（2016）京0108民初41564号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-10
案件名称
马玉平与北京阳光房地产综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马玉平,北京阳光房地产综合开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初41564号原告：马玉平，女，1959年9月9日出生。被告：北京阳光房地产综合开发公司，住所地北京市西城区南礼士路36号。法定代表人：张胜利，董事长。委托诉讼代理人：吴献，北京大成律师事务所律师。原告马玉平与被告北京阳光房地产综合开发公司（以下简称阳光房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉平，被告阳光房地产公司之委托诉讼代理人吴献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马玉平向本院提出诉讼请求：1.阳光房地产公司协助马玉平办理北京市海淀区502号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至马玉平名下；2.由阳光房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年7月9日，马玉平和阳光房地产公司签订了房屋转让协议，将北京市海淀区502号房屋转让给马玉平，建筑面积50.2平方米，单价为每建筑平方米3500元，总价为175700元。由于阳光房地产公司当时未办理房屋的初始登记，因此双方将房屋买卖合同暂时确定为房屋使用权转让协议。后阳光房地产公司完成了该房屋的初始登记，马玉平多次要求其办理房屋产权登记，但其以各种理由推诿。阳光房地产公司辩称，阳光房地产公司不同意马玉平的全部诉讼请求，理由是：第一，诉争房屋所属项目为康居房屋，土地为划拨方式取得。1993年，阳光房地产公司与第三方联合开发建设阳光南里小区，该小区为康居项目，1996年竣工后，房屋主要包括拆迁安置房、康居房、商品房等。康居房是我国特定时期特定政策下的一种特殊的房屋形式，其土地取得为划拨方式而非出让方式，与普通商品房不同，马玉平对上述房屋开发建设历史沿革情况均明确知悉。基于上述情况，阳光房地产公司根据房屋的不同性质，分别与房屋所有人、使用人签订了不同类型的合同，本案诉争房屋的类型非为商品住宅，双方在均对该房屋性质完全知情的情况下，按照房屋性质于2002年7月9日签订了《房屋使用权转让协议》，该协议不是房屋买卖协议，双方不存在房屋买卖法律关系；第二，阳光房地产公司未办理诉争房屋所在楼座的产权证书。如前所述，诉争房屋为按照康居用房立项开发建设，阳光房地产公司无法按照商品房的流程办理诉争房屋的产权，故阳光房地产公司不存在需要办理初始登记的事实，阳光房地产公司也无法定及约定义务需为马玉平办理产权登记的情况；第三，马玉平的诉请已超过诉讼时效。马玉平于2002年取得诉争房屋的使用权，并一直居住至今，如马玉平认为其对该房屋享有完全产权，应当于入住该房屋之日即知悉其权利被侵害，应于当日起算其主张权利的诉讼时效，现其提起诉讼，超过了法律规定的两年的诉讼时效；第四，现有政策下已无办理房产证的现实可能。阳光房地产公司的工作人员多次前往房屋产权登记主管部门进行咨询，相关部门的回复意见是按照现行政策规定，无法办理该房屋产权登记，具体理由是双方签署的是使用权转让协议，不是所有权买卖协议，且诉争房屋所涉土地为划拨方式取得，需先行补缴土地出让金，另外目前政策要求办理网签手续，但该项目不具备办理网签的条件。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2002年8月10日，马玉平（乙方）与阳光房地产公司（甲方）签订《房屋使用权转让协议》，约定：“甲乙双方经友好协商以及乙方实地考察，就甲方转让给乙方小区房屋使用权达成如下协议：第一条：甲方转让给乙方海淀区502室（以下简称502号房屋）的房屋使用权，房屋用途为住宅，转让年限依据国家相关法律法规的规定；第二条：该房屋经政府认可的测绘部门测绘的实测建筑面积为50.2平方米；第三条：双方同意上述房屋单价为每建筑平方米3500元，价款合计175700元；第四条：付款方式一次性：1.乙方于签署《房屋买卖协议》（以下称买卖协议）当日缴付定金10000元；2.