（2016）吉民终507号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-29
案件名称
杨波、杨克、杨萍与四平市洪雨房地产开发有限公司、四平日报社商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨波,杨克,杨萍,四平市洪雨房地产开发有限公司,四平日报社
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉民终507号上诉人（原审原告）：杨波，男，汉族，1952年4月1日出生，住吉林省四平市铁西区。上诉人（原审原告）：杨克，男，汉族，1954年11月8日出生，住吉林省四平市铁西区。上诉人（原审原告）：杨萍，女，汉族，1961年8月23日出生，住吉林省四平市铁西区。上列三名上诉人共同委托诉讼代理人：李建伟，北京大成（长春）律师事务所律师。上列三名上诉人共同委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：四平市洪雨房地产开发有限公司。法定代表人：谢洪昌，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：四平日报社，住所地吉林省四平市铁西区。法定代表人：张赤，该社社长。委托诉讼代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。上诉人杨波、杨克、杨萍（以下简称杨波等三人）因与被上诉人四平市洪雨房地产开发有限公司（以下简称洪雨公司）、被上诉人四平日报社商品房买卖合同纠纷一案，不服（2009）四民再重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨波等三人及三人共同委托诉讼代理人李建伟、王朱绂，被上诉人四平日报社委托诉讼代理人张广术到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨波等三人上诉请求：撤销（2009）四民再重字第1号民事判决，支持杨波等三人的一审诉讼请求，驳回四平日报社的起诉或诉讼请求；由洪雨公司承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判令解除商品房认购书没有事实及法律依据，属无诉而审，程序违法。四平日报社已经就房屋不能回迁单独提起违约赔偿之诉，即解除了其与洪雨公司的回迁合同，没有理由再回到本案主张权利。2.四平日报社不是有独立请求权第三人，案涉房屋的产权人是四平日报社印报厂，四平日报社至今未取得过该房屋的任何权利，不是所有权人，不是被拆迁人，无权处分抵押物，其诉讼请求没有事实和法律根据，一审认定事实错误。3.四平日报社在处置其债务及四平日报社印报厂抵押的国有资产过程中存在严重错误，致使国有资产流失，其不能赎回抵押物是其自身错误行为导致，应自行承担责任，不能转嫁责任。4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定，一审判决适用法律错误。如果判决解除合同，杨波等三人有权要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任及利息。5.有足够证据证明四平日报社同意洪雨公司处分140万元以内的房产，杨波等三人购买房屋的行为没有违背四平日报社的意志。6.杨波等三人与洪雨公司签订的商品房认购书具有商品房买卖合同的效力，三人是三方调解协议达成后第一户购买人，在购房过程中没有过错，系善意购买。7.一审对四平日报社确认其为争议房屋所有权人的诉请未予审理，与判令杨波等三人搬出占有房屋矛盾，而且谁来返还杨波等三人交付的房款也未判决。四平日报社答辩称：杨波等三人的上诉理由不能成立,应驳回上诉,维持原判。四平日报社是被拆迁房屋的权利主体，有权签订回迁补偿协议，完全具备诉讼主体资格。四平日报社用洪雨公司应给四平日报社的开发回迁面积作为洪雨公司替四平日报社偿还借款的抵押物，并不是债务转移，洪雨公司实际上也没有替四平日报社偿还此借款，当然不能享有房屋的抵押权，更无权出卖四平日报社的回迁面积。四平日报社与洪雨公司签订《回迁（补偿）协议》时后面有附图，回迁的位置、面积十分详尽。一审法院判决解除杨波等三人与洪雨公司买卖关系有事实和法律根据。在（2003）四民一初字第34号案件中，四平日报社最初的诉讼请求虽然是给付不能回迁的房款，但后来将诉讼请求变更为按回迁协议回迁，从未解除回迁协议。洪雨公司未到庭，没有答辩。杨波等三人向一审法院起诉请求：1.洪雨公司向其交付其购买的位于四平市铁西区仁兴街步行街东北一门一至三层面积共计202.5平方米的房屋，在超过竣工时间内，洪雨公司按约定支付购房款利息162,596.50元，赔偿损失10万元。四平日报社向一审法院请求：确认诉争房屋为四平日报社所有，判令占用该房的洪雨公司腾迁倒房。一审法院认定事实：1.2001年8月洪雨公司与四平日报社签订一份《回迁（补偿）协议》，约定洪雨公司开发四平日报社位于仁兴街光明路58号框架结构商品楼共四层2,464.63平方米。2.2001年因四平日报社欠交通银行四平支行（以下简称交行）借款，被交行诉至一审法院，洪雨公司以第三人身份参加诉讼。经法院主持，各方达成调解协议：（一）四平日报社欠交行借款本金134万元，利息69,023.48元；（二）洪雨公司于本调解书生效后五日内替四平日报社还借款70万元，余款709,023.48元由洪雨公司于2001年底全部还清；（三）四平日报社用洪雨公司应给四平日报社的开发回迁面积作为洪雨公司替四平日报社偿还借款的抵押物。前述调解内容由（2001）四经初字第126号民事调解书确认。3.2001年9月25日洪雨公司取得《商品房（预）售许可证》。4.2001年11月15日，洪雨公司与杨波等三人签订一份《商品房认购书》，将其开发的商品房东北一门202.5平方米卖给杨波等三人，总价款1,282,500元，并约定首付定金80万元，面积单价以竣工之后签正式合同为准。当日，杨波等三人交付定金80万元。