（2017）琼02民终688号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-26
案件名称
董桂卿与海南嘉鹏置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董桂卿,海南嘉鹏置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终688号上诉人（原审原告）：董桂卿，女，汉族，1948年10月17日出生，现住。委托诉讼代理人：王方维，海南言必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南嘉鹏置业有限公司，住所地三亚市榆亚大道时代海岸联排别墅B03-A。法定代表人：叶静鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。上诉人董桂卿因与被上诉人海南嘉鹏置业有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董桂卿的委托诉讼代理人王方维、邢亚萍，被上诉人嘉鹏公司的委托诉讼代理人胡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董桂卿上诉请求：1、请求撤销(2017）琼0271民初975号民事判决，改判支持上诉人2014年12月7日至2016年2月3日期间（423天）逾期办证违约金59504元。2、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人的诉求全部超过诉讼时效属认定事实错误。一审判决认为“逾期办证违约金属债权请求权，适用2年诉讼时效期间。原告主张逾期办证违约金的两年诉讼时效期间为2014年2月17日至2016年2月17日。原告未提供证据证明该诉讼时效存在中断、中止的情形，原告于2017年1月17日向本院起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过2年的诉讼时效。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。”上述认定显然没有结合案件客观实际，将本案的继续性债权等同于一般性债权，没有分别适用各个债权的诉讼时效，而是将单个债权的诉讼时效等同于全部债权的诉讼时效简单地认定上诉人的诉讼时效已超过，是错误的。1、本案根据上诉人与被上诉人商品房买卖合同的约定，被上诉人逾期办证的违约金是每日按已付房款的万分之二计算，那么只要被上诉人的违约行为在持续，其违约金每天都在产生。违约金是按日计算的，即每天都产生一个新的违约金债权，该债权属于一种继续性债权。继续性债权在诉讼时效的计算中，是就单个个体债权分别计算诉讼时效的，即位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。它们之间不存在连带关系，而是各自独立，互不相涉。2、关于继续性债权的诉讼时效保护问题，最高人民法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》（法释[2013]9号）第23条、《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2002]31号）第28条、《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2002]32号）第18条等规定表明最高人民法院对权利人超过两年时间起诉的继续性债权，均保护了起诉前两年内的债权。而本案一审判决将最早的单个债权的诉讼时效当成全部后续的债权的诉讼时效期间，认定诉讼时效期间为2014年2月17日至2016年2月17日不符合诉讼时效规定的立法本意。3、一审判决如此认定诉讼时效期间，等于只认定被上诉人2014年2月17日构成违约，而否定了被上诉人2014年2月17日以后的违约行为，这与被上诉人一直在违约的客观事实相矛盾。一审判决的认定未考虑被上诉人违约行为在持续、违约金按日计算属继续性债权，诉讼时效分别计算的事实。4、同类案件已有大量的判例，判决结果是保护继续性债权起诉之日向前推二年之内的债权。5、如果本案中上诉人不存在诉讼时效中断、中止的情形，那么上诉人的诉求也只可能是部分超过诉讼时效而并非全部都超过，至少从起诉之日往前推的二年期间内的逾期办证违约金都在诉讼时效期间内，上诉人主张的2014年12月7日至2016年2月3日期间共423天59504元的违约金应获得支持，一审判决全部驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。嘉鹏公司辩称：一、上诉人主张“按日计算违约金是继续性债权，在诉讼时效计算中是就个体债权分别计算时效的”的观点错误。1、一次性违约金，学理上称一时性债权，该债权的特点是数额固定，与办证时间长短无关。而按日计算违约金每天都在增加，直到房产证办妥为止，债权数额是变化的。但诉讼时效都是从权利受到侵害之日（即合同约定的房产证办理期限届满之日）开始计算诉讼时效，并不是从每天的债权起算诉讼时效，即也不是天天有债权，天天都有“诉讼时效”起算。2、诉讼时效从权利被侵害之日起开始计算诉讼时效，而违约金是违约之日开始计算，换言之两者的起算时间是相同。诉讼时效期间从权利被侵害之日起计算满二年止，而办证违约金从违约之日开始计算到申请办证递交给政府部门止(在此之后的时间为行政机关办证时间，非开发商和购房人所能控制)。如果在时效届满之前主张了权利，违约金之债就会受法律保护，如果在届满之前未主张了权利，违约金无论计算长达10年，还是100年，都是自然债权，法律不对其进行调整。二、违约金以承担违约责任为前提，上诉人主张将违约金作为单个债权的观点是错误的。1、合同违约金是合同一方当事人因不履行合同义务或履行义务不符合合同约定所应当承担的向履约方(守约方)支付一定数额金钱的法律责任。违约金与普通债权相比是有区别的，它是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。只有确定了违约责任才能要求承担违约金。当事人如果提起诉讼要求支付违约金，首先应当确定其违约责任。根据《民法通则》的规定因合同之债向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效一般为二年。违约责任适用诉讼时效的规定，在追究违约责任得不到法庭支持的情况下，违约金自然不可能得到支持。把违约金认为是独立于合同之债的另一种类型的债，割裂了违约责任与违约金的关系，认为支付违约金是形成新的债权是不正确的。实际上合同中约定的“每日按已付房款的万分之二计算违约金”只是对违约金计算方式的约定，而并非指每天的违约金都构成一个独立债务，也不能就个体债权分别计算时效，上诉人的观点并没有法律规定予以证明。2、违约金实际上是购房人“办证请求权”的一项从权利，购房人的“办证请求权”是主权利，只有当开发商违约逾期办证的情况下，购房人才享有违约金；如果开发商没有逾期办证，购房人不享有违约金。因此，逾期办证与违约金之间的法律关系属于主从关系，从债权法理论上讲，从权利不能独立存在，必须以主从权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，诉讼时效应以主权利作为判断标准。3、一审判决正确，同时《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业逾期办证，按日逾期办证违约金的诉讼时效应从约定的办妥房产证届满之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第2条明确规定，合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。