在签署买卖协议后7日内，乙方交清其余全部房款165700元；第五条：乙方如未按上述付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本契约约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付价款的万分之叁向甲方支付延期违约金，逾期超过7日乙方仍未付款的，本契约即刻解除，甲方有权在不通知乙方的情况下将本套房屋使用权转让其他客户，并甲方不返还乙方已交纳的定金，乙方将转让价款交清后，甲方即与乙方办理房屋使用权交接手续；第六条：该房屋为乙方自用，乙方不得另行转让和出售；第七条：乙方需根据物业规定，按期足额支付物业管理费用及水电气等相关费用。第八条：本协议一式四份，具有同等法律效力。”上述协议签订后，马玉平向阳光房地产公司支付了上述协议项下的款项175700元，阳光房地产公司向马玉平开具了《北京市销售（转让）房地产专用发票》，其中载明：“项目为房款，备注为使用权”。庭审中，马玉平主张双方虽然签订的是《房屋使用权转让协议》，但其实际是向阳光房地产公司购买该房屋，阳光房地产公司当时未向其告知该房屋是康居工程，只是告知该房屋还没有产权证，故只能写使用权，其便同意了，后与其同时以该种方式购房的邻居均办理了过户手续，其才知道房屋现在可以办理过户手续，并经咨询房屋登记主管部门，答复只要将使用权转让协议变更成房屋买卖协议即可，且双方也实际共同前往房屋登记主管部门办理过产权过户手续，但最终未完成。就其主张，马玉平向本院提交了如下证据：《房屋买卖协议》，该协议显示卖方为阳光房地产公司,涉案房屋与502号房屋位于同一小区。阳光房地产公司对此质证意见为：真实性无法确认，且即便真实，该协议为房屋买卖协议，与使用权转让协议性质不一，且如果房屋登记主管部门认可通过换签合同、倒签合同方式办理产权登记，其可以协助办理，但其主张此种方式存在较大法律风险，故双方未实际完成产权过户手续。本院对该证据的认证为：因该证据系源自案外人，且与本案并无关联性，本院不予采信。诉讼中，本院前往北京市国土资源局海淀分局就涉案房屋是否具备过户条件进行核实。经相关工作人员查实，确认涉案房屋已具备过户条件，且系统中显示正在审批马玉平与阳光房地产公司就涉案房屋的权属转移登记手续，但目前尚未完成审批，未完成审批原因不明。另，本院释明阳光房地产公司向本院提交有关康居项目的政策文件，但阳光房地产公司表示无法提供。另经释明，双方明确表示同意按照法律规定各自负担应缴纳的税费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，首先，关于诉讼时效争议。根据本案查明的事实，双方签订协议的时间虽然在2002年，但本案所涉争议为阳光房地产公司是否应协助办理产权过户手续，而双方所签协议中并未明确约定办理产权过户时间，故阳光房地产公司主张应在2002年起算诉讼时效的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，现马玉平提起本次诉讼，未超过诉讼时效。其次，关于双方签订的《房屋使用权转让协议》的性质争议。本院认为：第一，房屋使用权转让多见于公房承租人之间，而阳光房地产公司作为502号房屋的开发商，其虽主张502号房屋为康居项目，只能转让使用权，但其未就此向本院提交充分证据，本院对其该答辩意见不予采信；第二，从协议约定的内容中来看，在付款方式中明确提及了“房屋买卖协议”的内容，可以从侧面印证双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。因此，本院认定该协议名为使用权转让协议，实为房屋所有权买卖协议。此外，根据本院向北京市国土资源局海淀分局核实的情况，可以确认502号房屋具备产权过户条件。因此，在双方实质存在房屋所有权买卖合同情形下，阳光房地产公司应当协助马玉平办理502号房屋的产权过户手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：北京阳光房地产综合开发公司于本判决生效后七日内协助马玉平办理北京市海淀区502号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至马玉平名下，办理该房屋产权过户手续所需费用，由马玉平和北京阳光房地产综合开发公司按照法律规定各自负担。案件受理费1907元，由马玉平负担953元，已交纳；由北京阳光房地产综合开发公司负担954元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 陆金伟二〇一七年五月三十一日书记员 刘小妹 来自：