（2016）苏0106民初10701号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-26

案件名称

原告南京市白下区天后宫娱乐中心与被告南京世茂房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京市白下区天后宫娱乐中心,南京世茂房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十九条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10701号原告：南京市白下区天后宫娱乐中心，个体工商户，住所地在南京市秦淮区大光路***号光大花园*楼。经营者：梁冬冬，男，汉族，1989年9月8日生。委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵速，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。被告：南京世茂房地产开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区南通路99号。法定代表人：许荣茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。原告南京市白下区天后宫娱乐中心与被告南京世茂房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，之后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏浩、赵速，被告的委托诉讼代理人杨焘、应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京市白下区天后宫娱乐中心（以下简称天后宫娱乐中心）向本院提出诉讼请求：被告按原、被告双方签订的租赁合同的要求，向原告交付租赁房屋。事实和理由：2013年8月22日，原、被告双方在案外人的居间下签订了房屋租赁合同及补充协议，约定被告将位于南京市南通路“茂悦港项目”D﹨E栋1-4层商铺及其设施出租给原告经营使用。原告依约向被告支付租赁保证金50万元。后由于被告自身原因，租赁房屋所在“茂悦港”项目施工进度拖延，截止合同约定的2014年10月1日商铺交付日到来时，“茂悦港”项目整体尚未竣工，被告无法按照约定的时间向原告交付租赁房屋。原告考虑到前期已投入了巨额的装修设计费、预购装修材料费等，无奈同意被告延期交付。在等待被告通知原告接收租赁房屋期间，为了能够在接收房屋后能尽快开始装修，原及其委托的装修设计公司一直未停止对现场进行勘查以及装修方案的设计。但此后，被告一直迟迟不向原告发出接铺通知书。直到原告获悉租赁房屋获得了竣工验收备案，原告也曾多次要求被告按合同约定交付租赁房屋，但均遭到被告拒绝，导致原告至今未能接收租赁房屋。原告认为，原被告双方签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，其内容合法有效，双方理应遵守。被告作为出租人，按法律规定和合同约定的条件向原告交付赁房屋是其最基本的合同义务。但被告至今未按租赁合同的约定向原告交付租赁房屋、其行为已违反了合同约定。据此，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）辩称，首先，原告违约在先，被告曾多次催告原告接收房屋，原告均置之不理，无奈之下被告才发函解除合同；其次，被告于2016年4月发送解除合同通知，原告在签收函件后三个月内没有提出异议；最后，涉案房屋已经交付给第三方，事实上无法交付给原告；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市南通路“茂悦港项目”D﹨E栋1-4层商铺（以下简称案涉不动产）系被告世茂房地产公司开发建设。2013年8月22日，被告世茂房地产公司（合同甲方）与原告天后宫娱乐中心（合同乙方）签订《“世茂南京茂悦港”商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中国南京市南通路“茂悦港项目”D﹨E栋1-4层商铺及其设施出租给乙方经营使用；该商铺之租赁面积约为9359.92平方米（为暂测面积，实际面积以政府主管部门实测为准，租金将根据实测面积作相应调整）；租赁期自合同约定的生效日期起开始计算，另行约定以双方书面确认为准；乙方租赁期为15年，即自2015年1月1日至2029年12月31日止；乙方只能于该商铺承租经营娱乐、休闲、餐饮；乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为人民币伍拾万元整，于本合同签署当日一次性缴清；乙方须于接到甲方接铺通知书10日内按照甲方要求交接商铺，同时办理交接手续；乙方必须于2015年8月1日前开业，如因甲方延期交付，则开业日期顺延；如甲方逾期交付该商铺则乙方开业时间按期顺延，若甲方逾期交付超过180天，则乙方有权解除合同；乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺的，甲方有权单方解除合同、没收履约保证金；本合同经双方当事人或其授权代表签字盖章生效，在此之前双方签订的意向书（如有签订）自动失效；合同还对租金费用标准及缴纳方式等事项进行了约定。当日，双方又签订了《会所租赁合同补充协议（一）》，约定：双方约定商铺交付日期不迟于2014年10月1日，如交付时间迟于约定时间，则合同租赁期限、免租期、开业日期等时间均按实际交付日期顺延。当日，双方还签订了《会所租赁合同补充协议（二）》，约定：甲方给予乙方增加1个月共计获得8个月免租期，即在租赁期限内，2015年1月1日至2015年8月31日为免租期，2015年9月1日起交付租金。姚步飞作为原告天后宫娱乐中心的代理人在前述三份合同上签字。租赁合同签订后，原告给付被告五十万元履约保证金。案涉不动产所在建筑物于2015年6月3日通过南京市公安消防局的建设工程消防验收；于2015年6月15日通过南京市房屋建筑工程竣工验收。