（2016）粤5381民初2962号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-09-30

案件名称

黄家显与黄家辉、卢秀琼共有纠纷一审民事判决书

法院

罗定市人民法院

所属地区

罗定市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄家显,黄家辉,卢秀琼,黄家发,黄家怡

案由

共有纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条，第九十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

广东省罗定市人民法院民事判决书（2016）粤5381民初2962号原告黄家显，男，1942年12月2日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。委托代理人莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托代理人陈志鹏，广东戴尔蒙律师事务所实习律师。被告黄家辉，男，1947年12月21日出生,汉族，广东省罗定市人，住罗定市。被告卢秀琼，女，1952年1月18日出生，广东省罗定市人，住罗定市。委托代理人黄伟贤，女，1977年11月19日出生，汉族，广东省罗定市人，系被告的女儿。委托代理人黄娟，女，1981年1月22日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市系被告的女儿。第三人黄家发，男，1950年4月11日出生，汉族，广东省罗定市人,住罗定市。第三人黄家怡，男，1953年5月4日出生，汉族，广东省罗定市人,住罗定市。原告黄家显诉被告黄家辉、卢秀琼、第三人黄家发、黄家怡共有纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告黄家显及其委托代理人莫美莲，被告黄家辉、卢秀琼及其委托代理人黄伟贤、黄娟，第三人黄家发、黄家怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立刻停止侵占属于原告所有的登记字号为[罗010558]的房屋份额；2、判令被告给付原告房屋被侵占期间的使用费10万元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告黄家辉、第三人黄家发、黄家怡系兄弟关系，两被告是夫妻关系。原告、被告与第三人四兄弟按份共有位于罗定市罗城街道人民北路97-101号的房屋（登记字号为[罗010588]），其中第一层兄弟各占四分之一。自从原告于1997年初离开罗定市后，两被告就一直占用属于原告所有的那部分的房屋，并将其出租他人，现所争议的房屋部分仍租给第三方作商铺使用，被告每月收取固定租金。原告回到罗定市后，一直要求被告停止侵占本来属于原告的部分，但被告一概拒绝。原告认为两被告的行为已侵犯原告的合法利益，遂向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告请求。在庭审过程中，原告提出增加诉讼请求：请求被告立即退出并返还位于罗定市a铺面后面的占地范围为10平方米的土地和土地上的房屋22.5平方米”；事实和理由增加如下：位于罗定市罗城街道北区居委人民北路101号铺位后面占地的30平方米房产由原告黄家显出资建造的，地皮也是原告黄家显出资购买的，后来被被告黄家辉，第三人黄家发、黄家怡一起分割占有。原告围绕其主张提供以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况；证据2、房屋产权档案详细资料，证据3、房屋所有权证，证据2、3共同证明登记字号[罗010588]房屋为原告与被告、两第三人按份共有，每人占四分之一。