（2017）鲁08民终1708号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-13
案件名称
济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司、戴庆祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司,戴庆祥,孙静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终1708号上诉人（原审被告）济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司，住所地济宁市兖州区建设西路旧关居委四楼，组织机构代码证68591121-X。法定代表人曾庆，总经理。委托诉讼代理人王洋，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）戴庆祥，男，1955年11月28日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人张心伟，兖州大禹法律服务所法律工作者。原审被告孙静，男，1968年5月9日出生，汉族，住济宁市兖州区。上诉人济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与被上诉人戴庆祥、原审被告孙静房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2016）鲁0812民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“以房抵债”没有事实和法律依据。上诉人从未将涉案房屋抵给原审被告孙静，更从未与其签订任何“以房抵债”协议。“以房抵债”是债务人与债权人约定以债务人或第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。而本案中，上诉人与原审被告并未签订抵债合同，亦没有将房屋过户给孙静。孙静没有在《世纪银座公馆购买协议》上签字，该协议第八条约定没有法律效力。上诉人的员工应被上诉人的要求在已签订好的《世纪银座公馆购买协议》后添加第八条“该房款由孙静结算后工程款冲抵”。该条款涉及涉案三方当事人，须经三方主体共同签字后方能成立，而原审被告孙静并未签字，因此该条款不能成立。上诉人仅欠孙静保修金17万元，以价值74万元的房产冲抵有违公平公正原则。上诉人与孙静之间共有九项工程，双方存在争议的只有其中的“兖州茂昌世纪银座步行街二号楼顶办公室施工合同”，其余工程双方均已结算完毕。上述工程共欠孙静保修金17万元，且质保未到期，故未支付。《世纪银座公馆购买协议》第八条“该房款由孙静结算后工程款冲抵”的本意是上诉人欠付孙静的工程款与被上诉人应交的剩余房款等额抵消，在结合该协议第四条“乙方（被上诉人）在签订本协议后持本协议、房款收据及应付余款到甲方指定的地点与甲方签订《商品房购买合同》”，能够证明被上诉人戴庆祥应将房屋余款交付给上诉人。上诉人并未同意孙静以65万元的价格将房屋卖给被上诉人。二、上诉人与原审被告孙静已经结算。双方在庭审时，均认可双方存在结算纠纷的仅有“兖州茂昌世纪银座步行街二号楼顶办公室施工合同”一个工程，其余工程已经结算完毕。且该争议工程是总价18万元的包死价合同，该价格对应的承包范围是整个施工图纸，即：施工图纸上含有的工程项目均包含在18万元价款内。故，双方争议工程款为18万元，上诉人已付17.6万元，尚欠4000元未付。庭审中，原审被告对该18万元的包死价并不认可，原审法院要求孙静庭后五日内提交工程变更的相关证据，但其未能提供，应当承担举证不能的法律后果。三、上诉人已经行使合同解除权，上诉人与被上诉人之间的《世纪银座公馆购买协议》已经依法解除。因被上诉人至今未补缴房款差价，上诉人曾在2013年、2016年两次向被上诉人发出书面解约通知。第二份书面通知是上诉人于2016年以EMS快递邮寄给被上诉人的，且被上诉人已签收。上诉人与原审被告孙静之间已经结算完毕，上诉人仅欠孙静未到期的工程保修金17万元，在被上诉人未依约补齐差价的情况下，上诉人有权解除双方签订的《世纪银座公馆购买协议》。四、一审法院要求上诉人将房屋交付给被上诉人，认定事实相互矛盾。即使一审判决认定上诉人将房屋抵给了原审被告孙静，后孙静将涉案房屋出卖给被上诉人，也应当依法判令上诉人将涉案房屋交付给孙静，再由孙静将房屋交付给被上诉人。一审法院直接判决上诉人将房屋交付给被上诉人错误。综上，一审法院认定事实不清，请求依法支持上诉人的诉讼请求。戴庆祥辩称：一、本案涉诉的房屋上诉人已经以偿还工程款的方式抵账给了原审被告孙静，上诉人的陈述不符合事实。一审法院在2015年9月22日庭审时，上诉人已明确承认已将涉案房屋抵押给原审被告孙静。二、原审被告孙静有权对本案涉诉的房子进行处分。