（2016）湘0527民初844号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-07-25

案件名称

陆居君与绥宁县乐安乡永泰制品厂、第三人葛芝煌土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绥宁县人民法院

所属地区

绥宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆居君,绥宁县乐安乡永泰制品厂,葛芝煌

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十七条，第五十八条

全文

湖南省绥宁县人民法院民事判决书(2016)湘0527民初844号原告陆居君，男，1963年9月1日出生，苗族，农民。委托代理人邓集跃,湖南绥强律师事务所律师。被告绥宁县乐安乡永泰制品厂。法定代表人龙宪豪，系该厂厂长。第三人葛芝煌，男，1963年12月16日出生，苗族，农民。原告陆居君与被告绥宁县乐安乡永泰制品厂、第三人葛芝煌租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周延光担任审判长，与人民陪审员徐家月、刘云组成合议庭于2016年12月22日、2017年3月9日、5月31日先后三次公开开庭进行了审理。原告陆居君及其委托代理人邓集跃，被告绥宁县乐安乡永泰制品厂的法定代表人龙宪豪，第三人葛芝煌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1999年底，本人取得承包经营土地4.55亩，经营期限至2029年底。2000年，应第三人的请求，我将其中一块叫作奇形山的土地（面积为1.49亩）租给其开办木材加工厂，约定租赁期限为三年，租金按每年800斤稻谷的市场价计算，租赁期满后，第三人返还土地，恢复原状。租赁合同成立后，原告外出打工，后得知第三人将该土地转租给被告继续办厂，2014年原告结束打工生活，打算收回该出租地，原告多次口头和书面通知被告，但被告不予理睬。2016年被告连租金也不付了，土地亦不退，原告便向有关部门反映要求调解处理，但也是无果而终。为保护原告合法权益，特诉到法院，请求判令：1、解除原、被告之间的土地租赁合同，恢复1.49亩承包经营土地原状并退还原告责任田田地；2、被告支付原告拖欠的租金2500元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。2017年3月9日，本院在第二次开庭时向原告送达释明通知书，原告于2017年3月10日将诉讼请求变更为1、请求法院判令原告与被告的土地租赁合同无效，被告恢复原告1.49亩农田的原状并承担恢复费用；2、请求法院判令被告赔偿原告2016年、2017年两年的稻谷损失5000元；3、由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、原告的身份证复印件1份，拟证明原告的基本情况；2、龙宪豪和第三人葛芝煌的户籍证明复印件各1份，拟证明被告合伙事务执行人及第三人的基本情况；3、绥宁县乐安乡永泰制品厂工商信息复印件1份，拟证明被告的基本情况；4、土地承包经营权证复印件1份，拟证明原告对租赁地拥有1.49亩的承包权，同时原告的承包期限到2029年止；5、原告发给黄进文的短信记录，用地变更申请报告复印件各1份，拟证明原告向被告方的股东之一黄进文发送短信，提出解除合同的事实，同时原告向乡政府申请报告建房的事实；6、限期拆除通知，信访告知书复印件各1份，拟证明原告向被告要求解除租赁合同以及通知被告拆除厂房的事实。因被告不愿意拆除厂房，原告采取上访的事实；7、乐安乡政府意见书复印件1份，拟证明原、被告因租赁合同发生纠纷，原告向乐安乡政府请求进行处理，乡政府作出的答复意见书；8、照片复印件4张，拟证明原告的承租地现在的状况，被告在承租地建了厂房，进行木材加工；9、王爱林证明1份，拟证明原告当初租赁给葛芝煌等人时，是有合同的，合同约定了租金，租赁期限等内容；10、调解记录复印件1份，拟证明2011年，原、被告并没有口头协议，约定十年一届的说法；11、绥价认定（2017）020号鉴定意见结论书1份，拟证明被告租赁原告的农田1.49亩恢复原状需恢复费用27903元；12、收据1份，拟证明原告花费鉴定费1200元。被告对原告提交的证据质证意见为：对原告提交的1、2、3、4、5、6、7、8、10证据的真实性没有异议，对9号证据持有怀疑态度，对11、12号证据没有质证。被告绥宁县乐安乡永泰制品厂辩称：一、2000年王爱林、葛芝煌、葛芝鸿等人在乐安乡大团村开办绥宁县乐安乡永泰制品厂，租用大团村五组村民陆居君、周仲瑞稻田做厂房用，当时签订了土地租赁合同，谈定租金，陆居君稻田每年租金1200元整，周仲瑞稻田每年租金2000元整，2004年因厂房发生一场大火，烧毁厂房、机械设备、模板等，龙宪豪、黄进文、龙宪均、龙景杰、龙宪武受葛芝煌、葛芝鸿邀请入股合伙办厂，因厂房烧毁，原协议也被烧毁，但听老股东说租赁十年一届，如果厂家继续办厂可以继续履行租赁合同。2008年葛芝煌、葛芝鸿退股，由现在的龙宪豪、黄进文、龙宪均、龙景杰、龙宪武五人经营，2011年，陆居君觉得租金少到厂里吵闹，后经龙宪武与陆居君妻子吴彩云反复协商达成口头协议，租金调整为2500元一年，租期为十年。此口头协议一直延续到2015年。2016年3月中旬陆居君说要建房，强行命令答辩人在十天内搬走所有库存木材，造成厂子停工停产。后经村委、乐安乡政府、乡司法所调解，答辩人同意让出部分厂房为陆居君建房，等我们让出土地后，原告又说不建房了，要我们恢复成田用于耕种，原告是故意找被告麻烦。二、原告说租赁期是三年，从20006年至2010年已经四年了，如是三年的话，答辩人入伙参股就没有机会参加了，从2000年至2010年十年期限已满，2011年龙宪武与吴彩云重新达成口头协议继续租赁，期限为10年，租金为每年2500元。