证据4、房屋争议部分现场照片，证明房屋争议部分现在由被告出租于第三方经营快餐店；证据5、罗定人民法院民事调解书，证据6、询问笔录、调查笔录，证明人民北路101号后面的新建房屋属于黄家显所有；证据7、张琼华致广东省云浮市罗定罗城镇北区居委，证明当时黄家辉、黄家发未经黄家显同意自行拆除黄家显房屋的事实；证据8、保证书，证明内容与证据5一致。被告黄家辉、卢秀琼辩称，根据本案的事实、证据和法律适用，请法院驳回原告的诉讼请求。事实和，理由如下：被告已依法通过房屋买卖契约和共有财产分割行为，合法占有、使用、收益a首层铺面，并对该铺面的所有权享有期待权，原告只是形式上对罗城街道人民北路97至101号的第一层享有共有权，事实和实质上并不是真正的权利人，被告不存在侵权的事实。二、被告黄家辉与原告及其儿子黄建、黄权于1996年10月28日，签订了以四万元价款购买a号首层两间铺面四分之一权属原告所有的铺面（以下简称“标的物”）的《房屋买卖协议书》，被告已依约给付了价款四万元，原告也于当日将标的物转移给被告占有和支配使用。该协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护。目前为止，只存在着原告拒不履行协助被告办理房地产转让登记手续的违约事实。（一）原告将“标的物”转让给被告黄家辉的原因事实。1995年12月24日，原告因资金周转困难，由黄家发提供房产证抵押担保向罗定市农村合作基金联合会贷款三万元，后因原告没有如期还款，致黄家发的房产证无法如期解除抵押担保恢复行使房屋相关权利。原告遂决定将“标的物”以四万元的价格转让给被告，以便将转让所得款中的三万元交黄家发代其归还贷款取回房产证。原告向被告黄家辉转让“标的物”的过程事实和共同共有分割101号首层铺面归属被告黄家辉签订了《房屋卖买协议书》，将“标的物”转让给被告黄家辉，并当场将“标的物”的房产证原件交给被告黄家辉。因《房屋卖买协议书》中约定:“付款方法：等到一切手续办完，一次过付清款项。”所以签订《房屋卖买协议书》当时，被告黄家辉除了事前支付一万元购房款外并没有将余下三万元购房款给付原告。原告考虑到要将三万元交黄家发代其归还贷款取回房产证，且原告也迫切需要资金周转使用，当时就反复纠缠被告黄家辉当场付购房款。由于大家是亲兄弟，且其当时经营游戏机生意家中存放有现金的考虑，被告黄家辉就将三万元交付给原告，并当场对原告讲清楚在前几天已交了一万元给原告，合计已交付原告购房款四万元。原告没有出具收据给被告黄家辉，就当场将已收到的三万元中的二万三千元交付给黄家发，由黄家发日后代其归还贷款取回房产证，自己则留下七千元作周转资金使用，同时向黄家发出具了欠款七千元的欠据。随后，原告黄家显、被告黄家辉、第三人黄家发和黄家怡四人共同商定对首层两间铺面进行分割，基于被告黄家辉已购买了原告铺面份额并已支付价款的现实，四人同意将101号首层铺面的所有权分割归属被告黄家辉（含两间铺面中原告共有权属的铺面），97号首层铺面所有权分割归属黄家发和黄家怡共同共有，并签订了分割共同共有铺面的《房屋协议》。原告为证明其诉讼请求所依据的侵权事实，提供了证据2《房地产权档案详细资料》、证据3《房屋所有权证》和证据4房屋争议部分现场照片等证据，但不足以证明其事实主张，应由其承担举证不利的后果。至于原告诉称自其1997年初离开罗定后，被告一直占用属于其份额部分的房屋的问题，被告认为该诉称是虚假陈述。因为如果原告诉称属实，那么其近20年怎么会对此事不问不理呢？假使原告不能亲自前来处理，至少也会电话联系被告解决，或者委托其儿子或其他人员前来交涉相关事宜，但事实上原告并没有任何意思表示或行为明示，按照理性第三人的判断，原告的诉称既不符合逻辑推理，也不符合常理。基于上述理由，足以证明本诉实属原告违背诚实信用原则的恶意诉讼。被告就其抗辩提供以下证据：证据1、无异议；证据2、对该证据的真实、合法无异议，原告已将其份额转让给被告，不能证明原告享有两间铺面四分之一的共有权，只能证明其将诉讼标的在转让前在房地产登记部门做了登记，其形式上是权利人，实质上不是真正的权利人；证据3、真实性无异议，合法性、证明内容有异议，该证的原件在被告，原告提供的复印件来源不清，其他质证意见同证据2的意见；证据4、与本案无关，只能证明铺面现在，不能证明被告有侵权行为并致其损失使用费10万元的事实；其他补充证据与本案无关，不能证实原告主张的事实和内容。