原审被告孙静将涉案房屋卖给被上诉人戴庆祥是对自己财产权益的处分，因该房屋是由上诉人用来支付所欠孙静的工程款的形式，作价708112元抵帐给了原审被告孙静，孙静为实现自己工程款的目的将抵账来的房子赔钱以65万元的价格卖给被上诉人戴庆祥。原审被告孙静将该房屋卖给被上诉人戴庆祥的行为，是合法、有效的，是对自己财产权的处分。上诉人对于原审被告孙静将该房屋卖给被上诉人戴庆祥的行为是予以认可的，不然上诉人也不会与被上诉人戴庆祥签订房屋买卖协议，还在双方签订的房屋买卖协议上约定了房款由孙静工程款结算后冲抵。三、本案涉诉的房屋不存在上诉人所说的“一房二卖”。上诉人与被上诉人戴庆祥签订了《世纪银座公馆购买协议》，被上诉人戴庆祥与原审被告孙静也签订了房屋买卖协议书，这两份买卖虽然出卖的都是本案涉诉的房屋，但是相互之间并不相互冲突，两份买卖协议都为有效，并不矛盾。原审被告孙静与被上诉人戴庆祥于2012年12月7日签订的房屋买卖协议是为了将抵账来的房屋变现，赔钱卖给了被上诉人戴庆祥（该房屋上诉人抵账给原审被告孙静价格是708112元，而原审被告孙静卖给被上诉人戴庆祥的价格是65万元）。因该房屋是由上诉人开发建设的，又因该房屋属于初始登记，购房人要想办理该房屋的确权登记，必须提供买受人与房地产开发企业签订的商品房买卖合同及其他相关资料，才能到房屋登记部门办理房产登记，被上诉人戴庆祥与原审被告孙静签订的房屋买卖协议是无法办理该房屋的确权登记的。2012年11月29日上诉人与被上诉人戴庆祥签订的世纪银座公馆买卖协议是对2012年12月7日原审被告孙静与被上诉人戴庆祥签订的涉案房屋买卖协议的认可。这两份房屋买卖协议必然均为有效协议。两份房屋买卖协议证明的是同一个事实，根本不存在“一房二卖”的情况。因此，上诉人以被上诉人戴庆祥分别与上诉人和原审被告孙静同时签订了涉案房屋的买卖协议，认为属于一房二卖，没有实际意义。对于房地产开发企业以偿还工程款的形式抵账给施工人的房屋，在现实交易中，都要由开发公司与买受人签订商品房买卖合同，才能办理房屋的确权登记，因此，被上诉人戴庆祥与上诉人和原审被告签订房屋买卖协议，既不矛盾，也不冲突，更不存在“一房二卖”。四、上诉人要求被上诉人戴庆祥按照2012年11月29日双方签订的《世纪银座公馆购买协议》上记载的房屋价格747322元，扣除上诉人已交的首付款2万元，剩余房款让上诉人交齐后，再将涉案房屋交给被上诉人使用，不符合法律规定。上诉人与被上诉人戴庆祥于2012年11月29日签订的《世纪银座公馆购买协议》上记载的房屋价格747322元，是该房屋含储藏室39210元的价格，储藏室是被上诉人另行购买的。上诉人抵账给原审被告孙静的价格是708112元。而被上诉人戴庆祥购买原审被告孙静的抵账房屋价格是65万元，而不是上诉人与被上诉人戴庆祥签订的《世纪银座公馆购买协议》上记载的房屋价格747322元。差额款58112元应由上诉人与原审被告孙静进行结算，不应由被上诉人戴庆祥承担。至于上诉人抵给原审被告孙静的价格多少是上诉人与被上诉人孙静之间的事情，与被上诉人戴庆祥没有关系。原审被告孙静卖给被上诉人戴庆祥多少钱，也与上诉人没有关系。上诉人不应该要求被上诉人戴庆祥按照抵账给被上诉人孙静的价格购买涉案房屋。因此，上诉人要求被上诉人按照双方签订《世纪银座公馆购买协议》上记载的房屋价格747322元，交齐房款后，再给被上诉人办理该房屋的相关手续没有道理。被上诉人戴庆祥于2012年12月7日已将购房款60万元给付了原审被告孙静，上诉人要求被上诉人按照2012年11月29日双方签订的《世纪银座公馆购买协议》上记载的房屋价格747322元，补齐剩余房款后再把该房屋交付被上诉人戴庆祥使用没有道理。五、被上诉人戴庆祥已经按照约定支付了60万元购房款，上诉人不应该以未与原审被告孙静结算工程款为由，一拖再拖不给被上诉人戴庆祥办理该房屋的上房和确权手续。被上诉人购买该涉案房屋时，上诉人、被上诉人戴庆祥、原审被告孙静三方对房款给付方式进行了约定，该房款由孙静结算后工程款冲抵。被上诉人已经按照约定支付了60万元的购房款，并且被上诉人戴庆祥和原审被告孙静多次找上诉人，要求办理正式的商品房买卖合同和上房手续，而上诉人一直以没有给原审被告孙静进行工程款结算为由拖着不给办理。上诉人与原审被告孙静进行不进行工程款结算不应影响被上诉人戴庆祥购买该房屋的上房使用。综上，本案涉案房屋上诉人已经抵账给了原审被告孙静，孙静对该房屋就有处分权，被上诉人戴庆祥已经将购房款60万元交付原审被告孙静，上诉人就应该给被上诉人戴庆祥办理交付房屋并办理上房手续，上诉人不应以没有与孙静进行工程款结算为由不给被上诉人办理该房屋的上房手续。如果原审被告孙静在上诉人处的工程款不足60万元，应有孙静从收取的被上诉人戴庆祥购房款60万元中退给上诉人。因此，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。孙静述称，我在上诉人那干的这些活，因为牵扯到结算的问题，迟迟没给我办理最后的结算。第一次送去的结算书是49万，第二次47万，第三次46万。最后的结算以公司的数额为准。