另查明,诉争房屋拆迁前原归四平日报社印刷总厂所有，该厂是具有独立法人资格的全民性质企业。经其主管部门四平日报社同意，该厂用被拆迁房屋所有权入股东北轻工集团股份有限公司四平公司，于1993年6月12日成立具有法人资格的东北轻工股份有限公司四平公司，并将房屋所有权过户到东北轻工股份有限公司四平公司名下。由于四平日报社印刷总厂经营不善，其上级主管部门四平日报社于1996年8月6日下发文件，决定设立四平日报社印刷总厂善后办公室。1998年9月11日，东北轻工集团股份有限公司（甲方）与四平日报社（乙方）签订协议书。该协议书第一条载明：甲方将位于四平市仁兴街58号房屋及建筑设施共计2780.52平方米的产权划归乙方所有（由于原四平日报社印刷总厂已解体，故该产权由乙方接收）。1999年12月28日，四平日报社向四平市房产局提出变更房屋产权申请，内容是：四平日报社同意将从东北轻工股份有限公司收回的原四平日报社印刷总厂厂房落在四平日报社印报厂名下。经四平市房产局审批同意，2000年1月8日上述房屋产权所有人变更为四平日报社印报厂。四平日报社印报厂是具有独立法人资格的国有企业，至今处于正常经营状态。四平日报社是四平日报社印报厂的上级主管部门。就被拆迁房屋，洪雨公司与四平日报社于2001年8月16日签订《回迁（补偿）协议》。2001年8月17日，四平市城市房屋拆迁安置公司与四平日报社印报厂签订了《房屋拆迁补偿协议书》。洪雨公司于2001年7月3日由公主岭洪雨房地产开发有限公司变更成立。其公司章程规定，经营期限为五年，目前公司执照已被吊销，无办公地点，无工作人员。按照四平日报社提供的《回迁（补偿）协议》，洪雨公司应给四平日报社回迁2,464.63平方米。具体位置是，面对仁兴街开门的三户一至三层共计585平方米，面对光明路开门的二户共计380平方米。本案诉争的房屋是前述《回迁（补偿）协议》中约定的报社回迁房屋，杨波等三人实际占有该诉争房屋。一审法院认为：针对洪雨公司是否有权处理140余万元四平日报社回迁面积问题。虽然（2001）四经初字第126号民事调解书载明该案各方当事人约定“报社用洪雨公司应给报社的开发回迁面积作为洪雨公司替报社偿还借款的抵押物”，但洪雨公司无权处分本案诉争房屋。理由：1.截止本次一审时，洪雨公司没有替报社偿还该笔欠款；2.假设替报社偿还了借款，不经法定程序，洪雨公司也无权自行处分抵押物；3.调解书载明内容只能证明诉争房屋抵押物权的设立，该抵押物权的设立不能替代洪雨公司对房屋拥有所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。虽然杨波等三人与洪雨公司签订了《商品房认购书》，但由于洪雨公司向其出售的是四平日报社的回迁补偿安置房屋，导致双方签订的商品房认购书无法继续履行，应予解除。商品房认购书解除后，返还购房款及利息、赔偿损失的责任应由洪雨公司承担。杨波等三人的诉讼请求是判令洪雨公司交付其所购买的商品房，在超过竣工时间内洪雨公司按约定支付购房款利息162,596.50元，赔偿损失10万元。前述司法解释第九条第三款规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”由于杨波等三人的诉讼请求不符合上述法律规定，不予支持。四平日报社关于确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，因本案审理的是商品房买卖合同纠纷，该请求与本案不是同一法律关系，不予审理；其关于诉争房屋实际占有人腾迁倒房的请求，符合前述司法解释第七条的规定，予以支持。综上，依照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条第三款的规定，判决：一、解除杨波等三人与洪雨公司于2001年11月15日签订的商品房认购书；二、杨波等三人于判决生效后30日内搬出占有的本案诉争房屋；三、驳回杨波等三人的诉讼请求;四、驳回四平日报社的其他诉讼请求。案件受理费14,000元，财产保全费5,000元由洪雨公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：1.四平日报社是《回迁（补偿）协议》的签约主体，其作为四平日报社印报厂主管单位就案涉房屋提起诉讼，该厂并无异议，故四平日报社具有本案诉讼主体资格。四平日报社与洪雨公司签订的《回迁（补偿）协议》明确约定按原面积全部回迁，附图明确标注了回迁位置，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于位置、用途特定的条件，应当认定四平日报社就该房屋享有优先补偿安置的权利，案涉房屋应当优先安置给四平日报社。2．（2001）四经初字第126号民事调解书第三项调解内容对四平日报社的回迁面积约定的抵押是四平日报社基于洪雨公司承诺替其还款设定的担保，而洪雨公司并未履行其替四平日报社还款的义务，洪雨公司不能基于上述调解内容处分案涉房屋。3.四平日报社在本案中诉请明确，杨波等三人关于四平日报社就回迁合同纠纷单独提起赔偿诉讼即为解除其与洪雨公司的回迁合同的主张不能成立，不予支持。4.本案诉讼过程中,因杨波等三人、四平日报社均未诉请解除案涉《商品房认购书》，一审法院可暂不判决解除该合同。就合同解除及相应法律后果问题，杨波等三人可另行主张权利。另外，一审法院本次一审系重审，未依法撤销（2003）四民二初字第86号民事判决，应予纠正。综上所述，杨波等三人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2003）四民二初字第86号民事判决；二、维持吉林省四平市中级人民法院（2009）四民再重字第1号民事判决第二项、第三项、第四项；三、撤销吉林省四平市中级人民法院（2009）四民再重字第1号民事判决第一项。一审案件受理费14,000元、财产保全费5,000元，二审案件受理费14,000元，由四平市洪雨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞大江代理审判员 宋雨洛代理审判员 刘 阳二〇一七年五月三十一日书 记 员 冯红红 来源：百度“”