第三人黄家发述称，原告起诉不属实，该房产已经转让了，几十年才翻案，实属无理。黄家显拿我的房产证贷款3万元，到期还不了款，然后就将其的份额抵押给我，后来又将其的份额卖给了黄家辉，后来我才拿回房产证。第三人黄家怡述称，做人做事要讲良心，现在的房屋是原告的功劳，同意原告的请求。经庭审出示、质证，对原告提供的证据，被告发表以下质证意见：证据1、无异议；证据2，对该证据的真实性、合法性无异议，原告已将其份额转让给被告，不能证明原告享有两间铺面四分之一的共有权，只能证明其将诉讼标的在转让前在房地产登记部门做了登记，其形式上是权利人，实质上不是真正的权利人；证据3、真实性无异议，合法性、证明内容有异议，该证的原件在被告处，原告提供的复印件来源不清，其他质证意见同证据2的意见；证据4、与本案无关，只能证明铺面现状，不能证明被告有侵权行为并致其损失使用费10万元的事实；其他补充证据与本案无关，不能证实原告主张的事实和内容。第三人黄家发认为原告完全没有证据证实。第三人黄家怡对原告的证据无意见。被告提供的证据，原告发表以下质证意见：证据1、真实性、合法性、关联性有意见，无原件并且原告本人不认可借款事实；证据2、真实性无异议，但合法性有异议，该协议书是由黄家辉本人写好然后由黄家显签名，其中约定等到付款方办手续后付清款项，但直至目前为止，黄家辉未付清款项，并且未办理过户手续，导致黄家显现在一分钱都没有得到，被告欺诈了原告，显失公平，因此原告对该证据合法性有意见。房屋所有权证真实性、合法性、关联性无意见，证明内容有异议，该房屋所有权证只能证实原告享有四分之一份额，不能证实被告合法占有的事实；证据3、房屋协议，真实性无异议，对其证明内容有异议，该协议书是在买卖协议书前提下签订的，房屋买卖协议不履行，前提不成立，房屋协议书就算有效，只能证实黄家辉占有首层，不能证实其占有101号的四分之一；对房屋所有权证无异议，恰好证实黄家显有四分之一的事实，不能证实黄家辉合法占有的事实；证据4、有意见，该证据黄家发所说的与其发表的陈述意见相矛盾，该证据形成于2017年1月16日，倒数第三段最后一句，该陈述与其妻子陈述7000元由黄家显子女归还相矛盾，证明黄家发不能实事求是陈述情况，对其证明内容原告不予认可；证据5、判决书，真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，因为该判决书审判的内容是对97号首层铺面的分割，至于101号铺面如何要以本案审理的事实为准；证据6、真实性无异议，对证明内容有异议，该协议书证实改建是由四兄弟占有份额，不能证实黄家辉一人占有。第三人黄家发对被告的证据无意见。第三人黄家怡对被告的证据发表以下质证意见：房屋买卖协议书，黄权、黄建是不清楚的，是否按照协议书履行不知道，到现在为止，房产证等到现在还未变更，其他无意见。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经当事人质证无异议的证据，本院予以采信。对当事人质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据进行认定。经审理查明，原告黄家显、被告黄家辉与第三人黄家发、黄家怡为同胞兄弟。两被告是夫妻关系。1992年8月1日，黄家显、黄家辉、黄家辉、黄家怡等人签订《关于罗城镇人民北路101号拆建房屋的协议》，协议载明：“该房屋属黄家怡、黄家显、黄家辉、黄家发四人所共有，现需要拆建。为使拆建工程能顺利进行，并合理分配房产权及分担资金，经以上四人共同协商，特订立如下协议条款：（一）房产的分配：首层（地下层）的产权为黄家怡、黄家显、黄家辉、黄家发四人所共有，建设资金由上述四人均担，建成后如何使用，由上述四人再商定其形式和方法。二层的产权为黄家显所有，其建设资金由黄家显支付。三层的产权为黄家辉所有，其建设资金由黄家辉支付。