双方之间没有结算。尾款十多万元还在上诉人公司账上。上诉人不能以工程未结算为由阻止被上诉人戴庆祥上房。该我干的活我都干完了，房子已经抵给我了。戴庆祥向一审法院起诉请求：依法确认原告与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》有效，并履行合同义务将原告购买的位于兖州银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号楼房交付使用；案件受理费由被告山东永青装饰工程有限公司负担。一审法院认定事实：被告孙静系兖州建筑装饰工程公司的项目经理，兖州建筑装饰工程公司与第一被告发生业务签订的合同均盖有兖州建筑装饰工程公司公章，合同上均有被告孙静签字，工程结算也是被告孙静与第一被告结算。因二被告之间有工程款未结算，第一被告同意将兖州银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号楼房抵给被告孙静冲抵工程款。经原告与第一被告、第二被告三方协商，被告孙静将该楼房（不包括储藏室）以65万元的价格卖予原告，此价款与楼房的实际价款差价由二被告在工程款结算中另行结算。2012年11月29日，原告戴庆祥作为买受人（乙方）、被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司作为出卖人（甲方），双方签订了《世纪银座公馆购买协议》，双方在平等自愿的基础上就乙方自愿定购世纪银座公馆住宅达成如下协议：协议主要内容为乙方所购买的住宅位于银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号，建筑面积189.36平方，住宅优惠单价为每平方3739.5元，住宅实际成交价为708112元；储藏室地下二层33号，建筑面积26.14平方，储藏室单价为1500元每平方（39210元），签订本协议首付20000元，合计747322元。该首付款在双方签署正式商品房买卖合同后，即转为乙方在商品房买卖合同项下应付的房价款的组成部分。乙方在签订本协议后持本协议、房款收据及应付余款到甲方指定的地点与甲方签订商品房买卖合同，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该房产。协议一式三份，销售部、财务部、客户各一份，双方签字盖章后生效。甲、乙双方签署商品房买卖合同后，本协议自动终止。该房款由孙静结算后工程款冲抵。甲方济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司售楼处经理冯伟、售楼处职员韩瑜在协议上签字。“该房款由孙静结算后工程款冲抵”的内容是售楼处冯伟经理口头报请法定代表人曾庆同意加上的。协议签订后，原告向第一被告交付了2万元的首付款，又于2012年12月7日将60万元房款交付给被告孙静。原告交付房款后多次与第二被告找第一被告要求签订商品房买卖合同，第一被告总以与第二被告工程款没有结算为由一直不与原告签订商品房买卖合同。被告孙静于2014年5月28日向原告出具了承诺书，承诺在2014年12月31日前将抵账房一套交付原告，未能交付。又于2015年1月12日向原告出具保证书，保证在2015年3月15日前将房屋交付原告，如不按期交付愿承担违约金5万元。庭审中，原、被告围绕诉讼请求提交了相关证据，本院根据提交的证据和事实，本院认为本案发回重审后，本案多次通知双方就工程款进行结算，但双方至今工程款未结算，双方存在债权债务关系。因二被告之间工程款未结算，存在债权债务关系，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司同意将兖州银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号楼房抵给被告孙静冲抵工程款，被告孙静将此楼房以65万元卖予原告。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与原告于2012年11月29日签订了《世纪银座公馆购买协议》，事实上被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司同意被告孙静将抵账楼房卖予原告，并与原告签订协议。原告向被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司交付首付款2万元后，按协议第八条“该房款由孙静结算后工程款冲抵”履行付款义务，将房款60万元交付被告孙静，并无不妥。被告孙静卖予原告楼房价格低于楼房实际价格与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司无关，被告孙静认可楼房的差价在结算工程款时与第一被告一并结算。