（2017）赣0121民初153号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-31
案件名称
江西宏吉投资有限公司与邹雪刚商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西宏吉投资有限公司,邹雪刚,金碧物业有限公司南昌分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第七十三条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初153号原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。统一社会信用代码：91360100759973588P。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：熊涛，该公司职员。委托代理人：欧阳文，该公司职员。被告：邹雪刚，男，1988年12月15日出生，汉族，住江西省丰城市。第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。统一社会信用代码：913601006984660391。负责人：黎龙，该公司总经理。委托代理人：田雪霖，该公司员工。原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告邹雪刚、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理，依法组成合议庭，分别于2017年4月17日、2017年4月25日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告宏吉公司委托代理人欧阳文、被告邹雪刚、第三人金碧公司委托代理人田雪霖到庭参加诉讼。第二次开庭原告宏吉公司委托代理人熊涛、第三人金碧公司委托代理人田雪霖到庭参加诉讼。被告邹雪刚第二次开庭经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宏吉公司诉称：原、被告双方于2016年1月15日签订《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大城40#2单元203室，向原告支付了首期购房款人民币261172元，原、被告与北京银行股份有限公司南昌分行三方就剩余房款人民币600000元签署了《北京银行个人一手房借款、贷款及开发商保证合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任担保。因被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任，2016年12月13日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币604735.06元。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》第七条及补充协议四第3条第（一）款第5项约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为2016-020925的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告已支付的购房款人民币256436.94元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币6047元；3、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币9938.99元；4、被告赔偿原告支付家居代金券损失30000元。本案诉讼费用由被告承担。对第三人金碧公司所述的事实与实际一致，如本案生效判决中有应当返还被告的合同款，原告同意在该金额中向第三人支付相应借款本金及利息。被告邹雪刚未答辩。第三人金碧公司辩称：2016年1月13日，我公司与被告签订《借款协议》（编号：HDC1296），约定由申请人向被告提供无息借款人民币230000元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大城40#2单元203室房的购房款，还款方式为2016年7月12日、2017年1月12日、2017年7月12日、2018年1月12日前分别归还45000元、45000元、45000元、95000元。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：被告未按期归还借款的，原告有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，请求：1、解除第三人与被告的借款协议（编号：HDC1296）；2、判令被告返还第三人借款230000元并计算至实际返还日的违约金或由原告按照前述标准直接向申请人返还全部借款及违约金。经审理查明：2016年1月13日，被告邹雪刚（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订合同编号为2016-020925号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城40#2单元203室房屋一套。付款方式及期限：买受人于2016年1月13日前支付首期房款261172元，余款600000元须在2016年1月13日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。同日，被告邹雪刚与第三人金碧公司签订编号为HDC1296号的《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款230000元用于购买南昌恒大城40#2单元203室房；2、被告应于2016年7月12日、2017年1月12日、2017年7月12日、2018年1月12日前分别归还45000元、45000元、45000元、95000元。3、若被告未按期还款，则每逾期一天按每期未还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。借款协议签订后，被告邹雪刚出具《付款委托书》一份给第三人金碧公司，第三人据此授权将人民币230000元支付至原告的指定账户。2016年1月20日，原告与被告邹雪刚及案外人北京银行股份有限公司南昌分行（以下简称北京银行）办理了600000元的30年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《北京银行个人一手房借款、贷款及开发商保证合同》，原告作为保证人对被告的600000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款已于2016年1月20日发放。嗣后，因被告邹雪刚未按约偿还银行贷款。2016年12月13日，北京银行扣划原告账户内604735.06元（其中本金594796.07元，利息、罚息、复利等共计9938.99元）用于结清被告邹雪刚所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《北京银行个人一手房借款、贷款及开发商保证合同》、《关于承担阶段性保证责任的证明》、《贷款结清证明》、《个人还款操作记录单》五张，第三人提供的《借款协议》、付款委托书、中信银行进账单两张、记账凭证等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2016-020925号《南昌县商品房买卖合同》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款600000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了604735.06元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，故原告主张解除编号为2016-020925号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币6047元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币594796.07元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为5947.96元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计9938.99元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币9938.99元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款元归原告所有，本院不予支持。原告主张被告赔偿家居代金券损失30000元，却未提供任何证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。被告以实际行动表明不履行还款义务，第三人据此主张解除编号为HDC1296号《借款协议》，本院予以支持。第三人主张被告返还借款230000元及计算至实际返还日的违约金或由原告按照前述标准直接向第三人支付，本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此一方面被告可要求原告返还已付购房款266375.93元[即首付款261172元+已还银行贷款本金（600000元-594796.07元）]，另一方面第三人可要求被告返还借款（即230000元），若被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求被告返还借款本金、原告承担连带返还责任的诉讼请求予以支持。关于第三人主张按未归还借款总额的千分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方对于违约金计算在借款协议中已有约定，但该违约金计算标准明显偏高，且该违约金实为借款利息，依照我国对民间借贷利率的限制性规定应当予以适当降低，宜以年息24%的标准计算被告应支付的逾期付款违约金，原告以应返还给被告的款项为限与被告邹雪刚承担连带清偿责任。被告邹雪刚经合法传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告邹雪刚于2016年1月13日签订的编号为2016-020925号的《南昌县商品房买卖合同》；二、被告邹雪刚应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款594796.07元的违约金计人民币5947.96元；三、被告邹雪刚应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计9938.99元；四、解除被告邹雪刚与第三人金碧物业有限公司南昌分公司于2016年1月13日签订的编号为HDC1296号的《借款协议》；五、被告邹雪刚在本判决生效之日起十日内返还第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币230000元；六、被告邹雪刚在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还欠款45000元的违约金（自2016年7月12日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；七、被告邹雪刚在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还欠款45000元的违约金（自2017年1月12日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；八、上述五至七项原告江西宏吉投资有限公司在人民币266375.93元的限额内承担连带给付责任；九、驳回原告江西宏吉投资有限公司其他的诉讼请求；十、驳回第三人金碧物业有限公司南昌分公司其他过高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14787元，由被告邹雪刚承担12412元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担2375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 裴柏平人民陪审员 李 娟二〇一七年五月三十一日书 记 员 刘文莉 关注公众号“”