三、原告一直在外打工是实，但原告说今年才知道葛芝煌将土地转租给答辩人，那租金从每年1200元改为每年2500元从何而来。四、答辩人虽没有书面租赁合同，但与被告妻子吴彩云达成口头协议，租期为10年，有原告收取租金的收据为证。五、根据合同法，原、被告权益是平等的，原告收取了租金却又歪曲事实在网上称答辩人侵占土地，欺压百姓，原告造谣生事。六、由于原告吵闹被告停产，造成被告经济损失几十万元，我们要求其赔偿损失。另外厂房租地牵系到陆居君、周仲瑞两户，他们已为土地界线发生争执，改动厂房原始特征将造成两户界线无法清楚，因而要等两户协商好后才能变动厂房，综上所述，原告诉讼无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。被告为支持其答辩主张，提交了以下证据：领据两份和龙宪武证明1份，拟证明2015年的租金已付，2011年龙宪武与吴彩云达成口头协议，租金调整为每年2500元，租期为十年的事实。原告对被告提交的领据没有意见，对龙宪武的证明有意见，认为龙宪武是股东，与本案有利害关系，原、被告没有口头协商租期为十年。本院依职权向绥宁县国土资源局调查核实第三人和被告租赁原告耕地后未办理相关用地审批手续。第三人葛芝煌未作答辩，对被告提交的证据亦未发表证意见。证据的分析和认定：原告提交的1、2、3、4、5、6、7、8、10证据，被告没有意见，本院予以采信，原告提交的9号证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。原告提交的11、12号证据符合证据的“三性”要求，本院予以采信。被告提交的收据本院予以采信，龙宪武的证明因龙宪武是被告股东，又没有其它证据佐证，系孤证，本院不予采信。根据采信的证据，本院确认以下案件事实：2000年，葛芝煌、葛芝鸿因开办绥宁县乐安乡永泰制品厂租赁了原告陆居君在奇形山承包经营的责任田1.49亩作为厂房用地。双方签订了租赁合同。2004年，龙宪豪、黄进文、龙宪均、龙景杰、龙宪武应邀入股绥宁县乐安乡永泰制品厂，2008年葛芝煌、葛芝鸿退股，现绥宁县乐安乡永泰制品厂股东为龙宪豪、黄进文、龙宪均、龙景杰、龙宪武五人，2011年，原、被告因租金发生争执，后经龙宪武与与原告之妻吴彩云协商，租金调整为2500元每年。2014年9月11日，陆居君因想用租赁地建房给黄进文发信息要求被告搬厂房，2014年12月12日，陆居君申请审批租赁地建房，2016年3月26日，陆居君向黄进文发出限期拆除厂房通知，2016年7月陆居君向绥宁县信访局上访，2016年8月4日，绥宁县乐安铺苗族侗族乡人民政府组织原、被告进行了调解，在调解未果的情况下于当日作出乐信访复字【2016】18号信访事项答复意见书，该意见书建议陆居君走诉讼程序维护自身的合法权益，原告便诉至法院。另查明，被告尚拖欠原告2016年、2017年的租金5000元未付。2004年因厂房发生火灾，厂房进行了改建，陆居君与案外人周仲瑞责任田相邻的界址不明。被告租赁原告耕地建厂后，未办理土地变更登记手续和农用地转用手续。原告与第三人在签订租赁合同时约定了不办厂后由第三人负责恢复租赁原告的耕地，第三人退伙后权利和义务已转移给被告。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，为了第三人、被告办厂，原告与被告、第三人之间曾签订了土地租赁合同，租赁的标的为原告家庭承包取得的农用地。“国家保护耕地，严格控制耕地转变为非耕地”。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”第三人等人在未办理相应手续的前提下租赁原告的农用地用于开办了被告企业，改变了土地用途。而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。涉案土地租赁合同违反了我国相关法律的强制性规定，应属无效合同，故原告要求确认与被告的土地租赁合同无效，本院予以支持。无效的合同自始无法律约束力。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。被告租赁原告耕地是用于建厂房，虽然是被告改变了土地用途，但原告是知情的，原、被告都有过错，考虑到双方的过错程度，原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。故原告要求被告赔偿损失的请求本院予以部分支持。原告与第三人葛芝煌等签订租赁合同时，对耕田的恢复曾有约定由第三人恢复，且原告虽是有偿租赁但没有赢利，现第三人的权利和义务已转移给了被告。故原告要求被告恢复租赁耕田的请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陆居君与被告绥宁县乐安乡永泰制品厂的租赁合同无效；二、由被告绥宁县乐安乡永泰制品厂在本判决生效后一个月内恢复占用原告陆居君的农田1.49亩；如被告不恢复，由被告支付原告恢复费用27903元，由原告自行恢复。三、由被告绥宁县乐安乡永泰制品厂在本判决生效后十日内赔偿原告陆居君因耕田被其占用造成的损失3500元。支付原告因评估花费的鉴定费1200元。四、驳回原告陆居君的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告绥宁县乐安乡永泰制品厂负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审　判　长　　周延光人民陪审员　　徐家月人民陪审员　　刘　云二〇一七年五月三十一日书　记　员　　徐菲菲附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。微信公众号“”