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司主张，原告未向被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司履行付款义务，也未在被告通知的时间内与被告签订正式的商品房购买合同，已构成合同违约，被告不应向原告交付住宅，依法应当驳回原告的诉讼请求，无事实依据，本院不予采信。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司庭审中提交两份通知书，第一份通知书日期是2013年12月6日，但被告未提交原告签收单；第二份通知书是在本案诉讼中，对两份通知本院不予采信。一审法院认为，原、被告双方争议的焦点：一、原告与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》是否合法有效，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司是否应当履行交付房屋的义务。二、被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司是否拖欠被告孙静涉案房屋工程款，其数额是多少。根据庭审认定的事实和相关法律规定，对于焦点一，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司于原告签订的《世纪银座公馆购买协议》系双方真实意思表示，为有效协议。双方虽未签订正式商品房买卖合同，但被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司将房屋以支付工程款的形式抵账给孙静，并且被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司对孙静处理该房屋予以认可。原告按协议向被告孙静履行了付款义务，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司应将该抵账楼房交付原告。原告要求确认与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》有效，并要求被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司将原告购买的位于兖州银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号楼房交付原告使用，合理合法，原告的主张本院应予支持。对于焦点二，本院已多次通知双方在规定时间内结算，但双方至今未就工程款结算，且被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司对孙静处理该房行为也曾予以认可。孙静处理该房屋也并无不当。综上所述，原告的诉讼请求，符合有关法律规定，本院对其主张应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：原告戴庆祥与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》有效；被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司于本判决生效后五日内将兖州银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号楼房交付原告戴庆祥。案件受理费1050元，由被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点有：一、涉案购房协议效力如何认定；二、被上诉人戴庆祥与孙静签订的房屋买卖合同效力如何认定；三、上诉人与孙静之间工程结算与否及结算金额的认定对本案处理结果有何影响；四、上诉人是否负有向被上诉人交付房屋的义务。针对第一个焦点问题。房屋认购协议是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签订的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。本案中，上诉人与被上诉人签订的《世纪银座公馆购买协议》是双方当事人在自愿平等的基础上达成的真实的意思表示，同时亦符合我国《合同法》规定的合同成立要件。同时，双方对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确的约定。虽然被上诉人戴庆祥未交付全部购房款，但其已交付2万元的定金，足以证明戴庆祥认可上诉人济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司有权销售涉案房屋，双方均认可该协议。故双方签订的《世纪银座公馆购买协议》合法有效，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。针对第二个焦点问题。