日，系争房屋登记至被告杨媛妹名下。2016年3月21日，原告孔庆珑诉至本院，要求：1、判令被告杨炳忠、杨媛妹于2014年8月27日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令系争房屋产权恢复至被告杨炳忠一人名下。2016年4月6日，本院立案受理原告孔庆珑诉被告杨炳忠、被告杨媛妹房屋买卖合同纠纷案件。本院经审理，认为杨炳忠、孔庆珑在1994年2月1日之前已经符合结婚实质要件，属于事实婚姻关系。杨炳忠在婚姻关系存续期间购买系争房屋，系争房屋虽然登记在杨炳忠名下，但属于杨炳忠与孔庆珑的夫妻共同财产。杨炳忠在未征得孔庆珑同意的情况下，与杨媛妹签订房屋买卖合同，转让系争房屋产权，该处分行为应属无效。2016年7月4日，本院做出(2016)沪0110民初5510号民事判决，判决：一、杨炳忠与杨媛妹于2014年8月27日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、杨炳忠、杨媛妹应于判决生效后十日内将系争房屋产权恢复登记至杨炳忠名下；三、杨炳忠应于判决生效后十日内返还杨媛妹购房款200,000元。杨炳忠、杨媛妹不服，提起上诉。2016年10月18日，上海市第二中级人民法院做出(2016)沪02民终7490号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年8月16日，被告杨媛妹、彭屹在上海楼嘉房地产经纪事务所签订《房地产买卖定金协议》，约定被告杨媛妹向被告彭屹转让系争房屋，转让价款为2,850,000元，被告彭屹于签订定金协议时支付定金100,000元，于2016年9月15日前支付首付款740,000元；被告彭屹申请贷款2,000,000元作为房款，以银行放款日为准，贷款不足部分，过户当日被告彭屹以现金方式补足；交房时支付尾款10,000元。双方协商一致，交房时间定在过户后三个月内，被告彭屹付尾款。被告杨媛妹须在交房前迁出房屋内所有户口。2016年8月29日，被告杨媛妹、彭屹签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告杨媛妹将系争房屋转让给被告彭屹，转让价款为2,810,000元，付款方式为，被告彭屹于2016年8月16日支付定金100,000元；于2016年9月15日前支付首付款750,000元；于2016年9月申请贷款1,960,000元作为房款，贷款不足部分，过户当日以现金方式补足，以银行放款日为准。两被告按国家及本市的有关规定缴纳税、费。2016年9月12日，被告杨媛妹、彭屹签订《补充条款》，约定系争房屋的实际成交价格为2,850,000元，双方应付税费各自承担。双方签订的《上海市房屋买卖合同》上出售金额为2,810,000元，差额40,000元作为该房屋的装修补偿款，被告彭屹须在产权过户当日支付给被告杨媛妹30,000元，交房时被告彭屹支付剩余差额10,000元。后被告彭屹与第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，借款1,960,000元用于支付被告杨媛妹购房款。2016年10月22日，两被告办理过户。被告彭屹支付契税26,761.90元、其他房产税1,873.33元、房地产交易手续费102元、房屋登记费80元。2016年10月31日，系争房屋登记至被告彭屹名下，并就第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行的贷款1,960,000元在系争房屋上设定抵押。被告彭屹分别于2016年8月16日、2016年9月12日、2016年10月22日、2016年11月22日支付被告杨媛妹定金100,000元、首付款750,000元、装修补偿款30,000元、尾款10,000元。被告彭屹支付上述购房款和契税的钱款来自第三人丁银泉的转账。被告第三人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行于2016年11月8日发放贷款1,960,000至被告杨媛妹账户。2016年12月19日，第三人丁银泉对被告彭屹的债权1,000,000元在系争房屋上设立抵押，债务履行期限从2016年8月29日至2019年8月29日。本案审理过程中，经原告申请，本院于2017年1月9日查封系争房屋。审理中，被告彭屹陈述，被告杨媛妹于2016年11月22日将系争房屋钥匙交给被告彭屹，并告知被告彭屹系争房屋内户口已迁离，被告彭屹支付被告杨媛妹尾款10,000元。2016年11月25日，原告孔庆珑更换系争房屋门锁，进入系争房屋后发现被告彭屹占有系争房屋，遂报警。被告彭屹、第三人丁银泉得知系争房屋存在纠纷，根据原告孔庆珑预留的联系方式联系原告。2016年11月26日，原告孔庆珑再次要求入住系争房屋，被告彭屹和第三人丁银泉予以拒绝。现系争房屋现空关。审理中，经原告孔庆珑和被告彭屹同意，本院就系争房屋的市场价格向上海中原物业顾问有限公司和上海仁丰房地产经纪有限公司进行询价，上海中原物业顾问有限公司提供的询价结果为系争房屋在2016年8月的客观合理的市场出售价格约为每平方米59,000元，上海仁丰房地产经纪有限公司提供的询价结果为系争房屋在2016年8月16日的市场价在2,900,000元至3,050,000元之间。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、契税已申报办理证明、上海市房地产登记信息、(2016)沪0110民初5510号民事判决、(2016)沪02民终7490号民事判决、非税收入一般缴款书、上海市不动产登记簿、《补充条款》、《房地产买卖定金协议》、企业登记信息、银行交易明细、收条、银行转账凭证、《个人住房(商业用房)抵押借款合同、不动产权证书、税收缴款书、110接处警登记表、发放贷款凭证、对账单、户籍信息摘抄、户籍证明、户口簿、《询价结果》、《房地产价格咨询意见书》以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，买受人与登记的房屋所有权人达成的房屋买卖协议，无违反国家禁止性法律法规情况的，当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。被告彭屹与杨媛妹签订房屋买卖合同时，系争房屋尚登记在被告杨媛妹名下，前案判决尚未生效，被告杨媛妹仍为系争房屋登记权利人。前案二审判决作出后，被告彭屹与杨媛妹办理过户。故原告孔庆珑以被告杨媛妹无权处分要求确认房屋买卖合同无效，本院不予支持。根据法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，如果受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产的所有权。原告孔庆珑与被告杨炳忠、杨媛妹家庭内部存在纠纷，被告杨媛妹为逃避前案判决确定的义务，在前案二审期间出售系争房屋。虽然被告彭屹支付的购房款系第三人丁银泉提供，但双方均确认系借款，原告孔庆珑现提供的证据亦无法证明被告彭屹或第三人丁银泉与被告杨媛妹存在恶意串通的情形，被告彭屹已实际支付购房款，价格未明显低于市场价，系争房屋已登记至被告彭屹名下，故原告孔庆珑要求系争房屋恢复至被告杨炳忠名下，本院不予支持。被告杨媛妹出售系争房屋的行为，存在明显的恶意，因此给原告孔庆珑造成损失，原告孔庆珑可另行向被告杨媛妹主张赔偿。被告杨炳忠、杨媛妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孔庆珑的全部诉讼请求。案件受理费80元、保全费5,000元，由原告孔庆珑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔艺萍审 判 员 梅松松人民陪审员 陈铭浩二〇一七年五月三十一日书 记 员 倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自