（2017）琼02民终679号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-26
案件名称
叶金与海南嘉鹏置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶金,海南嘉鹏置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终679号上诉人（原审原告）：叶金，女，1978年12月31日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王方维，海南言必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南嘉鹏置业有限公司，住所地三亚市榆亚大道时代海岸联排别墅B03-A。法定代表人：叶静鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。上诉人叶金因与被上诉人海南嘉鹏置业有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶金的委托诉讼代理人王方维、邢亚萍，被上诉人嘉鹏公司的委托诉讼代理人胡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶金上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人2015年1月17日至2016年2月18日期间逾期办证违约金86421元；2、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人的诉求全部超过诉讼时效属认定事实错误。一审判决认为“逾期办证违约金属债权请求权，适用2年诉讼时效期间。原告主张逾期办证违约金的两年诉讼时效期间为2014年10月12日至2016年10月12日。原告未提供证据证明该诉讼时效存在中断、中止的情形，原告于2017年1月17日向本院起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过2年的诉讼时效。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。”上述认定未结合案件客观实际，将本案的继续性债权等同于一般性债权，没有分别适用各个债权的诉讼时效，将单个债权的诉讼时效等同于全部债权的诉讼时效而认定上诉人的诉讼时效已超过，是错误的。1、本案根据上诉人与被上诉人商品房买卖合同的约定，被上诉人逾期办证的违约金是每日按已付房款的万分之二计算，那么只要被上诉人的违约行为在持续，其违约金每天都在产生。违约金是按日计算的，即每天都产生一个新的违约金债权，该债权属于一种继续性债权。继续性债权在诉讼时效的计算中，是就单个个体债权分别计算诉讼时效的，即位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。它们之间不存在连带关系，而是各自独立，互不相涉。2、关于继续性债权的诉讼时效保护问题，最高人民法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》（法释[2013]9号）第23条、《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2002]31号）第28条、《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2002]32号）第18条等规定表明最高人民法院对权利人超过两年时间起诉的继续性债权，均保护了起诉前两年内的债权。而本案一审判决将最早的单个债权的诉讼时效当成全部后续的债权的诉讼时效期间，认定本案诉讼时效期间为2014年10月12日至2016年10月12日不符合诉讼时效规定的立法本意。3、一审判决如此认定诉讼时效期间，等于只认定被上诉人2014年10月12日构成违约，而否定了被上诉人2014年10月12日以后的违约行为，与被上诉人一直在违约的客观事实相矛盾。一审判决的认定未考虑被上诉人违约行为在持续、违约金按日计算属继续性债权，诉讼时效分别计算的事实。4、同类案件已有大量的判例，判决结果是保护继续性债权起诉之日向前推二年之内的债权。5、如果本案中上诉人不存在诉讼时效中断、中止的情形，那么上诉人的诉求也只可能是部分超过诉讼时效而并非全部都超过，至少从起诉之日往前推的二年期间内的逾期办证违约金都在诉讼时效期间内，上诉人主张的86421元的违约金应获得支持，一审判决全部驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。嘉鹏公司辩称，一、上诉人主张“按日计算违约金是继续性债权，在诉讼时效计算中是就个体债权分别计算时效的”的观点错误。1、一次性违约金，其特点是数额固定，与办证时间长短无关。而按日计算违约金每天都在增加，直到房产证办妥为止，债权数额是变化的。但诉讼时效都是从权利受到侵害之日（即合同约定的房产证办理期限届满之日）开始计算诉讼时效，并不是从每天的债权起算诉讼时效，即也不是天天有债权，天天都有“诉讼时效”起算。2、诉讼时效与违约金的起算时间相同。诉讼时效期间从权利被侵害之日起计算满二年止，而办证违约金从违约之日开始计算到申请办证递交给政府部门止(在此之后的时间为行政机关办证时间，非开发商和购房人所能控制)。如果在时效届满之前主张了权利，违约金之债就会受法律保护，如果在届满之前未主张了权利，违约金无论计算多久，都是自然债权，法律不对其进行调整。二、违约金以承担违约责任为前提，上诉人主张将违约金作为单个债权的观点是错误的。1、合同违约金是合同一方当事人因不履行合同义务或履行义务不符合合同约定所应当承担的向履约方(守约方)支付一定数额金钱的法律责任。违约金与普通债权相比是有区别的，它是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。只有确定了违约责任才能要求承担违约金。当事人如果提起诉讼要求支付违约金，首先应当确定其违约责任。根据《民法通则》的规定因合同之债向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效一般为二年。违约责任适用诉讼时效的规定，在追究违约责任得不到法庭支持的情况下，违约金自然不可能得到支持。把违约金认为是独立于合同之债的另一种类型的债，割裂了违约责任与违约金的关系，认为支付违约金是形成新的债权是不正确的。实际上合同中约定的“每日按已付房款的万分之二计算违约金”只是对违约金计算方式的约定，而并非指每天的违约金都构成一个独立债务，也不能就个体债权分别计算时效，上诉人的观点并没有法律规定予以证明。2、违约金实际上是购房人“办证请求权”的一项从权利，购房人的“办证请求权”是主权利，只有当开发商违约逾期办证的情况下，购房人才享有违约金；如果开发商没有逾期办证，购房人不享有违约金。因此，逾期办证与违约金之间的法律关系属于主从关系，从债权法理论上讲，从权利不能独立存在，必须以主从权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，诉讼时效应以主权利作为判断标准。3、一审判决正确，同时《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业逾期办证，按日逾期办证违约金的诉讼时效应从约定的办妥房产证届满之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第2条明确规定，合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。