（2017）湘0923民初678号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-11-07
案件名称
刘某、龙某与罗某、谌某房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
安化县人民法院
所属地区
安化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,龙某,罗某,谌某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初678号原告（反诉被告）：刘某，男，1977年10月2日出生，住安化县。原告（反诉被告）：龙某，男，1983年12月29日出生，住安化县。两原告共同委托诉讼代理人：陈德意，湖南义剑（安化）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：罗某，男，1968年1月8日出生，住安化县。委托诉讼代理人：刘稳国，安化县湘晖法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：谌某，女，1966年8月6日出生，住安化县。原告刘某、龙某与被告罗某、谌某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、龙某共同委托诉讼代理人陈德意，被告罗某及其委托诉讼代理人刘稳国，被告谌某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、龙某共同向本院提出诉讼请求：1.解除2013年12月16日曹某、龙某与罗某、谌某签订的《房屋租赁协议书》；2.两被告立即向两原告返还租赁门面内属于两原告的茶叶制品等所有财物；3.两原告搭建的活动板房、安装的雕刻设备设施属于两原告所有；4.两被告赔偿两原告经济损失20000元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年12月16日，原告刘某前妻曹某与龙某因开设茶叶制品销售店，租赁两被告位于安化县东坪镇民富街（黄沙坪）自有房屋（含屋后空坪），约定租赁期限至2024年3月15日止，租金按年支付。2013年12月21日，原告刘某与曹某离婚，《离婚协议》约定该门店由原告经营。自此，原告刘某履行向两被告给付租金的义务。2017年3月11日，原告刘某向两被告交付2017年3月15日起的一个年度房屋租金时，两被告拒绝接受，并要求解除租赁协议。2017年3月14日，原告刘某到店内搬运货物时，两被告强行阻止并封锁门店。双方发生冲突，安化县公安局出警处置。此外，经两被告同意，原告刘某在两被告房屋后坪打了水泥地面并搭建了活动板房、安装了雕刻设备设施。双方约定，活动板房、雕刻设备设施等属于原告刘某所有。原告认为，两被告要求解除租赁协议是违约行为，两被告封店锁门并阻止两原告搬运货物是严重的侵权行为。双方已经无继续履行《房屋租赁协议书》的基础。门店内的茶叶制品等财物属于两原告所有，两被告应当立即返还两原告并赔偿损失。被告罗某辩称，1.刘某不是本案合同的当事人，其不是本案适格原告。刘某与曹某之间的婚姻状况及有何协议，被告均不知情；2.承租方存在转租行为，违反了双方的租赁协议；3.诉争门店内的货物属于曹某所有；4.搭建的活动板房系曹某转租他人后所修建，并非原告刘某所有，是否拆除应由曹某与出租方协商处置，安装的雕刻设备设施也应由曹某出面搬走；5.原告刘某搬运货物，侵害了曹某及被告方的合法权益，现原告刘某要求两被告赔偿损失，无事实法律依据。被告谌某辩称，1.门店内的财物是曹某的，只要曹某来了，把事情说清楚了，就好处理了；2.原告方变更了门店的装修，应当将门店恢复原状；3.曹某将门面转租给他人，没有经过被告方的书面同意，存在违约；4.房屋租赁合同是跟曹某签订的，被告只认曹某。被告罗某、谌某共同提出反诉请求：1.刘某、龙某因违约应赔偿被告方的经济损失15000元；2.本案的诉讼费由刘某、龙某承担。事实和理由：2013年12月16日，曹某、龙某承租罗某、谌某的房屋及屋后空坪，开设茶叶制品销售店。双方签订了《房屋租赁协议书》，约定租赁期限为10年（2014年3月15日至2024年3月15日），每年3月15日之前支付当年租金。刘某并非承租人，不是本案适格原告。2016年12月，由于诉争门店欠缴电费，关门歇业。且曹某未取得出租人的书面同意，擅自将租赁的屋后空坪转租给他人，违反了双方签订的租赁协议，出租人有权依约要求解除租赁合同。2017年3月14日，刘某带人到诉争门面内搬运货物，拆卸电器开关设备，埋下安全隐患。出租人予以阻止，要求承租人曹某、龙某到场或出具授权委托书方可搬运货物的理由正当。刘某诉称屋后空坪搭建的活动板房及雕刻设备等属于刘某所有不是事实，活动板房及雕刻设施设备应由承租人与出租人协商处置。原告刘某、龙某共同辩称，1.驳回罗某、谌某提出的反诉请求；2.屋后空坪活动板房系刘某与他人合伙经营的，不存在转租；3.租赁期限内，刘某搬运自己门店内的东西是正当的;4.被告罗某、谌某对原告刘某提出反诉，也说明两被告对原告刘某系本案租赁合同实际承租人的认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.两被告提交的转租房屋的收据及李云晖的当庭证言，无其他证据予以佐证，仅依据该两份证据不能达到两被告的证明目的，本院不予采信；2.原、被告提交的照片，能反映诉争门店的现场情况，本院对照片的真实性予以采信；3.两原告提交的《离婚协议书》及报警案件登记表，系安化县民政局婚姻登记处、安化县公安局城南派出所分别出具的，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，曹某、龙某与罗某、谌某签订《房屋租赁协议书》，约定：罗某、谌某将其位于安化县东坪镇民富街（黄沙坪）的房屋（含屋后空坪）出租给曹某、龙某；租赁期限为10年,自2013年12月16日起至2024年3月15日止，本租赁期间含三个月装修期，装修期免房租；承租人必须在2014年2月15日起开始装修，至2014年3月15日前完成装修。