四层的产权为黄家发所有，其建设资金由黄家发支付。五层的产权为黄家怡所有，其建设资金由黄家怡支付……”。签订该协议后，四兄弟便开始动工拆建房屋。房屋建成后，1995年3月24日，罗定市人民政府向原告黄家显颁发了粤房证第3126244号《房屋所有权证》，另颁发《房屋共有权保持证》给被告黄家辉、第三人黄家发、黄家怡，确认罗定市罗城街道人民北路97-101号房屋（基底、建筑及非住宅面积均为119.86平方米）由上述四人共有，每人所占份额均为四分之一，其中被告黄家辉的证号为粤房共证字第0218629号，第三人黄家发的证号为粤房共证字第0218632号，第三人黄家怡的证号为粤房共证字第0218631号。1996年10月28日，原告黄家显因经济困难，与被告黄家辉协商将其所有的罗定市罗城街道人民北路97-101号房屋首层的四分之一份额以40000元的价格转让给被告黄家辉，双方签订了《房屋卖买协议书》，协议约定：“今我黄家显因经济困难，现决定将在罗城镇人民北路97号至101号门牌首层两间铺面黄家显所属四份一的房屋卖给弟黄家辉，价钱肆万元正（40000元），面积119平方米，座向是东至工商所，南至商业局宿舍，西至公房，北至大马路未界。全部都自墙。为了今后子孙后代没有争议，现立字为据，并附带黄家显房产所有权证书一本（编号是010558）作为永久性转让依据，永不反悔。付款方法：等到一切手续办完，一次过付清款项。此据签字生效……”，原告黄家显及其儿子黄权、黄建亦在协议书底下“卖屋人”处签名确认，被告黄家辉在“买屋人处”签名确认。同日，原告黄家显、被告黄家辉、第三人黄家怡、黄家发四人签订《房屋协议》，协商约定对于罗城镇人民北路97号至101号，由黄家辉占有101号首层，黄家发、黄家怡共同占有97号首层。协议签订后，罗定市a首层由被告黄家辉使用至今，97号首层由第三人黄家发、黄家怡共同使用。2016年8月30日第三人黄家怡诉至本院请求分割，本院于2016年12月20日作出（2016）粤5381民初1939号判决，判决罗定市人民北路97后首层由黄家怡与黄家发各值一半（分割办法在此不予赘述）。根据《关于罗城镇人民北路101号拆建房屋的协议》，房屋二楼由原告黄家显使用，后来被法院拍卖，张琼华买受使用至今；三楼由被告黄家辉使用至今；四楼由第三人黄家发使用至今，五楼由黄家怡使用至今。但原、被告至今未办理涉案房屋产权转让登记手续。原告认为该《房屋卖买协议》约定被告办好过户手续后付清款项，但至今被告未办理过户手续，被告未向原告付清购房款项，合同存在欺诈，显失公平，请求被告返还侵占其份额的房屋。被告则提出已向原告支付全部购房款，在签协议之前已支付了1万元给原告，签订协议当天支付了3万元给原告，不同意返还房屋。第三人黄家发在诉讼中出具《见证情况说明书》证实，其见证了《房屋卖买协议》当日即1996年10月28日被告黄家辉交付现金3万元购房款给原告黄家显，且被告黄家辉说在协议前已交了1万元给黄家显，因原告黄家显负有对第三人黄家发的债务3万元（第三人黄家发曾为原告黄家显向罗定市农信社抵押贷款3万元，黄家显未能如期还款，黄家发催告黄家显还款，让其得以向罗定市农信社取回其抵押的房产权属），原告黄家显当场将购房款3万元中的23000元交付给第三人黄家发，留下7000元作周转资金使用，黄家显出具了欠款7000元的欠据给第三人黄家发。另查明，1984年11月26日，原告黄家显与张琼华调解离婚，并由本院出具（1984）罗法城民字第54号《民事调解书》，其中涉及到房屋分割，双方达成以下协议：“张琼华分值……房屋一间（即人民北路101号后边新建楼第三层靠楼梯口边的这间房）和现与黄家发共同使用的厨房张琼华可以使用，该座房屋的公共道可以出入。（如张琼华再婚离家不需上述房屋居住时，黄家显应交该房屋折款壹仟伍百元给张琼华，交房即交钱）……”调解书生效后，原告黄家显交付了房间给张琼华使用。1990年张琼华再婚，故涉案房屋拆旧建新时原告并没有通知她。本院认为，本案系共有纠纷。