三、诉讼时效从合同约定的办证期限届满之日起算，在未提交证据证明案件诉讼时效存在中止、中断的情形下，原判认定已超过诉讼时效应予维持，一审判决并无不当，上诉人的上诉理由并不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。叶金向一审法院起诉请求：1、嘉鹏公司支付逾期办证违约金110801.5元（以总房款每日万分之二标准从2014年9月27日起计算至2016年2月18日，共计509天）；2、案件受理费由嘉鹏公司承担。一审法院认定事实：位于三亚市河东路的25度阳光小区系嘉鹏公司开发建设的项目。2013年3月31日，叶金与嘉鹏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定嘉鹏公司购买嘉鹏公司开发的位于三亚市河东路25度阳光C幢9层905号房，该商品房总建筑面积50.59平方米，其中套内面积38.31平方米，公摊12.28平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，总价款1108584元，付款方式为一次性付款。关于涉案房屋的交付和产权登记，《商品房买卖合同》第八条约定嘉鹏公司应在2013年9月30日前，将验收合格并取得工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付给叶金使用；第十五条约定嘉鹏公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因嘉鹏公司的责任，叶金不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期自第二天嘉鹏公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，叶金向嘉鹏公司一次性付清了全部购房款，嘉鹏公司亦于2013年10月16日将房屋交付给了叶金。2015年7月7日，嘉鹏公司取得25度阳光小区C幢的大产权证。2016年3月4日，嘉鹏公司将办理涉案房屋不动产权证书所需登记材料提交给产权登记部门备案。嘉鹏公司提交通知及邮寄凭证拟证明由于叶金未及时提交办理契税减免所需材料，导致嘉鹏公司未能按照合同约定办理涉案房屋的产权登记备案，应扣除相应免责天数。一审法院认为，叶金、嘉鹏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约全面履行。叶金已经依约付清全部购房款，嘉鹏公司亦于2013年10月16日将涉案房屋交付给叶金使用。按照叶金、嘉鹏公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉鹏公司应于房屋交付360日内即2014年10月11日前将办理权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。嘉鹏公司抗辩由于叶金未能及时缴纳税费、未能及时提交办证所需减免契税的材料，导致嘉鹏公司未能按照合同约定期限办理涉案房屋的产权登记备案，应扣除相应免责天数。由于办理涉案小区房屋的大产权证是办理涉案房屋分户权证的前提，而办理涉案小区房屋的大产权证是嘉鹏公司的义务，嘉鹏公司于2015年7月7日才取得涉案小区大产权证，即使叶金及时缴纳税费并提供契税减免的相关材料，嘉鹏公司仍然无法按合同约定期限为叶金办理涉案房屋权属转移登记的备案，故嘉鹏公司的抗辩主张，不予采纳。嘉鹏公司未按合同约定期限为叶金办理涉案房屋权属转移登记的备案，已构成逾期办证违约。关于叶金诉求嘉鹏公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，商品房交付使用后360日内，嘉鹏公司应将办理权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。本案中，叶金收房的时间为2013年10月16日，嘉鹏公司应于2014年10月11日前将办理涉案房屋权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，嘉鹏公司于2014年10月11日前仍未完成其提交办证资料备案的义务，叶金自2014年10月11日次日即2014年10月12日就应当知道其要求嘉鹏公司依约办证的权利已受到侵害，其诉求逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年10月12日开始起算。逾期办证违约金属于债权请求权，适用2年诉讼时效期间，叶金主张逾期办证违约金的两年诉讼时效期间为2014年10月12日至2016年10月12日。叶金未提供证据证明该诉讼时效存在中断、中止的情形，叶金于2017年1月17日向法院起诉要求嘉鹏公司支付逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效。因此，叶金主张嘉鹏公司支付逾期办证违约金的诉求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回叶金的诉讼请求。本案受理费1258元（叶金已预缴），由叶金承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明事实均无异议，本院认定如下：二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。商品房买卖中，因开发商原因造成逾期办证，是开发商的一种违约行为，买受人要求开发商承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。由于业主在取得权属证书前，并未取得房屋物权，所以逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”衡量上诉人何时知道或应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同的约定。根据双方签订的合同约定，嘉鹏公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。嘉鹏公司于2013年10月16日将涉案房屋交付给上诉人使用，即嘉鹏公司应于2014年10月11日前将办理权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。上诉人在2014年10月11日后没有取得房屋产权证，不管上诉人是否及时过问或查询嘉鹏公司在约定期限内履行备案登记义务的情况，上诉人都应当已知道自己的权利受到了侵害，应从2014年10月11日的次日即2014年10月12日起开始计算二年的诉讼时效。上诉人无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此，上诉人于2017年1月17日向法院起诉要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求已超过法定诉讼时效期间。综上所述，叶金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1960元，由上诉人叶金负担。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 尹合欢审判员 欧 颖二〇一七年五月三十一日书记员 郭帅帅附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自