（2017）沪0114民初7号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-30
案件名称
原告翁泉飞与被告高珂、第三人高来季间房屋买卖合同纠纷一审判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁泉飞,高珂,高来季
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第一百一十一条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款，第二十八条，第三十条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初7号原告：翁泉飞委托诉讼代理人：陈志高，上海达真律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛建国，上海达真律师事务所律师。被告：高珂第三人：高来季原告翁泉飞与被告高珂、第三人高来季间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛建国、被告高珂、第三人高来季到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告或第三人依据定金罚则支付违约金10万元；2、被告或第三人支付原告房屋差价损失24万元。事实和理由：被告与第三人高来季系父女关系。2016年8月15日，原、被告及居间方签订了一份《房地产居间合同》，约定由原告购买被告所有的位于上海市嘉定区城固路某房屋（以下称系争房屋）。当日，原告依约支付给被告购房定金10万元。此后，原告分别于2016年8月16日、8月23日、8月26日支付被告购房款共计50万元及办产证费用3万元。之后因房地产价格上涨较快，被告提出解除双方签订的《房地产居间合同》。在居间方见证下，双方于2016年9月6日签订了《协议》，约定由被告先行退还原告已付款63万元（含购房定金10万元、购房款50万元、办产证费用3万元），对于违约金承担，由被告在两天内回复原告。当日，被告退还了原告63万元。9月8日，被告电话告知原告不同意支付违约金，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉请，被告对于第三人将系争房屋出售给原告一事并不知情，事先也未授权第三人出售该房屋，被告也未在《房地产居间合同》上签字，而是第三人代签的。2016年8月原告向被告汇款后，被告才得知此事，因被告不同意卖房，故与第三人发生争执，第三人遂与原告解除了合同，被告及第三人已把原告支付的钱款全数退还。第三人代被告与原告签订的《房地产居间合同》不能成立，原告明知产权人为被告，却仍与第三人签订居间合同，其自身也存在过错。此外，原告只能主张合同约定的违约金，其主张的差价损失不合理。第三人述称，因居间方告知可以代签，故第三人代被告签订了《房地产居间合同》，因被告并未签字也不同意出售，故双方的合同不能成立。之后第三人已与原告解除合同并退还原告已付款项。双方的合同价格是第三人2016年5月在中介挂牌的价格，明显低于2016年8月的市场价格。第三人认为仅是签了一份合同不应承担这么重的违约责任。第三人在2016年9月2日就通知原告房子不想卖了，双方的解约协议是9月6日签的，评估的时间点第三人认为应该为2016年9月2日而不是9月6日。另外，原告在签约时明知涉案房屋为被告所有，仍然与第三人签订合同，且原告也知道涉案房屋出售时并未办出产证，所以原告自己也有问题。本院经审理认定如下事实：上海市嘉定区城固路系争房屋为被告所有，产权登记日期为2016年9月7日。被告为第三人的女儿。2016年8月15日，原告与案外人上海百援房地产经纪事务所签订《房地产居间合同》一份，经居间方推荐现购买的房屋位于嘉定区城固路系争房屋，面积约118.04平方米，房屋总价330万元，签订房屋买卖合同时支付40万元，申请贷款180万元，买受人于2016年8月31日前支付房款50万元，2016年9月15日前支付房款40万元，买方收到全款后交房，交房日期定在2016年12月20日，具体以银行放款为准，交房前出售方应将户口迁出，原告还应支付10万元作为定金。在《房地产居间合同》后，原告与第三人签订了《双方确认书》，载明出售方同意买受方在本合同中所列购买所有条件，接受合同所有条款，并承诺按照本合同约定至居间方签订房屋买卖合同，若未至居间方处签约，则出售方同意按照诚意金的金额双倍返还买受方，以作为违约补偿，出售方收到诚意金时，转为定金，双方定于2016年9月15日前至居间方处签订正式的房地产买卖合同。出售方签章“高来季代高珂”，买受方处原告本人签章。合同签订当日，原告向第三人支付10万元定金，由第三人出具一张收据。2016年8月16日，原告向第三人支付房款7万元。2016年8月23日，原告向被告账户转账43万元，第三人代被告出具一张收条。后原告又于2016年8月26日向被告转账3万元用于被告办理产证加急。至此，原告共向被告及第三人支付63万元（含定金）。2016年8月25日，第三人通过微信联系原告，称“近两天看新城房价都很高，有的已达到4万元每平方，我这套房挂牌是5月份，近期我没看过市场，所以有点后悔，如果能补偿你15万我老婆都愿意”。2016年9月6日，第三人与原告签订一份《协议》，约定第三人同意先行退还原告付款63万元（含定金10万元，购房款50万元，原产证契税费3万元），但双方对由此造成的违约责任无法达成一致意见。第三人在落款处书写“高来季代高珂”。当日，第三人向原告转账17万元，被告于次日又向原告转账46万元，原告支付的全部款项被告均已退回。审理中，因双方对于原告提出的差价损失无法协商一致，原告向本院申请房产评估。本院委托科东估价公司对于2016年9月6日涉案房屋的市场价值进行了评估，2017年5月2日，科东估价公司作出了评估报告，涉案房屋在这一估价时点的市场价值为357.47万元。原告对该评估结论认可，被告对评估结论不认可，认为评估价值的时点应为2016年9月2日。原告为此次评估垫付了评估费10290元。本院认为，第三人与原告签订合同时并未获得被告的授权，且事后被告对于第三人出售房屋的行为也未予以追认，原告与第三人就涉案房屋买卖签订的房地产居间合同及解约协议对被告不发生法律效力，相关责任应由第三人承担。第三人虽然与原告就解除合同达成了一致意见，但对赔偿问题未能协商一致。原告要求第三人双倍返还定金，有合同依据，本院予以支持。因原告已收到被告及第三人退还的定金10万元，第三人只需再向原告返还10万元定金。对于原告主张的房屋上涨差价损失24万元，因该段时间房屋上涨幅度较大，原告另行购房成本增加，10万元定金尚不足以弥补原告的损失。鉴于原告在签订合同时疏于审查第三人的授权情况，其自身也存在的一定过错，本院在确定第三人应支付的赔偿金额时综合考虑原告支付房款的比例、评估机构出具的结论、原告自身的过错程度，酌情确定第三人再支付原告5万元赔偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十一条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：一、第三人高来季应于本判决生效之日起十日内返还原告翁泉飞定金人民币100000元；二、第三人高来季应于本判决生效之日起十日内赔偿原告翁泉飞损失人民币50000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6400元，减半收取3200元，评估费10290元，合计诉讼费13490元，由原告负担6050元，第三人高来季负担7440元（第三人负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年五月三十一日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 关注微信公众号“”