2015年5月27日，被告世茂房地产公司向原告天后宫娱乐中心发送《致天后宫的联络函》，主要内容为：通知原告于2015年6月30日前至被告营销中心办理商铺交付手续。被告述称该联络函由原告工作人员缪勤签收，原告不予认可。2015年6月11日，被告向原告发送《致天后宫的联络函（二）》（以下简称联络函二），主要内容为：案涉不动产已具备交付条件，通知原告于2015年6月30日前至被告处办理交付手续。该联络函通过邮政特快专递（EMS快递）寄送，收件人信息为：姓名“康李”，电话“138××××5277”，地址“南京市白下区天后宫娱乐中心大光路188号楷天娱乐”。康李在快递面单上确认签收，同时康李在快递人员带去的回函上签字确认。被告主张康李为原告的工作人员，负责与被告联系接洽租赁案涉不动产事宜，地址及电话均为康李提供；原告对此不予认可，称康李并非其员工，且认为并未收到该函件。2015年7月10日，被告委托江苏法德永衡律师事务所向原告发送《律师函》，主要内容为“要求原告于2015年7月15日前按照租赁合同的约定，确定实际经营品牌、经营业态、装修期等信息，并完成承租商铺的交接等。”该律师函亦通过邮政特快专递寄送给了康李，地址、电话等与联络函二的收件人信息相同。原告称未收到该函件。2015年8月26日，被告向原告发送《致天后宫的联络函（三）》，主要内容为：案涉不动产已具备交付条件，通知原告于2015年8月31日前至被告处办理交付手续。该联络函通过邮政特快专递送达给康李，地址、电话等亦与联络函二的收件人信息相同。该函件被退回，快递回单显示“上门无人、电话（138××××5277）不接听”。2016年4月22日，被告向原告发送《解约通知》，主要内容为：“经被告多次催告，原告于2016年4月15日仍未至被告处交接房屋，系违反合同约定并给被告造成了损失，故通知原告于2016年4月20日解除租赁合同，保证金不再退回。”该通知通过邮政特快专递寄送至“南京市白下区天后宫娱乐中心大光路188号楷天娱乐”，收件人为“康李转姚步飞”，电话为“138××××5277”。该邮寄行为经南京市南京公证处公证。原告称并未收到该函件。2016年4月26日，被告向原告发送《解约函》，主要内容为：“经被告多次催告，原告于2016年4月15日仍未至被告处交接房屋，系违反合同约定并给被告造成了损失，故通知原告于2016年4月30日解除租赁合同，保证金不再退回。”该函件一式两份，一份通过邮政特快专递送达至原告的注册登记地“南京市白下区大光路186号光大花园一楼”，收件人“梁冬冬”（原告的负责人）；另一份通过邮政特快专递送达至“南京市白下区大光路188号楷天娱乐”，收件人“姚步飞”。该两份函件均因拒收而退回。庭审中，原告称姚步飞系公司股东，认可姚步飞曾接到快递人员的电话。2016年5月10日，原告天后宫娱乐中心委托北京大成（南京）律师事务所向被告世茂房地产公司发送《律师函》，主要内容为：“……原告多次催促被告尽快交付房屋，并希望被告以书面形式就延期交付给原告造成的损失进行弥补，但被告一直拒绝，并且毫无道理地要求原告先进场再协商其他事宜，给原告造成了重大损失，……希望被告与原告重新商谈进场时间、开业时间和免租期事宜……”。该函件通过邮政特快专递送达被告。原告曾联系装修设计人员两次至案涉不动产勘察，以便确定装修设计方案。上述事实，由原、被告签订的商铺租赁合同及两份补偿协议、双方往来函件、EMS快递回单，公证书及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。双方有争议的事实：关于原告是否收到被告催告履行合同的函件，原告认为被告邮寄的“大光路188号”系错误地址，且康李并非原告的工作人员，并提交了《2015年度天后宫娱乐中心从业人员名单》，该人员名单中并无康李，故原告未收到被告催告履行合同的函件；被告主张康李为原告工作人员，并提交了国家企业信用信息公示系统中原告天后宫娱乐中心的《2015年度报告》，该报告中公布的联系电话为138××××5277；同时提交了移动电话缴费发票，发票显示138××××5277号码的所有人为康李，以证明康李为原告的工作人员；原告辩称康李系原告负责人梁冬冬的朋友，梁冬冬曾委托康李办理工商年检事宜。本院认为，一方面，国家企业信用信息公示系统中的信息系原告提供、作为企业信用信息的组成部分，向社会公示后即产生相应的公信作用效果，因此，该号码应为原告有效的联系电话，既然该号码为康李所有，康李应为原告的联系人；另一方面，原告于2016年5月10日向被告送达的《律师函》中亦载有“……但被告一直拒绝，并且毫无道理地要求原告先进场再协商其他事宜……”的内容，可推断原告已知悉被告催告其接收商铺；综上，对于原告已收到被告催告履行合同义务函件的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《“世茂南京茂悦港”商铺租赁合同》及《会所租赁合同补充协议（一）》、《会所租赁合同补充协议（二）》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已知案涉不动产于2015年6月已通过竣工验收及消防验收，具备了交付条件，在被告多次催告后仍不履行接收商铺之合同义务，因此，根据合同约定“原告未能按被告指定期限前往交接商铺的，被告有权单方解除合同、没收履约保证金”，即被告有权单方解除合同。被告世茂房地产公司不仅分别于2016年4月22日向康李、4月26日向姚步飞发送了解除合同的通知，还于4月26日向原告的注册登记地及负责人梁冬冬寄送了解除合同的通知，该解除通知自到达时生效，收件人的拒收行为不影响解除通知的生效。因双方的租赁合同已经解除，故对于原告要求被告按照租赁合同的约定交付租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南京市白下区天后宫娱乐中心的诉讼请求。案件受理费7486元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审　判　长　　胡腾云人民陪审员　　吕　露人民陪审员　　孙　志二〇一七年五月三十一日书　记　员　　宋宇燕 微信公众号“”