（2017）渝0241执异5号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-09-01
案件名称
龚林军与聂兵合伙协议纠纷执行裁定书
法院
秀山土家族苗族自治县人民法院
所属地区
秀山土家族苗族自治县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
龚林军,杨鸣,聂兵
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝0241执异5号异议人:龚林军，男，1973年9月27日出生，土家族,重庆市秀山土家族苗族自治县人。申请执行人：杨鸣，男，1967年5月17日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。被执行人:聂兵,男，1974年11月13日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。在本院执行杨鸣与聂兵合伙协议纠纷一案中，案外人龚林军于2017年5月17日对执行聂兵位于秀山土家族苗族自治县石堤镇下码头组的房屋（产权证号：317房地证2011字第4XX**号）产权查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人龚林军称，2016年4月17日，被执行人将位于秀山土家族苗族自治县石堤镇下码头组的房屋（产权证号：317房地证2011字第4XX**号）出售给龚林军，该房屋价款约定为60万元，双方签订了《房屋买卖合同》，龚林军按照合同约定支付了聂兵房款，合同签订日聂兵即将房屋交付给了龚林军使用。异议人对该房屋进行了重新修建，由原来的878.32平方米变成了1300多平方米房屋，该房屋现有结构焕然一新。聂兵与龚林军之间的房屋买卖合同系双方自愿、等价有偿、诚实信用的基础上形成的，并且双方履行了合同的主要义务，根据《合同法》的规定，买卖合同依法成立并生效，应受法律保护，虽然未办理房屋过户登记手续，但事实是该房屋现在龚林军的支配下，聂兵在2016年4月16日起已经丧失房屋的支配权，龚林军将该房屋出租给了秀山县广播事业局使用，每年租金5000元，租期10年。根据《物权法》的规定，未办理过户登记手续，并不影响合同的效力，该合同依然有效，上述房屋属于龚林军的个人合法财产。杨鸣与聂兵之间的经济纠纷，龚林军不知情，2016年12月份，龚林军才知道杨鸣申请法院将其房屋进行了保全查封。龚林军与聂兵之间的房屋买卖在前，杨鸣的保全查封在后，龚林军不存在帮助聂兵转移财产、逃避债务的行为，更不存在其他任何过错的法定情形，杨鸣无权对龚林军拥有的房屋申请冻结，杨鸣的行为侵犯了龚林军的合法财产权。根据《民诉法》的相关规定，在申请房屋保全之前，该房屋已经出售，但未办理过户手续，人民法院应裁定不予保全，同时该房屋进行了重新修建，系违法建筑，人民法院不予保全。因此，杨鸣申请保全以前，龚林军与聂兵之间已经形成事实买卖关系并对房屋进行了重新修建，杨鸣的保全申请不应得到支持，为维护龚林军的合法权益，请求依法解除位于秀山土家族苗族自治县石堤镇下码头组房屋（产权证号：317房地证2011字第4XX**号）产权的查封。杨鸣称，一、聂兵转移财产的行为不发生物权效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。聂兵转移财产的行为不具有物权法上物权变动的效力，龚林军不能取得房屋的所有权。二、人民法院依法对聂兵的房屋进行产权冻结符合法律的规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行……。人民法院在对该房屋进行产权冻结时，没有任何过户申请，更不存在核准登记，故人民法院的冻结没有任何瑕疵。该规定第十七条的规定，也必须是支付完全部价款，并实际占有、且无过错的情形，方能免于被查封、扣押或者冻结。人民法院对该房屋进行保全时，龚林军未实际占有房屋，也未全部支付完款项，不能阻止人民法院的冻结行为。三、龚林军与聂兵签订房屋买卖合同之时，该房屋尚处于抵押状态，根据担保法第四十九条之规定，抵押期间未经抵押权人同意的，该转让行为无效，龚林军不属于善意取得。聂兵称，2016年4月17日，本人将房屋作价60万元卖给龚林军，同时交付了房屋。龚林军对该房屋进行了重新修建，该房屋现在结构已经改变，合同是双方真实意思表示，虽未办理过户手续，并不影响合同效力，同意解除对该房屋的查封。本院查明，2016年4月17日，龚林军与聂兵签订《房屋买卖合同》，合同约定将位于秀山土家族苗族自治县石堤镇下码头组的房屋（产权证号：317房地证2011字第4XX**号）出售给龚林军，房款为60万元，当日聂兵将房屋交付给了龚林军使用。龚林军于合同签订日支付房款了30万元，后分别于2016年5月28日支付2万元，于2016年7月28日支付2万元，于2016年8月29日支付2万元，于2016年9月28日支付2万元，于2016年10月28日支付2万元给聂兵，2016年11月15日，龚林军连同聂兵支付给其75488元，共计275488元代聂兵偿还向富登小额贷款（重庆）有限公司的借款，至此60万元房款全部付清。龚林军与聂兵签订《房屋买卖合同》时，该房屋已于2014年4月28日抵押给富登小额贷款（重庆）有限公司，至今未办理注销抵押权登记，双方也未办理房屋产权过户手结，且龚林军接房后对房屋结构进行了改造，能否过户尚待考证。同时龚林军系从事修房、卖房、房产中介工作，其修建房屋来出售，一般未办理房产证，办理房产证需交纳过户费用。另查明，杨鸣与聂兵合伙协议纠纷案，杨鸣于2016年4月25日向法院申请保全了聂兵的该套房屋产权一年。2017年3月21日，杨鸣向法院申请强制执行聂兵，法院于2017年4月24日作出执行裁定书对该套房屋的产权进行继冻三年。龚林军对此查封事宜不服，认为房屋已签订买卖合同，其产权已属自己所有，故向法院提出执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被执行人聂兵将房屋出卖给第三人龚林军，龚林军在法院采取保全措施前，已支付部分房款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院予以查封、冻结，符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列于情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。龚林军与聂兵签订的《房屋买卖合同》虽在人民法院查封之前，且房屋已交付龚林军，但龚林军在查封之前未交纳全部房款，也未将剩余价款按照人民法院的要求将付执行，且龚林军在未办理房屋产权过户登记手续前就将房屋结构进行了改建，其自身存在过错，故其要求法院解除对秀山土家族苗族自治县石堤镇下码头组的房屋（产权证号：317房地证2011字第4XXX1号）产权的冻结，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回龚林军的异议请求。当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 罗万坪审 判 员 严 斌代理审判员 刘砥柱二〇一七年五月三十一日书 记 员 肖 逸 更多数据：搜索“”来源：