出租人同意承租人在合同签订之日起就开始对房屋进行前期装修、整改设计和施工使用。2013年12月20日，刘某与曹某办理离婚登记，双方在离婚协议书中约定，安化县东坪镇黄沙坪社区租赁“茅园山庄”门面归刘某所有。2017年3月14日，刘某在门店内搬运货物，罗某、谌某予以阻止，双方发生冲突，刘某向安化县公安局报警。2017年3月27日，刘某、龙某诉至法院。另查明，诉争门店租金一直由刘某直接向罗某、谌某支付，2017年3月15日之前的门店租金已经付清。2017年3月14日，双方发生冲突后，刘某及罗某、谌某均在门店上锁，刘某未再经营门店。诉争门店原为“茅园山庄”，曹某、龙某承租后更名为“溪畔江南”，经营黑茶生意。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原告刘某是否为本案的适格主体。曹某、龙某与罗某、谌某签订的房屋租赁合同的期限从2013年12月16日起至2024年3月15日止。2013年12月20日，曹某与刘某办理离婚登记，离婚时，曹某与刘某约定，诉争门店归刘某所有，曹某已将本案租赁合同中属于其享有的权利和义务一并转让给了刘某。诉争门店中属于曹某所有的财产权益原为曹某与刘某婚姻存续期间的共同财产，离婚时经双方协商处理，该门店中属于曹某的财产权益已经归刘某所有，刘某享有处分门店内茶叶等财物的权利。诉争门店给付租金的义务一直由刘某承担，两被告对于刘某给付的门店租金均予以接受，应当认定两被告对刘某系门店实际承租人的认可。本案诉争门店租赁合同中的承租人已经由曹某、龙某变更为刘某、龙某。刘某作为租赁合同的承租人，具有本案适格主体资格。二、刘某、龙某与罗某、谌某之间的《房屋租赁协议书》是否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”罗某、谌某作为房屋出租人有义务向承租人交付租赁物即房屋的使用权，同时有权向承租人收取房屋租金，但无权干涉承租人在依法依约情况下合理使用房屋进行商业经营的行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”2017年3月15日之前的诉争门店租金刘某已经付清，2017年3月14日，刘某在门店承租期限内处分门店内的茶叶等财物，罗某、谌某予以阻止，双方发生冲突之后，诉争门店已经停业，双方之间的房屋租赁合同已无法继续有效履行。对于两原告提出的解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持。本案房屋租赁合同解除后，原告刘某、龙某有权处分诉争门店内的茶叶等财物，罗某、谌某不得阻止。又依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”以及《房屋租赁协议书》中第四条的约定，出租人同意承租人对诉争门店进行装饰装修；第十一条第六项的约定，承租人在交还房屋时，必须保证该房屋原有设施完好，承租人增添的可拆除的设施归承租人，但拆除会影响房屋整体构建的不能拆除。该《房屋租赁协议书》解除后，承租人可对门店内未形成附合的装饰装修物予以拆除。庭审中，出租人认为承租人在拆除门店内装饰装修物时会对房屋造成损害，要求承租人恢复原状。考虑到本案中诉争门店内装饰装修的实际情况，承租人拆除装饰装修物时难免造成房屋一定的损害，两被告要求恢复原状应予支持。但双方对门店应恢复的原状情况存在争议，恢复原状难以实际履行。综合本案案情本院酌情认定，由原告刘某、龙某一次性支付被告罗某、谌某门店恢复原状的补偿费用10000元，两被告自行恢复门店原状。另外，两被告在租赁合同中同意承租人进行装饰装修，承租人对门店进行装饰装修拆除门店内的原有设施等财产是必要的，现两被告要求承租人对门店装饰装修时拆除的厨房及门店内设施等财产造成的损失进行赔偿的请求，本院不予支持。关于两原告要求搭建的活动板房、安装的雕刻设备、设施属于原告所有以及要求两被告赔偿原告经济损失20000元的诉讼请求。本案审理过程中，雕刻设备、设施，原告方已自行处理，对该诉讼请求，本院不再处理。搭建的活动板房的问题，原告刘某称系与他人合伙修建，而两被告却认为该活动板房不归刘某所有，庭审中，原告对该活动板房是否享有处分的权利，其未能提交充分的证据证实，原告方对该活动板房的主张，本院不予支持。关于原告方要求两被告赔偿经济损失20000元的请求，原告方未就具体损失情况提交相应的证据予以证实，对原告方的该诉讼请求，本院不予支持。关于两被告要求两原告赔偿违约造成的经济损失15000元的反诉请求。两被告认为承租人擅自将屋后空坪转租给他人，存在违约转租行为，承租人应承担违约责任。庭审中，两被告对承租人是否存在违约转租的行为，未提交充分的证据予以证实，且两被告对其主张的经济损失15000元亦未提交证据。故两被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘某、龙某与被告罗某、谌某之间的《房屋租赁协议书》；二、被告罗某、谌某于本判决生效之日起3日内返还原告刘某、龙某在诉争门店内的茶叶等财物；三、原告刘某、龙某于本判决生效之日起3日内一次性支付被告罗某、谌某诉争门店恢复原状补偿费10000元；四、驳回原告刘某、龙某的其他诉讼请求；五、驳回被告罗某、谌某的反诉请求。若给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费300元，由原告刘某、龙某负担150元，被告罗某、谌某负担150元。反诉受理费88元，由被告罗某、谌某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 黄 伟审 判 员 张 珺人民陪审员 梁余财二〇一七年五月三十一日书 记 员 蔡 波 来源：