（2017）渝05执异850号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-31
案件名称
郭华林忠县郭家建材有限责任公司等与重庆弘历投资集团有限公司等案外人异议裁定书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
苏开学,重庆明光房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条
全文
重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝05执异850号案外人：郭华林，男，汉族。委托诉讼代理人：郭云成，男，汉族。案外人：郭忠华，男，汉族，。委托诉讼代理人：郭云成，男，汉族。案外人：忠县郭佳建材有限责任公司，。法定代表人：郭云成，董事长。申请执行人：苏开学，女，汉族。委托诉讼代理人：赵华，男，汉族，。委托诉讼代理人：刘欢，女，汉族.被执行人：重庆明光房地产开发有限公司，。法定代表人：刘建，董事长。本院在执行苏开学申请执行重庆明光房地产开发有限公司（以下简称明光地产）借款合同一案中，案外人忠县郭佳建材有限责任公司（以下简称郭佳建材公司）郭华林、郭忠华对执行位于忠县忠州镇人民路某号商业门面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭佳建材公司、郭华林、郭忠华称，郭华林、郭忠华在法院查封案涉房屋之前与明光地产签订了《商业门面买卖协议》，约定将“弘海名都”某号商业房预售给郭华林、郭忠华，门面面积为94平方米。郭华林、郭忠华已付清全部房款，共4,027,640元，并返租该房5年，已实际占有案涉房屋。请求法院中止对案涉房屋的执行。苏开学辩称，案外人提交给法庭的证据，大多数真实性无法确定，内容不合法，具备“名为投资实为借贷”的法律特征，其用投资收益款抵偿“所购商铺”房款的抵偿行为，依法不成立，且该项目没有竣工，至今欠税、欠工程款、欠借款债务，也直接决定其抵偿行为无法实现。所以，案外人并没有交清房款。恳请法院裁定驳回其异议请求，继续对案涉房屋予以执行。本院查明，苏开学于2013年12月10日与借款人重庆弘时商贸有限公司、明光地产、刘光明、重庆弘历投资集团有限公司、保证人叶伟玲、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订《借款及担保合同》，由苏开学出借人民币陆仟万元，借款期限为六个月。重庆市大渡口公证处出具（2013)渝渡证字第10300号具强制执行效力的债权文书公证书，赋予《借款及担保合同》强制执行效力。借款人逾期未归还本金及利息，重庆市大渡口公证处出具（2015）渝渡证字第6634号执行证书，确定执行标的为：一、借款本金人民币60,000,000元，以及至本息付清之日止，应付的利息、违约金；二、按合同约定苏开学因实现债权而产生强制执行费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等费用。苏开学持具强制执行效力的债权文书和执行证书向本院申请强制执行。本院受理后于2015年9月1日作出（2015）渝五中法公执字第某号执行裁定，查封了明光地产名下位于重庆市忠县忠州镇人民路某号“弘海名都”，其中包括案涉房屋。另查明，2009年7月2日，甲方明光地产与乙方郭佳建材公司签订《协议书》，约定甲方开发建筑面积20万平方米商住房，预计销售净利润24%，乙方分两批投资3,000,000元用于项目启动开发：一是甲方欠乙方钢材款343,254元和已出借甲方现金728,200元转为投资款，2009年7月3日乙方到达甲方账户1,428,546元，共计2,500,000元；二是余下500,000元于2009年7月25日到达甲方指定账户；2011年6月30日前乙方按照房屋销售款的15%开始回收投资款本金，逾期按所欠余款的5%承担占用资金补偿费；乙方的投资回报为开发商住楼建筑面积中的35000平方米销售价格的11%所换算的3850平方米房屋产权；双方还就项目建设管理、项目运作等作了约定。协议签订后，郭佳建材公司按约定组织资金进入明光地产指定账户，明光地产分别于同年7月3日和7月29日出具收到投资款共计3,000,000元的《领款领据》。2013年6月10日郭华林、郭忠华与明光地产签订《商业门面买卖协议》，约定将“弘海名都”具体位置为某号商业房预售给郭华林、郭忠华，套内面积为91平方米，房价总额4,888,000元，购房款按照《协议书》约定在郭佳建材公司投资开发该商住楼的汇总结算收益总金额中冲减，并约定将该门面返租至2018年6月30日，租金用于抵扣房款。2013年6月11日明光地产与郭佳建材公司法定代表人郭云成签订《购买6号商业门面结算清单》，确定该商业门面优惠价4,700,000元，扣除返租5年租金819,000元，应实交房款3,881,000元。2013年7月8日，郭云成与明光地产负责人叶伟玲签订《总结算清单》，载明明光地产尚欠郭佳建材公司本金2,400,000元，利息按年息2%计算，共计3,480,000元，双方还就《协议书》约定的“投资收益”作了结算，郭佳建材公司实收明光地产支付投资本金600,000元，投资收益3,398,153元，合计3,998,153元。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭佳建材公司与明光地产签订《协议书》，约定郭佳建材公司固定收取本金、利息和“投资收益”，不承担任何风险，系名为投资实为借贷，其本金及合法利息部分受法律保护。郭佳建材公司以“投资收益”为名收取的金额应视为明光地产归还的本金和利息，倘若还有“收益”，亦应用于承担经营风险。明光地产与郭华林、郭忠华签订的《商业门面买卖协议》，约定用郭佳建材公司的“投资收益”抵作购房款，不符合法律规定，应认定未支付房款，其权利不能排除执行，异议请求不能成立。郭佳建材公司不是《商业门面买卖协议》签订人，与该商业门面无实体上的利害关系，不是该商业门面的权利人，其异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人郭华林、郭忠华、忠县郭佳建材有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 朱 敏审 判 员 胡 蓉代理审判员 蒋晓亮二〇一七年五月三十一日书 记 员 谭 锋 搜索“”