（2017）云2504民初955号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-15
案件名称
袁存菠与杨文英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
弥勒市人民法院
所属地区
弥勒市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁存菠,杨文英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十六条，第五十八条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初955号原告：袁存菠，女，1976年10月13日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：李响，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杨文英，女，1960年8月30日出生，汉族，农民，住弥勒市。委托诉讼代理人：熊艳琼，女，1987年9月15日出生，汉族，农民，住弥勒市，系被告杨文英之女。代理权限：一般授权。原告袁存菠与被告杨文英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁存菠的委托诉讼代理人李响，被告杨文英及其委托诉讼代理人熊艳琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁存菠向本院提出诉讼请求：1.由被告返还原告剩余租金人民币10440元（11600元÷50年×45年）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年12月，被告将其坐落于弥勒市弥阳镇夸西村民委员会小石山村民小组47号的老房屋和土地出租给原告用于建厂，双方谈妥了相关事项，后原告于2010年12月24日、25日分两次给付了租金共计11600元，双方于2011年1月1日签订了合同，明确约定了租赁范围、租期、租金等事项。2016年1月，上述租赁物因国家建设需要被政府依法征收，致使原告不能继续使用该租赁物。因原、被告就征收补偿款存在纠纷，被告拒不返还原告剩余租期的租金，遂向人民法院起诉。被告杨文英辩称：原告诉称的原、被告签订租赁合同及被告支付租金的情况属实。被告向依约原告交付了房屋，2016年1月，该房屋在原告使用5年后被国家征收。被告认可剩余租期的租金为10440元并同意返还，因原、被告就征收补偿款存在纠纷，原告对（2016）云2504民初878号民事判决书提起上诉，返还租金的时间需待二审判决作出，与原告应返还被告的补偿款时间一致，并直接抵扣，本案诉讼费应由原告自行承担。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.居民身份证复印件1份，欲证实原告的身份信息；2.房屋租凭合同复印件1份、收条1份，欲证实原、被告所签租赁合同的内容及原告支付租金的情况；3.弥勒市星田工业区项目用地内房屋征收分户报告首页复印件1份，欲证实租赁物于2016年1月已被政府禁止使用。被告未向本院提供证据。原告提供的证据，被告无异议，能证明原告欲证实的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，原告袁存菠与被告杨文英签订“房屋租凭合同”，将位于弥勒市弥阳镇夸西村民委员会小石山村民小组47号房屋及空地以11600元的价款出租给原告用于生活生产用房，租赁期限50年。2010年12月24日、12月25日，原告分别向被告支付租金10000元、1600元，被告出具收条交原告收执。2016年1月，原告出租给被告的房屋及空地被弥勒市星田工业区项目用地征收。另查明，杨文英、熊艳红、熊艳琼与袁存菠、张家正物权保护纠纷一案，本院于2017年4月20日作出（2016）云2504民初878号民事判决书，袁存菠不服上诉，现该案正在二审中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”本案中，原、被告双方签订的“房屋租凭合同”，系双方当事人的真实意思表示，原告按约支付了租金，被告已将租赁标的物交给原告管理使用，但双方约定的租赁期超过20年，该房屋租赁合同系部分有效合同（租赁期超过20年部分无效）。原、被告所签房屋租赁合同之标的物被政府依法征收，原告主张被告返还剩余租赁期内的租金，被告认可租金为232元/年（11600元÷50年），关于租金的返还应分为两部分。一是租赁期超过20年的租金，因合同部分无效，原告收取的该期限内的租金6960元（232元/年×30年），应当予以返还。二是租赁期未超过20年的租金，双方房屋租赁合同因政府征收行为导致不能继续履行，合同已实际终止，原告主张已使用的租赁期为5年，被告予以认可，系其对自己权利的处置，本院支持由被告返还原告剩余租期内的租金3480元（232元/年×15年）。被告要求将应返还的租金与另一案的补偿款进行抵扣，因（2016）云2504民初878号民事判决书尚未生效，故对该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：由被告杨文英于判决生效之日起十日内一次性返还原告袁存菠租金共计10440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取计31元，由被告杨文英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 劼二〇一七年五月三十一日书记员 汤绍鹏