本案争议焦点为：一、被告黄家辉占有、使用涉案罗定市a首层房屋是否构成对原告的侵权；二、对原告请求被告退出并返还罗定市a铺面后面的占地范围为10平方米的土地和土地上的房屋22.5平方米应否支持；三、原告请求被告支付涉案房屋使用费10万元是否有事实依据。关于争议焦点一，被告黄家辉占有、使用涉案罗定市a首层房屋（以下简称101号首层房屋）是否构成对原告的侵权。1996年10月28日原告黄家显已将其所有的罗定市罗城街道人民北路97-101号首层房屋的四分之一份额以40000元的价格转让给被告黄家辉，并签订《房屋卖买协议书》，且同日原告黄家显、被告黄家辉、第三人四兄弟签订《房屋协议》约定由被告黄家辉占有101号首层房屋，第三人黄家发、黄家怡占有97号首层房屋。该《房屋卖买协议书》、《房屋协议》是原告黄家显、被告黄家辉、第三人黄家发、第三人黄家怡的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告、第三人均应遵守协议约定。签订合同后原告将涉案房屋及其权属证书交付给被告占有使用至今。对于被告是否已支付购房款4万元的问题，原告认为被告未向原告支付过购房款，但被告则提出已向原告支付购房款4万元。第三人黄家发出具的《见证情况说明书》证实签订协议当日被告黄家辉交付现金3万元购房款给原告，由原告还给第三人黄家发27000元用于归还信社贷款，被告黄家辉当时亦反映其在协议签订前已交了1万元给原告黄家显。由于1996年签订协议后被告一直占有使用101号房屋首层至今，长达20年的期间原告从未对被告占有使用房屋提出异议或通过向有关部门主张权利或提起诉讼，直至2016年12月8日原告才诉至本院，若被告占有使用涉案房屋对原告构成侵权，则原告其对自身权利漠视的情形，不符合常理。故本院对原告关于被告没有向其支付过购房款的主张，不予采信。既然《房屋卖买协议书》、《房屋协议》合法有效，被告亦已按照协议履行了支付购房款的义务并实际占有使用涉案房屋至今长达20年时间，现原告才主张被告非法占有而提出返还请求，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二、对原告请求被告返还罗定市a铺面后面的占地范围为10平方米的土地和土地上的房屋22.5平方米应否支持？原告认为原101号房屋铺位后面占地30多平方米房产由原告黄家显出资建造，地皮也是原告出资购买的，后来第三人黄家辉、黄家发未经原告同意拆除黄家显房屋，现在该房屋被被告黄家辉、第三人黄家发、黄家怡分割占有，故原告请求返还101号铺面后面的占地范围为10平方米的土地和土地上的房屋22.5平方米。本院认为，1992年拆建涉案房屋时，原告黄家显、被告黄家辉、第三人黄家发、黄家怡共同协商签订了《关于罗城镇人民北路101号拆建房屋的协议》，约定了拆建后房屋首层为黄家怡、黄家显、黄家辉、黄家发四人所共有，二层为黄家显所有，三层为黄家辉所有，四层为黄家发所有，五层为黄家怡所有，即四人对各人占房屋的份额进行了约定，四兄弟均在协议上签名确认，不存在被告、第三人未经原告同意拆建原告房屋的事实，四兄弟应按约定各自占有房屋份额，原告已将其所属的首层四分之一的份额转让给被告黄家辉，且其所属的第二层的房屋亦已被法院拍卖由张琼华买受使用，原告现主张被告返还101号铺面后面的占地范围为10平方米的土地和22.5平方米土地上的房屋没有依据，本院不予支持。关于争议焦点三，即原告请求被告支付涉案房屋使用费10万元是否有事实依据。鉴于涉案房屋已由原告黄家显转让给被告黄家辉所有，被告对涉案房屋的使用并没有构成对原告的侵权，原告以被告侵占其房屋为由提出要求被告支付房屋使用费10万元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告黄家显的诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交），由原告黄家显负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审　判　长　　潘　林人民陪审员　　彭伟杏人民陪审员　　罗树珍二〇一七年五月三十一日书　记　员　　陈小园关注公众号“”