（2017）黔2725民初1606号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-29
案件名称
瓮安县豪城物业服务有限责任公司与夏洪贵、陈吉慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瓮安县人民法院
所属地区
瓮安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瓮安县豪城物业服务有限责任公司,夏洪贵,陈吉慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初1606号原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇环西路2号，注册号522725000067614，组织机构代码57713285-X。法定代表人朱隆夫，系该公司总经理。委托代理人兰兴华，男，苗族，1980年12月29日出生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，系原告之工作人员，代理权限为特别授权。被告夏洪贵，男，汉族，1974年8月17日出生，汉族，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地贵州省瓮安县，被告陈吉慧，女，汉族，1979年10月9日出生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地，系被告夏洪贵之妻，特别授权被告夏洪贵代其参加诉讼。本院于2017年4月19日立案受理原告瓮安县豪城物业服务有限公司（以下至判决主文前简称豪城物业公司）与被告夏洪贵、陈吉慧物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2017年5月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人兰兴华与被告夏洪贵到庭参加了诉讼，被告陈吉慧委托其夫被告夏洪贵参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告诉讼请求：依法判决二被告向原告交纳物业服务费共计1329元（其中代收城市垃圾处理费36元），并承担本案诉讼费用。二被告辩称：原告主张的物业服务合同不成立，应为无效合同，请求撤销，现所在小区已经重新选举产生业委会，与原告签订合同的原业委会主任江显国已经不是新业委会成员，没有资格代表小区签订物业服务合同，并且签订物业服务合同前未召开业主大会征求业主对服务费价格的意见，既不合理也不合法；原告请求的城市垃圾处理费没有依据不应支持；原告在服务期内未按合同约定履行服务职责，导致小区管理十分混乱，公共卫生恶劣、公共设备设施维护维修不力，给小区业主生活造成不利影响。综上理由，请法院依法驳回原告的诉讼请求，并撤销原告主张的物业服务合同。审理查明的事实被告夏洪贵、陈吉慧夫妻二人因购买贵州江长房地产开发有限责任公司开发的瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区5栋1-5-2号建筑面积为119.74㎡住房，成为该小区业主。2016年1月1日，原告豪城物业公司（乙方）与二被告所在小区业主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》，主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主（或物业使用人），本物业的全体业主（或物业使用人）均应对履行本合同承担相应的责任；本物业规划红线内的共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、柴油发电机房、消防设施设备、摄像监控系统、电梯、门禁系统（设施设备损坏由维修基金支付）；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场；公共区域的绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运；维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常维护管理；业主（或物业使用人）对乙方的服务满意率达80%以上；电梯房由乙方按房屋产权建筑面积0.9元/㎡/月收取；交费时间为签订合同之日起一个月内交纳前半年的，后半年的按后半年的第一月之内交纳；委托管理期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告在该小区履行物业服务职责期间，存在对小区公共卫生打扫不彻底、公共设施设备的维护管理不及时不尽责，比如监控系统长期处于瘫痪状态，电梯故障未及时修理导致长期停运，从而影响了该小区业主的正常生活秩序，导致该小区大部分业主对原告的物业服务工作不满意并拒交物业服务费。合同服务期届满后，经原告和小区业主委员会、瓮安县雍阳办事处河滨社区居民委员会、瓮安县物业纠纷调解委员会向小区业主催收物业服务费，尚有360余户业主因不满原告的物业服务工作而拒绝给付。合同期满后，原告已经撤离富丽半岛小区，该小区现已经重新选举产生新的业主委员会并重新聘用了物业服务企业。上述事实，有原被告双方的陈述，有原告举证《物业服务委托合同》、瓮安县物业纠纷调解委员会出具的物业欠费催交《通知》、瓮安县雍阳办事处河滨社区居委会出具的《关于物业欠费催交的通知》、雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会出具的《物业欠费督促催交公告》及公示照片、原告履职的荣誉证书、巡查记录表、化粪池沉沙井清理照片、业委会向房开公司发出的整改通知复印件各一份，有被告举证的小区公共区域卫生不洁、公共设施设备维护维修不力管理混乱的现场照片打印件十份，经开庭质证在卷为凭，被告认为原告因在瓮安县的多家小区有物业服务工作，荣誉证书不能证明原告对被告小区的工作成就，其他证据不能证明原告对被告小区的物业服务工作尽到令大部分业主满意的程度，原告所举证据经本院审查，虽然来源合法，内容真实，与本案直接相关，但不能完全否定原告在该小区的物业服务工作不存在业主普通反映的问题，根据本院受理原告起诉富丽半岛小区业主的大量物业服务合同纠纷所反应的情况来看，运用普通联系的辩证方法分析问题，能够证明原告在富丽半岛小区的物业服务工作客观上存在因原告未完全尽职而影响业主正常生活的问题，故本院对原告所举证据为证明已完全履职未影响小区业主正常生活的证明目的不予采信，对被告举证照片的证明力予以认定。判决理由和结果本院认为：原告与富丽半岛小区业委会签订的物业服务合同合法有效，二被告作为该小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，双方应受合同约束全面履行义务。原告为被告提供物业服务期间为2016年1月1日至2016年12月31日止，被告拖欠此期间的物业服务费1293元的事实客观存在，被告理应承担给付物业服务费的义务，但鉴于原告在合同期内的物业服务工作客观存在公共卫生打扫不彻底、公共设施设备的维护管理不及时不尽职的问题，从而在一定程度上影响了该小区业主的正常生活秩序，导致该小区大部分业主对原告的物业服务工作不满意，故被告的抗辩理由部分成立，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，本院酌情扣减30%的物业服务费388元较为公平合理，被告应承担给付扣减后的物业服务费905元，原告主张的城市垃圾处理费36元，因未举证证明已经实际代缴，故本院不予支持，被告应另行主动向城管部门缴纳该项费用或向持有代缴凭据的原告缴纳。因被告拖欠物业服务费事出有因，原告请求被告承担诉讼费25元，本院不予支持。富丽半岛小区虽然现在已经重新选举产生了新的业主委员会并重新聘用了物业服务企业，但根据法律规定，在本案物业服务合同签订时原业主委员会有权对外签订物业服务合同，故被告关于物业服务合同无效的主张与事实不符，于法无据，本院不予采纳。被告关于请求撤销合同的主张，经本院庭审释明，主张合同无效与与主张撤销合同系两个不可同时主张的诉讼请求，被告现主张撤销合同既不符合法定程序也不符合实体法律规定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：限被告夏洪贵、陈吉慧于本判决生效之日起五日内一次性给付原告瓮安县豪城物业服务有限公司物业服务费共计人民币九百零五元（905元）；驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告负担。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费人民币50元。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审判员 邓安静二〇一七年五月三十一日书记员 秦 康 来自：