综上，办证违约金的诉讼时效应以主权利“办证请求权”作为对象，以此判断是否超过了诉讼时效，而不是以从权利“违约金”为判断的对象。如果对违约金可以随时主张，就将导致合同的违约责任已过诉讼时效，违约金还可以得到法院的支持的“皮之不存，毛仍附之”的怪现象，这不符合违约金本身的性质，也是与法律规定违约金制度相背离的。三、诉讼时效从合同约定的办证期限届满之日起算，在未提交证据证明案件诉讼时效存在中止、中断的情形下，原判认定已超过诉讼时效应予维持，城郊法院一审判决并不存在任何不当，上诉人的上诉理由并不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。董桂卿向一审法院起诉请求：1、嘉鹏公司向董桂卿支付逾期办证违约金101706.7元（以总房款每日万分之二标准从2014年2月10日起计算至2016年2月3日，共计723天）；2、案件受理费由嘉鹏公司承担。一审法院认定事实：位于三亚市河东路的25度阳光小区系嘉鹏公司开发建设的项目。2012年1月19日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于三亚市河东路25度阳光D幢6层603号房，该商品房总建筑面积37.46平方米，其中套内面积27.01平方米，公摊10.45平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，总价款710000元，付款方式为一次性付款。关于涉案房屋的交付和产权登记，《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2013年9月30日前，将验收合格并取得工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付给原告使用；第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期自第二天被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告一次性付清了全部购房款，被告亦于2013年2月21日将房屋交付给了原告。2015年7月7日，被告取得25度阳光小区C幢的大产权证。2016年2月3日，被告将办理涉案房屋不动产权证书所需登记材料提交给产权登记部门备案。被告提交通知及邮寄凭证拟证明由于原告未及时提交办理契税减免所需材料，导致被告未能按照合同约定办理涉案房屋的产权登记备案，应扣除相应免责天数。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约全面履行。原告已经依约付清全部购房款，被告亦于2013年2月21日将涉案房屋交付给原告使用。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于房屋交付360日内即2014年2月16日前将办理权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。被告抗辩由于原告未能及时缴纳税费、未能及时提交办证所需减免契税的材料，导致被告未能按照合同约定期限办理涉案房屋的产权登记备案，应扣除相应免责天数。由于办理涉案小区房屋的大产权证是办理涉案房屋分户权证的前提，而办理涉案小区房屋的大产权证是被告的义务，被告于2015年7月7日才取得涉案小区大产权证，即使原告及时缴纳税费并提供契税减免的相关材料，被告仍然无法按合同约定期限为原告办理涉案房屋权属转移登记的备案，故被告的抗辩主张不予采纳。被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋权属转移登记的备案，已构成逾期办证违约。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，商品房交付使用后360日内，被告应将办理权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。本案中，原告收房的时间为2013年2月21日，被告应于2014年2月16日前将办理涉案房屋权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，被告于2014年2月16日前仍未完成其提交办证资料备案的义务，原告自2014年2月16日次日即2014年2月17日就应当知道其要求被告依约办证的权利已受到侵害，其诉求逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年2月17日开始起算。逾期办证违约金属于债权请求权，适用2年诉讼时效期间，原告主张逾期办证违约金的两年诉讼时效期间为2014年2月17日至2016年2月17日。原告未提供证据证明该诉讼时效存在中断、中止的情形，原告于2017年1月17日向法院起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回董桂卿的诉讼请求。案件受理费1167元，由董桂卿承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明事实均无异议，本院认定如下：二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。商品房买卖中，因开发商原因造成逾期办证，是开发商的一种违约行为，买受人要求开发商承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。由于业主在取得权属证书前，并未取得房屋物权，所以逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用二年的普通诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”衡量上诉人何时知道或应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同的约定。根据双方签订的合同约定，嘉鹏公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。嘉鹏公司于2013年2月21日将涉案房屋交付给上诉人使用，即嘉鹏公司应于2014年2月16日前将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。上诉人在2014年2月16日后没有取得房屋产权证，不管上诉人是否及时过问或查询嘉鹏公司在约定期限内履行备案登记义务的情况，上诉人都应当已知道自己的权利受到了侵害，应从2014年2月16日的次日即2014年2月17日起开始计算二年的诉讼时效。上诉人无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此，上诉人于2017年1月17日向法院起诉要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求已超过法定诉讼时效期间。综上所述，董桂卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1287元（上诉人董桂卿已预缴），由上诉人董桂卿负担。本判决为终审判决。审判长 尹合欢审判员 欧 颖审判员 陈太洪二〇一七年五月三十一日书记员 符雅慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”