被上诉人戴庆祥与原审被告孙静均主张上诉人已将涉案房屋以“以物抵债”的形式交付给孙静处理，但上诉人对此予以否认，被上诉人戴庆祥与原审被告孙静亦未能提供有力证据予以证明。在上诉人与孙静未签订“以房抵工程款”协议的情形下，单凭上诉人与戴庆祥签订协议中第八条“该房款由孙静结算后工程款冲抵”的约定不足以认定涉案房屋完全抵账给了孙静，即孙静对涉案房屋不享有处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第（一）款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，尽管原审被告孙静对涉案房屋不享有处分权，但其与戴庆祥签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，应认定为有效合同。被上诉人戴庆祥向孙静支付购房款60万元，是戴庆祥遵守双方的合同约定，履行合同义务的表现。但如前文所述，孙静对涉案房屋不享有处分权，孙静与戴庆祥签订的房屋买卖合同实际不能履行，双方签订的合同目的不能实现，戴庆祥可依相关法律规定，向孙静追偿已交付的60万元购房款。针对第三个焦点问题。上诉人和孙静对双方之间工程款的数额及结算等持有不同意见，且双方均未能提供有力证据证明各自的主张。鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与孙静之间关于工程款的纠纷与本案不是同一法律关系，双方可另行处理。针对第四个焦点问题。戴庆祥与上诉人签订的《世纪银座公馆购买协议》第八条的约定，虽然未有孙静签字，但孙静事后予以追认，故该条款对本案三方均产生约束力。根据该条款的内容，应当理解为涉案房款与孙静结算后的工程款相冲抵，并未约定上诉人济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司已将涉案房屋交付给孙静，亦未约定孙静有权收取戴庆祥交付的房款。根据合同相对性原则，涉案房屋的出卖人为济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司，买受人为戴庆祥，戴庆祥应当依约向济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司支付房款。戴庆祥将涉案房款60万元交付给孙静，未向济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司支付房款，济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司在此情况下不负有交付涉案房屋的义务。但如前文所述，《世纪银座公馆购买协议》第八条对三方均具有约束力，戴庆祥对该协议第八条约定的内容产生信赖，并将涉案购房款交付孙静。因济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与孙静就工程款结算产生纠纷，遂形成本案。故在涉案合同履行过程中，济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司亦存在过错。为保障被上诉人戴庆祥的合法权益得以实现，济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司发出的解除合同通知书不产生解除合同的法律效力。因此，被上诉人戴庆祥与上诉人济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》合法有效，因戴庆祥未向济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司支付购房款，戴庆祥要求济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，一审法院认定不清，适用法律错误，应当依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济宁市兖州区人民法院（2016）鲁0812民初1947号民事判决第一项；二、撤销济宁市兖州区人民法院（2016）鲁0812民初1947号民事判决第二项；三、驳回被上诉人戴庆祥的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由上诉人济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司负担850元，上诉人戴庆祥负担200元，二审案件受理费1050元，由上诉人济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司负担850元，上诉人戴庆祥负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 许贵梅审 判 员 史海洋代理审判员 韩 飞二〇一七年五月三十一日书 记 员 周平平 百度搜索“”